Nexpoint Real Estate2025财年三季报业绩会议总结
一、开场介绍
主持人说明：
操作员Kate介绍会议流程，包括静音设置（所有线路设为静音防止背景噪音）、问答环节参与方式（按1键提问，再次按1键撤回问题），并将会议转交投资者关系部Kristen Griffith。
管理层发言摘要：
Kristen Griffith：进行安全港声明，指出会议包含前瞻性陈述（基于管理层当前预期，存在风险）和非GAAP财务指标，建议参考SEC文件及公司演示文稿；强调公司无义务更新前瞻性陈述。
Paul Richards：计划简要介绍季度业绩、资产负债表及下一季度指引，随后由Matt McGregor详细分析投资组合与宏观贷款环境。
二、财务业绩分析
核心财务数据
营收、净利润、每股收益：
第三季度摊薄后每股净收益1.12美元（2024年Q3为0.74美元）；
可供分配收益（EAD）摊薄后每股0.51美元（2024年Q3为0.75美元）；
可供分配现金（CAD）摊薄后每股0.53美元（2024年Q3为0.67美元）；
第三季度支付每股0.50美元常规股息，董事会宣布2025年Q4股息为每股0.50美元，Q3股息CAD覆盖率1.06倍。
资产负债表关键指标：
投资组合：88项投资，未偿余额11亿美元；按行业分布为多户住宅（47.3%）、生命科学（33.9%）、单户租赁（15.9%）等；
债务情况：未偿债务7.209亿美元，加权平均成本5.3%，抵押品价值6.332亿美元；加权平均期限3.9年，资产负债率0.93倍；
每股账面价值：较2025年Q2增长8%，达摊薄后每股18.79美元。
关键驱动因素
净收益增长：主要因2025年Q3与2024年Q3之间优先股和股票期权投资的未实现收益增加；
EAD及CAD同比下降：可能与投资活动调整及市场环境变化相关。
三、业务运营情况
分业务线表现
多户住宅：出售一处多户住宅物业获6000万美元，实现收益370万美元；市场供应周期接近尾声，CoStar预测2026年起交付量将低于长期平均水平，2026年有望迎来收入正增长。
生命科学：Alewife项目与Lila Sciences（AI及生命科学公司）签订长期租约（245,000平方英尺，含扩展权），稳定项目并推动租赁 momentum，是机会型投资的首个积极信号。
仓储：2025年Q3同店收入预计同比持平，同店NOI略有下降；行业全年展望为收入持平、NOI下降50-150个基点；但租金在经历8季度下跌后于6-9月开始回升，预计2026年收入及NOI增长恢复。
市场拓展
投资组合地理分布集中于马萨诸塞州（28.1%）、得克萨斯州（15.5%）等阳光地带市场，其中生命科学 exposure 主要集中在门户市场（如剑桥、波士顿）。
运营效率
债务管理：发行4500万美元新优先无担保票据（票面利率7.875%，期限2年，含提前还款权），偿还3650万美元旧票据；B系列优先股发行接近4亿美元上限，拟启动2亿美元C系列优先股（8%票面利率）。
四、未来展望及规划
短期目标（下一季度）
财务预期：EAD摊薄后每股中点0.48美元（区间0.43-0.53美元），CAD摊薄后每股中点0.50美元（区间0.45-0.55美元）；
战略重点：推进C系列优先股发行，利用低杠杆优势及股票回购等资本选项，为3.5亿美元投资 pipeline 提供资金。
中长期战略
行业趋势判断：看好2026年多户住宅租赁市场收入增长（交付量下降至长期平均以下）、仓储行业复苏（租金回升推动收入/NOI增长3-5%）及生命科学领域机会型投资；
投资方向：聚焦多户住宅（1.2亿美元）、建成出租住房（7500万美元）、小型工业仓储（4500万美元）、生命科学及先进制造贷款（8000万美元）等领域。
五、问答环节要点
生命科学行业观点
行业现状：2024年后发放的生命科学贷款聚焦门户市场（如旧金山、波士顿）优质资产，避免疫情后过度资本化项目的困境；
公司 exposure：Alewife项目租约（Lila Sciences）为首个积极信号，稳定项目并创造资本市场选择权（如贷款证券化、再融资）。
多户住宅资本部署
桥贷款市场压力：2021-2022年发放的浮动利率桥贷款存在再融资困难，但多户住宅供应不足，2026年新租赁增长有望回升；
部署偏好：倾向于在供应紧张、需求稳定的市场（如旧金山、纽约）部署资本，利用低杠杆优势追求增值增长，预计2026年交易 volume 大幅增加。
六、总结发言
管理层对团队工作表示感谢，强调公司投资组合信用状况强劲（行业领先）、杠杆率低（商业抵押REIT中最低之一），拥有多种资本选项（如优先股发行、股票回购）；
对2026年市场动态持谨慎乐观态度，期待下一季度与投资者交流，并重申将推进投资 pipeline 与股东回报（如股息、股票回购）。