Meritage Homes2025财年四季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第四季度
主持人说明：
介绍会议目的为讨论2025年第四季度业绩，提及已发布新闻稿及幻灯片可在公司网站获取；强调前瞻性陈述风险，提示非GAAP财务指标与GAAP指标的调节表已提供，股票及每股金额已追溯重述以反映2025年1月2日股票分割影响。
管理层发言摘要：
史蒂文·J·希尔顿（执行主席）：概述市场趋势，2025年市场疲软，购房者信心恶化；Q4销售订单3,224份，平均吸纳速度3.2套/月，交付3,755套，房屋交付收入14亿美元，调整后毛利率19.3%，调整后EPS 1.67美元；全年销售量14,650套（与去年基本持平），社区数量同比增长15%至336个；预计短期市场受高利率、就业担忧等影响，长期需求受人口结构和住房供应不足支撑。
菲利普·洛德（首席执行官）：强调资本配置平衡，终止部分土地交易以重新部署资本至股票回购和新土地收购；调整间接费用，基于技术 initiative 提升后台生产力；2026年计划重新部署4亿美元用于股票回购，Q4回购约220万股（平均较账面价值折价12%）；社区数量2026年预计增长5%-10%。
希拉·斯费鲁扎（首席财务官）：将回顾财务表现并分享2026年前瞻性指引。
二、财务业绩分析
核心财务数据
Q4业绩：房屋交付3,755套（同比下降7%），房屋交付收入14亿美元（同比下降12%）；交付平均售价37.5万美元（同比下降5%）；调整后房屋交付毛利率19.3%（GAAP毛利率16.5%，非经常性费用包括土地交易放弃费2,790万美元、库存减值780万美元、遣散费320万美元）；调整后稀释每股收益1.67美元（同比下降30%）。
全年业绩：房屋交付14,650套（同比下降4%），房屋交付收入58亿美元（同比下降9%）；调整后毛利率20.8%（同比下降420个基点）；调整后稀释每股收益7.05美元（同比下降35%）。
资产负债表与现金流：截至2025年12月31日，现金7.75亿美元，信贷额度未使用，净债务与资本比率16.9%；Q4土地支出4.16亿美元（同比减少40%）；全年向股东返还资本4.16亿美元（占总收益92%），包括股票回购2.95亿美元（减少流通股6%）和股息1.21亿美元。
关键驱动因素
收入下降：交付量减少及平均售价下降（受激励措施增加和地理组合变化影响）。
毛利率下降：激励措施和折扣使用增加、土地成本上升、杠杆损失，部分被直接成本改善（每平方英尺直接成本同比节省近4%）和周期时间缩短抵消。
费用影响：销售、一般及管理费用占收入比10.6%（2024年Q4为10.8%），主要因基于绩效的薪酬降低，部分被杠杆损失、外部佣金和技术成本上升抵消。
三、业务运营情况
分业务线表现
订单与吸纳：Q4订单3,224份（同比下降2%），平均吸纳速度3.2套/月（同比下降18%），取消率14%（略低于历史平均）；全年平均吸纳速度3.9套/月，优于市场趋势。
社区数量：Q4末社区数量336个（同比增长15%，环比增长1%），全年新增160多个社区，2026年预计增长5%-10%。
积压与库存：期末积压1,200套（同比下降24%），积压转化率221%（创历史新高）；库存房屋5,800套（同比下降17%，环比下降8%），每门店库存17套（5个月供应，目标4-6个月），已完工库存占比50%（高于目标的三分之一）。
市场拓展
区域表现：达拉斯、休斯顿、南北卡罗来纳州等市场吸纳速度强劲；奥斯汀、圣安东尼奥、佛罗里达州部分地区、北加利福尼亚州和科罗拉多州需求较低、竞争激烈。
土地储备：截至2025年12月31日，拥有或控制地块77,600块（5.2年供应），其中72%为自有，28%为期权（目标60%自有、40%期权）；Q4终止3,400块表外受控地块，新增地块少于终止量。
运营效率
周期时间：保持在110天以内，较去年改善，支持快速响应需求变化。
成本控制：Q4直接成本同比节省近4%，技术 initiative 提升后台生产力，调整间接费用以适应销售速度。
四、未来展望及规划
短期目标（2026年）
交付量：预计与2025年持平，Q1预计交付3,000-3,300套，房屋交付收入11.3-12.4亿美元。
财务预期：Q1交付毛利率18%-19%，有效税率约24%，稀释每股收益0.87-1.13美元；全年计划股票回购4亿美元（每季度1亿美元），土地收购和开发支出高达20亿美元。
社区扩张：社区数量预计增长5%-10%，优化库存结构（降低已完工库存占比至三分之一）。
中长期战略
市场定位：专注库存建设、随时可入住库存、精简运营、多元化地理足迹，提升与现有房屋销售的竞争能力。
资本配置：平衡土地投资与股东回报，增加表外融资工具使用，目标净债务与资本比率20%左右。
利润率目标：长期毛利率22.5%-23.5%，预计2027年末土地成本占平均售价百分比回到历史平均水平。
五、问答环节要点
吸纳速度与激励措施
问：短期吸纳速度目标是否调整？
答：长期目标仍为每月4套/社区，Q4因市场竞争选择不追逐激励措施，预计春季销售季节吸纳率和利润率改善，Q1-Q2有望回到4套/月水平。
库存管理
问：当前库存水平是否达标？未来是否进一步减少？
答：每门店17套库存接近目标（4-6个月供应），但已完工库存占比50%（高于目标三分之一），计划春季销售季节降低；库存与积压总和约7,000套，不限制2026年交付潜力。
社区数量增长
问：5%-10%的社区增长基于年底还是全年平均数量？
答：基于当前年底数量的增量增长，非趋于平稳。
利润率季节性与2026年展望
问：Q1毛利率指引是否反映季节性？2026年利润率逆风与顺风因素？
答：Q1毛利率18%-19%符合季节性（通常较Q4有100个基点杠杆损失）；顺风因素包括利率 buy down 成本缓和、直接成本下降，逆风因素包括高利率、消费者信心不足。
1月需求趋势
问：1月需求改善的迹象是什么？春季销售季节预期？
答：1月前几周销售好于11-12月，房地产经纪人反馈买家增加，激励措施使用缓和；预计春季销售季节比Q4好，目标回到每月4套/社区，但需观察是否结构性改善。
股票回购政策
问：如何看待政府对股票回购的评论？2026年回购计划是否调整？
答：回购是平衡运营增长与股东回报的重要部分，股票被低估时回购是负责任做法；2026年计划每季度回购1亿美元，将继续与政府合作，同时坚持可负担性战略。
成本削减与债务比率
问：Q4成本削减的年化收益？长期债务与资本比率目标？
答：成本削减来自技术效率提升和间接费用调整，将转化为销售、一般及管理费用杠杆提升；长期净债务与资本比率目标20%，计划增加表外融资工具使用。
随时可入住战略
问：若现有房屋库存回升，是否调整随时可入住战略？
答：战略设计初衷是与转售市场竞争，通过60天 closing 保证、透明度和房地产经纪人合作吸引买家，非依赖锁定效应，不会因转售市场变化调整。
六、总结发言
管理层强调2026年战略核心：继续优化资本配置，平衡土地投资与股东回报（股票回购和股息）；
聚焦社区扩张（5%-10%增长）、运营效率提升（周期时间、直接成本控制）和库存结构优化；
长期目标是通过差异化竞争（随时可入住、60天 closing 保证、房地产经纪人合作）在市场需求改善时获取份额，实现22.5%-23.5%的毛利率目标；
对行业长期需求持乐观态度，认为人口结构和住房供应不足将支撑增长，短期将灵活应对宏观经济不确定性。