MI 家居2025财年四季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2026年1月28日
主持人说明：
介绍会议目的为回顾MI家居2025年第四季度及年终财报；说明会议流程，包括演示后问答环节，提示线路收听模式及录制情况。
管理层发言摘要：
Robert H. Schottenstein（董事长、总裁兼首席执行官）：提及公司2026年将迎来成立50周年，回顾发展历程，强调专注质量、客户服务与高标准运营；指出公司当前处于历史最佳财务状况，领导团队强大，在17个市场地位有利；总结2025年业绩稳健，尽管面临需求波动、可负担性挑战等压力，第四季度新合同同比增长9%，平均社区数量增加6%超预期。
Phillip G. Creek（执行副总裁兼首席财务官）：提示《公平披露条例》及前瞻性陈述风险，介绍参会管理层成员。
二、财务业绩分析
核心财务数据
全年业绩：交付8921套住房，收入44亿美元；扣除库存和保修项目相关5900万美元费用后，税前收入近5.9亿美元（同比下降20%），扣除费用前税前收入百分比13%，扣除后12%；金融服务部门税前收入5600万美元，捕获率93%；毛利率（未扣除费用）24.4%（同比下降220个基点）；股东权益32亿美元（同比增长8%），每股账面价值123美元；购房者平均信用评分747，平均首付近17%（约9万美元/套）。
第四季度业绩：收入11亿美元（同比下降5%），交付2301套住房；平均收盘价48.4万美元（同比下降1%）；毛利率18.1%（含5100万美元费用，其中库存费用4000万美元、保修费用1100万美元），扣除费用后毛利率22.6%；稀释每股收益2.39美元（同比下降49%）；利息净收入600万美元；EBITDA 1.29亿美元；回购股票5000万美元（全年2亿美元，剩余授权2.2亿美元）。
关键驱动因素
毛利率下降主要因激励措施增加（如抵押贷款利率下调）和土地成本上升；
现房销售占比高（第四季度79%），现房毛利率通常低于待建住房；
库存费用主要来自平均售价低于37.5万美元的入门级社区减值（3000万美元）及土地押金尽职调查成本注销（1000万美元），保修费用源于佛罗里达市场两个社区。
三、业务运营情况
分业务线表现
Smart Series（价格最实惠产品）：第四季度销售额占总销售额49%（去年同期52%），对销售及整体业绩有积极影响。
区域表现：第四季度南部地区新合同同比增长13%，北部地区增长4%；全年南部新合同下降1%，北部下降9%；南部交付量占公司总量57%（第四季度同比增长1%），北部第四季度交付量同比下降8%。
市场拓展
社区数量：2025年底活跃社区232个（同比增长5%），全年新开81个社区，预计2026年平均社区数量增长约5%；重点贡献收入市场为哥伦布、达拉斯、芝加哥、奥兰多、明尼阿波利斯。
新市场进展：南部地区新市场（如纳什维尔、迈尔斯堡、那不勒斯）获得增长 traction，迈尔斯堡-那不勒斯市场去年销售超100套。
土地储备与库存
土地储备：拥有约26000块土地（近三年供应量），期权控制24000块，总计约50000块（同比减少2000块，约五到六年供应量），49%通过期权控制；南部地区自有土地占70%，北部占30%。
库存住房：2025年底总库存住房2779套（北部1116套、南部1663套），已完工库存住房1030套（每个社区约4套），在建住房4500套（同比减少200套）。
运营效率
建筑成本：2025年下降约2%，周期时间改善约5%；
抵押贷款业务：第四季度捕获率94%（同比提升3个百分点），平均贷款金额41.4万美元（同比增长1.2%），发放贷款1874笔（同比增长1%）。
研发投入与成果：暂无信息
四、未来展望及规划
短期目标（2026年）
平均社区数量预计增长约5%；
专注控制建筑成本与周期时间，提升销售速度（目标3以上）；
积极利用春季销售季节，推动现房销售，优化库存水平。
中长期战略
庆祝成立50周年，维持历史最佳财务状况，强化领导团队；
保持土地储备灵活性（49%通过期权控制），根据市场需求调整产品（如房屋面积、地块规划）；
持续优化区域市场布局，重点发展南部新市场，提升佛罗里达等成熟市场表现。
五、问答环节要点
区域市场表现
问：南部地区13%增长的细分市场情况？
答：卡罗莱纳（夏洛特、罗利）、奥兰多表现良好，坦帕季度内改善；德克萨斯州达拉斯、休斯顿稳健，奥斯汀、圣安东尼奥较弱；新市场（纳什维尔、迈尔斯堡-那不勒斯）贡献增长。
利润率与订单结构
问：现房与积压订单利润率差异？是否主要来自Smart Series？
答：现房毛利率（第四季度22.6%）通常低于待建住房，现房销售占比60%-75%（主要因利率下调需快速交易）；Smart Series占现房销售一定比例，但非全部，需求略有回升。
减值与未来预期
问：减值集中在第四季度的原因及未来是否持续？
答：年底审视业务，对销售速度不佳、毛利率低于10%的入门级社区（约1000块土地）计提减值（每块约3万美元），属业务决策以加速销售、改善利润率；预计2026年减值压力或小于2025年。
土地支出与市场信心
问：第四季度土地购买与开发支出增加的原因？
答：无特定市场，属正常土地开发节奏，维持约一年已完工土地供应（10500块），自有开发约80%土地。
抵押贷款策略
问：利率下调计划结构及效果？
答：主要采用30年期固定利率4.875%（FHA/VA/常规贷款），辅以2:1临时下调（首年付款约2.875%），低于5%的利率对买家吸引力显著。
六、总结发言
管理层感谢参会者，强调公司处于50年历史最佳财务状况，尽管当前面临挑战，对业务及行业长期基本面充满信心；
2026年将继续专注提升销售速度、控制成本、优化库存，利用春季销售季节推动增长，期待下一季度表现。