Realty Income2025财年二季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第二季度
主持人说明：
Kelsey Mueller介绍会议目的及前瞻性声明注意事项；
强调采用"两问题限制"的问答规则。
管理层发言摘要：
Sumit Roy（CEO）：强调数据驱动平台的结构性优势，包括规模多样化、预测分析能力和56年验证的投资策略；
提出两大全球趋势：老龄化社会对稳健收益需求增长、企业轻资产化趋势加速。
二、财务业绩分析
核心财务数据
Q2投资量：12亿美元（加权平均初始现金收益率7.2%，利差181bps）；
年度化基础租金：欧洲占比提升至17%；
投资组合出租率98.6%（环比+10bps）；
租金回收率103.4%（涉及9700万美元年化现金）；
2025年指引：投资量上调至50亿美元，AFFO每股4.24-4.28美元。
关键驱动因素
欧洲交易占比76%（利差优势+债务成本低120bps）；
信用损失预期75bps（主要来自历史并购标的）；
处置73处房产获1.17亿美元（含1亿美元空置资产）。
三、业务运营情况
区域扩张
新增波兰市场（首笔交易为工业资产，租金覆盖率6倍）；
欧洲8国布局完成，年化租金占比达17%。
资产优化
数据驱动租赁决策（93%续租率来自现有客户）；
开发专有预测分析工具（7年迭代周期）。
行业分布
零售占比降至47%（工业交易主导本季）；
数据中心成为新重点赛道（选择性布局）。
四、未来展望及规划
短期目标
下半年计划25亿美元投资（需5亿美元外部股权）；
加速欧洲工业资产配置（利用欧元融资成本优势）。
中长期战略
私募资本平台建设（Evergreen US Core+基金筹备中）；
拓展数据中心等新资产类别；
保持5.5x净负债/EBITDA杠杆率。
五、问答环节要点
欧洲战略
问：波兰市场吸引力？
答：GDP增速欧盟第六，法律环境支持交易结构创新。
收益率管理
问：为何放弃37亿美元交易？
答：初始收益率未达标准（筛选率仅3%）。
竞争格局
问：私人资本涌入影响？
答：视作合作机会（BlackRock/Starwood等已布局）。
外汇对冲
问：欧元债务策略？
答：15年期交叉货币互换锁定利差优势。
六、总结发言
管理层重申"稳健收益+灵活增长"双轨战略；
强调欧洲工业资产和数据中心的战略优先级；
期待私募资本平台释放平台价值。