National Health2025财年三季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第三季度
主持人说明：
介绍会议目的为回顾NHI 2025年第三季度业绩，提醒会议包含前瞻性陈述及非GAAP指标，相关文件可在SEC网站及公司官网查阅。
管理层发言摘要：
D. Eric Mendelsohn（总裁、首席执行官）：Q3业绩稳健，7处房产过渡至Shop投资组合推动Shop NOI同比增长约63%；宣布首笔Shop收购（7430万美元），2025年投资总额已超去年，2026年外部投资活动预期类似或更高；第三次上调全年指引，中点NFFO每股增长超10%，为2014年以来最强；强调公司处于有利地位，拥有内部及外部增长杠杆，行业顺风、财务状况良好，已投资必要资源扩大未来增长。
二、财务业绩分析
核心财务数据
每股净收入：0.69美元，同比增长6.2%；
NAREIT FFO每股：1.09美元，同比增长5.8%；
normalized FFO每股：1.32美元，同比增长28%；
FAD：6220万美元，同比增长26%；
利息支出：同比下降8%；
加权平均普通股稀释股数：4760万股，同比增长8.3%。
关键驱动因素
Shop资产转换：8月1日完成7项资产转换，确认460万美元现金租金收入、140万美元非现金租赁收入，冲销1210万美元直线法应收租金，转换房产贡献200万美元额外Shop NOI；
贷款偿还影响：收到约5200万美元应收贷款还款，导致信贷损失准备金改善200万美元；
融资活动：9月底发行3.5亿美元5.35%票面利率债券，净融资3.4亿美元；行使CCRC购买选择权（5250万美元）。
三、业务运营情况
分业务线表现
Shop投资组合：7处房产过渡至SHOP组合刚满三个月，Q3 NOI高于先前现金租金，2025年NOI贡献超预期；首笔Shop收购（4处房产，7430万美元）完成，预计首年NOI收益率8.2%（调整后7.5%）；同店Shop投资组合NOI同比下降2.2%，主要受少数楼宇入住率、人员变动及单元下线影响，预计2026年恢复两位数增长。
其他业务：Bickford第三季度入住率86.1%（环比+0.9%），trailing 12个月EBITDarm覆盖率1.49倍，Q3偿还递延租金130万美元，未偿还余额870万美元。
市场拓展
投资管道：2025年已宣布投资3.032亿美元，签署意向书约1.95亿美元（预计未来数月完成），增量管道聚焦老年住房，含大量SHOP交易；10月完成新投资1.268亿美元（含4670万美元先前贷款资本）。
运营效率
资产转换：完成7处资产从租赁到Shop的转换，SHOP segment NOI同比增长62.6%至490万美元；
成本控制：现金G&A环比增长5.4%至530万美元，法律费用环比下降100万美元。
四、未来展望及规划
短期目标（2025年）
上调全年指引：NAREIT FFO中点4.64美元（同比+2%），normalized FFO中点493.90美元（同比+10.4%），FAD中点2.326亿美元（同比+13.9%）；
同店Shop NOI增长目标7%-9%，转换加新投资Shop NOI目标580万-600万美元；
新增7500万美元未确定投资，平均收益率8%。
中长期战略（2026年及以后）
Shop投资组合：预计2026年Shop NOI占比至少达20%，外部投资活动类似或高于2025年；
财务健康：净债务与调整后EBITDA比率3.6倍（低于目标区间下限），可用流动性约11亿美元，计划利用低杠杆及强融资能力把握收购机会。
五、问答环节要点
Shop组合运营问题
问：同店Shop组合补救措施及单元下线原因？
答：补救措施包括回顾定价、优化参观流程、聚焦低入住率楼宇及人员调整；加州一栋楼因一楼管道问题，将所有一楼单元下线进行全面维修（原计划范围较小，后决定扩大规模确保彻底解决）。
NHC租约谈判
问：NHC续租通知合法性及租金条款？
答：NHC拟续期五年（2027年1月1日起），管理层正审查通知有效性；若违约则续租无效，否则租约规定按市场利率续约，已聘请顾问调查市场租金率和资本化率。
投资管道与竞争
问：投资管道规模及竞争对定价影响？
答：管道总额超10亿美元，1亿美元以上大型组合因成功率低未计入披露；市场竞争加剧，但公司通过与运营伙伴紧密联系获取非公开交易机会，且无融资contingency，可快速行动并获得较好定价。
董事会变动
问：两名董事会成员离任后的替换计划？
答：正通过Ferguson搜索公司寻找替换人选，侧重具备老年住房运营经验的候选人。
六、总结发言
管理层表示NHI处于有利地位，拥有多个内部及外部增长杠杆，预计将推动长期每股FFO卓越增长；
尽管Q3受益于非经常性项目，但核心业务强劲，行业顺风持续，财务状况峰值，已投资必要人员和资源以扩大未来增长；
感谢投资者参与，期待在NAREIT会议与投资者见面。