National Health2025财年二季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第二季度
主持人说明：
Dana Hambly介绍会议目的为回顾2025年第二季度业绩，强调前瞻性声明风险及非GAAP指标使用。
管理层发言摘要：
Eric Mendelsohn（CEO）：宣布四年来首次提高股息，完成7处物业从租赁到SHOP的转型，年化SHOP NOI增加880万美元（57%）；上调2025年每股标准化FFO指引至4.80美元（同比增长8.1%）。
Kevin Pascoe（CIO）：详述SHOP运营转型进展，强调与SENSERI Senior Living的合作价值。
二、财务业绩分析
核心财务数据
每股净收入：0.79美元（同比下降2.5%）；
标准化FFO每股：1.22美元（同比增长3.4%）；
FAD：5600万美元（同比增长8.1%）；
SHOP部门NOI：380万美元（同比增长29.4%）；
净债务/调整后EBITDA：3.9倍（低于目标范围4-5倍）；
流动性储备：7.6亿美元（含现金及信贷额度）。
关键驱动因素
SHOP转型及收购活动推动NOI增长；
延期租金回收超预期；
低杠杆策略增强资本灵活性。
三、业务运营情况
核心业务表现
SHOP同店NOI增长29.4%，RevPAR增长3.7%，利润率达26.9%；
Bickford入住率回升至85.2%，EBITDARM覆盖率1.66倍；
完成1.615亿美元老年住房投资（含6350万美元收购及2800万美元建设贷款）。
战略转型
7处物业完成租赁转SHOP运营，预计2026年NOI两位数增长；
新增高级副总裁Grant Johnson强化资产管理团队。
市场拓展
当前投资管道约3.43亿美元，50%为SHOP交易；
与Discovery Senior Living保持10处SHOP物业合作。
四、未来展望及规划
短期目标（2025年）
继续推进SHOP转型，目标同店NOI增长13%-16%；
计划完成1.3亿美元已签署LOI的交易；
维持杠杆中性策略，灵活运用股权/债务融资。
中长期战略
扩大SHOP业务占比至NOI的10%以上；
通过机构级运营合作伙伴关系加速增长；
优化NHC租约组合（可能包含资产处置与租金调整）。
五、问答环节要点
投资进展
问：部分投资延迟关闭的原因？
答：主要因时间安排，管道仍保持强劲（3.43亿美元待评估交易）。
Discovery合作
问：为何保留部分资产与Discovery合作？
答：其在大规模物业运营中表现优异，未来仍为重要合作伙伴。
杠杆策略
问：是否进一步降杠杆？
答：优先保持杠杆中性，但将根据市场条件灵活选择融资方式。
NHC租约谈判
问：谈判进展及资产处置计划？
答：特别委员会推进中，可能组合处置低效资产与提高剩余物业租金。
六、总结发言
管理层强调对SHOP增长机会的信心，重申2025年战略重点；
期待在NAREIT等投资者会议进一步交流。