马塞里奇房产2025财年三季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第三季度 earnings 电话会议
主持人说明： 介绍会议规则，包括参会者处于仅收听模式，问答环节需按星号11提问，限制每人一个问题及一个后续问题，会议正在录制。
管理层发言摘要：
Jackson Hsieh（总裁、首席执行官）：回顾第三季度业绩，称公司在“前进计划”中领先于计划，租赁 momentum 强劲，收购Crabtree Mall是增量机会，重点推进运营绩效改进、租赁及去杠杆化目标。
二、财务业绩分析
核心财务数据
营收、净利润、每股收益（EPS）：第三季度扣除特定费用后的FFO约为9300万美元，每股0.35美元；投资组合销售额每平方英尺867美元（前进投资组合每平方英尺905美元），同比增长近4%。
资产负债表关键指标、现金流情况：第三季度末净债务与EBITDA比率7.76倍，较计划初期降低1倍；目前流动性约10亿美元，包括6.5亿美元循环信贷额度；通过ATM计划出售股票获净收益约5000万美元。
关键驱动因素
营收/利润变动原因：租赁量增长（新签租约540万平方英尺，同比增86%）、资产处置（出售Lakewood、Atlas Park等获收益用于偿债）推动业绩；Forever 21清算短期拖累入住率，但长期将带来更高质量租户和租金增长。
三、业务运营情况
分业务线表现
租赁业务：第三季度签署150万平方英尺新租约和续租约，同比增87%；租约到期处理进展良好，2025年到期面积94%已承诺续租，2026年到期面积55%已承诺，另有30%处于意向书阶段。
零售中心运营：核心物业销售额增长4.8%，时尚、娱乐、体育用品等业态表现突出，如Scottsdale Fashion Square引入爱马仕门店，Tyson's Corner开设Level 99娱乐中心。
市场拓展：收购Crabtree Mall，预计带来1.4亿美元增量snow；通过资产处置优化投资组合，已完成约12亿美元商场处置，推进20亿美元处置计划。
研发投入与成果： 暂无信息
运营效率：资产处置进展显著，2025年非核心资产处置目标1 - 1.5亿美元，目前已完成约1.3亿美元；Forever 21空置面积74%已承诺回填，部分空间分割以引入多租户。
四、未来展望及规划
短期目标（下一季度或年度）
租赁：年底前实现1亿美元snow pipeline目标，2025年完成1 - 1.5亿美元非核心资产处置。
财务：按计划推进去杠杆化，通过资产出售、再融资等方式应对2026年债务到期。
中长期战略
杠杆控制：2026年底前将净债务与EBITDA比率降至6倍左右，2026年底完成20亿美元处置计划。
投资组合优化：聚焦核心物业，通过租赁改善商品组合，提升客流量和销售额，2028年实现FFO目标。
五、问答环节要点
财务策略
股票发行：通过ATM计划筹资5000万美元用于Crabtree收购，使其更接近杠杆中性，未来将根据增值增长需求评估进一步发行。
融资成本：A级资产融资市场改善，Crabtree收购获得贷款利率SOFR + 250（约6%左右），条件灵活。
业务运营
租赁价差：2025年续租价差5.9%，受租约组合影响季度波动，长期将达到五年计划中的市场租金目标；2026年租户保留率预计85%。
主力店规划：30个目标主力店中25个已承诺，主要为体育用品、时尚、娱乐等业态，多数2027下半年 - 2028年初开业，资本成本因租户类型和物业位置而异。
市场与风险
消费者趋势：高端客户消费稳健，核心物业销售增长4.8%；零售商需求强劲，传统品牌转型与新兴品牌扩张推动租赁需求。
租户风险：Forever 21空置面积74%已回填，新租户租金更高；对特定租户财务困难不予置评，称影响有限。
六、总结发言
管理层对未来发展方向、公司愿景、战略重点的总结：公司在“前进计划”中取得显著进展，租赁 momentum 强劲，资产负债表持续改善；未来将继续聚焦租赁运营、资产优化和去杠杆化，有望实现2028年FFO目标，对零售行业和公司前景持乐观态度。