National Storage2025财年三季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年11月4日
主持人说明：
介绍参会管理层（总裁兼CEO Dave Cramer、CFO Brandon Togashi）及会议流程，提醒前瞻性陈述风险，建议参考SEC文件及网站补充材料中的非GAAP指标定义。
管理层发言摘要：
David Cramer（总裁兼CEO）：第三季度业绩稳健，21个大都市区中16个实现同店收入同比改善，核心每股FFO超预期；强调行业供给压力缓解、美联储降息预期及公司运营优化（集中式平台、营销与收入管理）构成增长动力，已进入业绩拐点；推出优先股投资计划，助力恢复增长型公司定位。
二、财务业绩分析
核心财务数据
核心每股FFO：第三季度为0.57美元，同比下降8%，符合预期；
同店收入：同比下降2.6%（其中租金收入下降2.2%），主要受入住率下降150个基点及每平方英尺平均收入下降40个基点拖累，但较上半年（-3.2%）显著改善；
费用增长：第三季度费用增长4.9%，主要因财产税、营销及公用事业费用上升，部分被保险成本下降抵消；
资产负债表与现金流：季度末净债务与EBITDA比率6.7倍（Q2为6.8倍），循环贷款可用额度5.5亿美元，流动性充足；信贷协议修订后每年节省利息约100万美元。
关键驱动因素
核心FFO下降主因同店NOI减少及利息支出增加；
同店收入改善得益于运营稳定性提升及去年同期基数较低；
资本循环计划通过资产处置（如出售2处资产）实现去杠杆化，并为JV及优先股投资提供资金。
三、业务运营情况
分业务线表现
自助仓储核心业务：第三季度入住面积同比增长5.8%，其中原企业门店增长10.1%，品牌整合与集中式平台成效显现；
新增优先股投资计划：针对增值型物业（场外收购、扩建机会），优先回报10%，初始现金流低于该水平但随运营改善逐步累积支付。
市场拓展
区域布局：南部市场（佛罗里达、凤凰城、拉斯维加斯等）为住房市场复苏敏感区域，长期看好其存储需求潜力；
客户获取：10月网站购物会话同比增长23%，转化率提升，营销支出聚焦付费搜索与社交媒体，效率改善。
运营效率
资本循环：通过处置非核心资产提升运营效率，第三季度JV23收购2处物业，资本支出800万美元；
成本控制： payroll成本节省部分抵消营销支出增加，集中式管理（收入管理、定价、营销）降低边际成本。
四、未来展望及规划
短期目标（2025年第四季度）
同店收入与NOI增长预计持续改善，受益于Revpath指标企稳（入住率下降150-160个基点与合同利率上升160个基点基本抵消）及低基数效应；
维持全年同店增长及核心每股FFO指导范围，预计第四季度环比加速。
中长期战略（2026年及以后）
行业前景：供给增速低于历史均值，美联储降息或推动存储需求增长，行业供需格局改善；
公司定位：依托“利率+入住率”双杠杆，通过优先股计划、JV合作扩大投资渠道，聚焦增值型物业与区域深耕；
财务目标：杠杆率持续优化，FFO恢复增长以改善股息支付率（当前超100%）。
五、问答环节要点
行业与竞争
问：前PRO门店对同店收入影响？
答：第三季度原PRO门店入住面积同比增长10.1%，品牌重塑与集中化运营成效显现，费用端节省与营销投入平衡。
财务策略
问：优先股计划回报周期与风险？
答：目标初始现金收益率接近现有JV水平，通过运营改善（如扩建、管理优化）实现3年左右达10%优先回报，退出资本化率假设保守。
资本配置
问：45%杠杆率下如何平衡增长与去杠杆？
答：当前投资（如JV收购、优先股）规模适度（Q3资本支出800万美元），资本循环（资产处置）为主要去杠杆方式，优先保障流动性。
市场需求
问：住房市场对存储需求的影响？
答：当前搬家需求回升但以租房者为主，房贷利率下降尚未显著提振房屋周转；南部市场为需求敏感区域。
六、总结发言
管理层重申2025年财务指导，强调第四季度同店增长加速趋势，对2026年行业供需改善及公司运营杠杆（入住率+利率）充满信心；
优先股计划与JV合作将丰富增长路径，资本循环与成本控制支撑长期盈利能力，目标恢复增长型公司定位并优化股东回报。