Realty Income2025财年年报业绩会议总结

一、开场介绍

会议时间： 2025年（具体日期未提及，为美国银行2025年全球房地产会议期间）

主持人说明：

会议目的是讨论Realty Income业绩与战略，由Yana Gallen主持，邀请管理层进行开场发言并接受提问。

管理层发言摘要：

Sumit Roy（总裁兼首席执行官）回顾公司历史业绩，强调13.5%的复合年总回报率和4.2%的复合年股息增长率，仅2009年出现低个位数AFFO每股收益负增长；指出公司优势在于数据驱动平台、多元化净租赁组合及保守财务策略，2025年上半年收购额达600亿美元，与去年全年持平，欧洲市场占比提升。

核心财务数据

收购与投资：2025年上半年收购额超600亿美元，与2024年全年持平；上调年度收购指引20%-25%；第二季度欧洲投资占比76%。

资本化率与融资成本：美国初始现金收益率约7%，欧洲约7.3%；欧洲10年期无担保债务成本约3.9%，美国约5.1%，存在120个基点差异。

资本结构：穆迪A3、标普A信用评级，较低杠杆率；通过内部现金流、资产处置及股权发行融资。

关键驱动因素

收购增长：地理扩张（如葡萄牙市场纳入）、资产类型拓展（数据中心）及欧洲市场风险调整后回报更具吸引力（竞争较少、关系驱动）。

成本与回报：欧洲较低融资成本提升资本效率，美国市场竞争加剧导致部分交易资本化率不合理。

分业务线表现

核心净租赁业务：覆盖零售、工业等，全球多元化组合，防御性强（折扣店、非必需零售、服务导向型零售占比高）。

新兴业务（数据中心）：聚焦一级市场（如北弗吉尼亚、芝加哥等），要求净租赁结构，客户负责短期资产（服务器、网络设备等）更新，规避技术迭代风险。

市场拓展

欧洲市场：2019年进入，2025年第二季度投资占比76%，售后回租市场成熟（如迪卡侬8亿欧元跨国交易），关系驱动型机会显著。

美国市场：面临竞争加剧，转向资产循环利用和高回报领域（数据中心、优质零售）。

研发投入与成果

预测分析平台：2019年启动，通过算法预测租金回收能力，评估位置、业务及可替代性风险，辅助资产收购与续约决策，信用观察名单客户占比4.6%（100+客户，平均4个基点）。

AI战略：推进人工智能应用，计划扩展预测分析工具功能，团队含数据科学家、统计学家等7人。

运营效率

资产循环：通过处置低回报资产回收资本，用于收购高回报项目，预计保持活跃。

租户管理：关注折扣零售等防御性行业，客户多元化降低风险。

短期目标（2025-2026年）

收购：维持上调后的年度收购指引，预计欧洲市场占比继续提升；年底完成私人资本首次交割，聚焦美国市场投资。

财务：优化资本成本，利用欧洲低融资成本发行债务；资产处置规模与2025年持平。

中长期战略

市场扩张：深化欧洲布局，拓展数据中心一级市场，探索AI在运营中的全面应用。

资本策略：发展私人资本（目标州养老金、保险资本），补充公开市场股权融资，降低单一资本来源依赖。

技术投入：推进AI战略，提升预测分析工具能力，强化数据驱动决策。

收购策略与标准

框架：地理扩张（欧洲、葡萄牙）、资产类型多元化（含数据中心），要求初始利差与总回报达标；不符合公开市场利差要求的交易（36亿美元）考虑通过私人资本完成。

欧洲市场优势：风险调整后回报更高，竞争较少，融资成本低（3.9% vs 美国5.1%）。

风险管理

外汇对冲：资产负债表风险（匹配外币债务与投资）、损益表风险（通过衍生品对冲剩余敞口），避免外汇波动影响核心业绩。

售后回租趋势：欧洲市场成熟，企业接受度提升（如迪卡侬案例），预计持续增长，不受利率环境显著影响。

资本与流动性

私人资本：目标为州养老金、保险资本，美国市场定向基金，年底首次交割，2026年2月披露规模与收益贡献。

股东回报：股票当前交易倍数14倍（历史平均17-18倍），预期利率下降后回归均值，提升公开市场融资能力。

租户与行业趋势

租户健康：高收入消费者转向折扣零售，公司组合防御性强；信用观察名单占比4.6%，客户分散（100+客户）降低风险。

行业关注：看好数据中心（AI驱动需求）、折扣零售及服务导向型零售，密切跟踪消费下行压力对非必需品类影响。

管理层强调公司平台优势（规模、数据驱动、AI应用）、欧洲与数据中心增长潜力及资产循环策略；重申对持久收入和股东回报的承诺，感谢分析师与投资者参与。<|FCResponseEnd|>【翻译结果】

身份不明的发言人

Sumit Roy（总裁兼首席运营官）

Jonathan Pong（首席财务官兼财务主管）

身份不明的参会者

Yana Gallen（美国银行）

下午好，欢迎参加美国银行2025年全球房地产会议。我是Yana Gallen，负责在美国银行覆盖净租赁房地产投资信托基金（REITs）。非常荣幸能在今天傍晚与Realty Income一起结束圆桌讨论。我们请到了Realty Income的总裁兼首席执行官Sumit Roy以及首席财务官兼财务主管Jonathan Pong。非常感谢你们抽出时间。我们将开始会议。我会先请Sumit做几句开场发言，然后欢迎大家提问，或者我也可以从准备好的几个问题开始。

谢谢Yana。我没戴眼镜，所以接下来会很有趣。下午好，感谢大家今天抽出时间。在开始之前，我想提醒大家，今天的一些评论可能包含基于我们当前预期和假设的前瞻性陈述。实际结果可能存在重大差异，我们不承担更新这些陈述的任何义务。我们还可能引用某些非GAAP财务指标，这些指标旨在提供对我们业绩的额外洞察，但应与最直接可比的GAAP指标一起考虑。如需更多信息，请参阅我们最近的SEC文件或访问我们的网站。

现在，我们已经说明完毕，我们2025年上半年的业绩表明，我们专注于深思熟虑、有纪律的增长，以及我们全球平台规模和体量的力量。Realty Income差异化的投资价值主张很简单。通过多元化的净租赁平台，我们在各种利率环境中历来都能产生正的总运营回报。这种历史一致性的基础是我们的运营专业知识、强劲的资产负债表以及租给全球领先客户的多元化物业组合，凸显了我们基础现金流的持久性。在我们作为上市公司的期间，唯一一年AFFO每股收益出现负增长的是2009年，当时的跌幅为低个位数。

尽管自1994年上市以来环境不断变化，Realty Income实现了13.5%的复合年总回报率，并实现了4.2%的复合年股息增长率。在Realty Income，我们相信我们努力提供的持久收入源于我们数据驱动平台的力量。我们有意设计了这个平台，使其能在各种经济条件下运行，以规模多元化、预测性数据分析、保守的资产负债表理念以及经过数十年磨练的纪律严明的投资策略为支柱。我们的收购渠道继续保持势头，运营业绩保持稳定，这得益于我们多元化全球房地产投资组合的天然防御性。

我们能够通过多种方式为业务增长提供资金，包括内部产生的自由现金流、资产处置和股权发行。这些融资机会得到了相对较低的杠杆率以及穆迪和标普分别给予的A3和A信用评级的支持。总体而言，我们相信我们培养的运营一致性和结构性优势将在各种经济背景下继续创造价值，因为我们正在推动业务的发展势头。我们相信，通过我们的规模、体量和资本获取渠道赋予我们的优势，使我们能够成为全球领先公司的房地产合作伙伴，支持我们提供可靠且不断增长的月度股息，并为股东创造持久的长期价值。

感谢您的关注和支持，我们很乐意回答任何问题。

非常好，谢谢。您提到了你们建立的高度多元化的净租赁平台，我对公司今年迄今为止承保的交易量感到震惊。或许您可以谈谈这一点，以及你们采取的标准和纪律性方法，因为业务涵盖零售、工业，并且跨越不同国家。所以能否帮助我们了解一下你们的框架。

好的。有几个因素在推动这些持续的、非常有吸引力的采购数字。正如你提到的，Yana，我们今年上半年的采购额超过600亿美元，相当于我们去年全年的采购额。有几个驱动因素。一是我们持续的地理扩张。你可能还记得，我们在第二季度的投资中纳入了葡萄牙，这显然推动了另一个市场的交易采购。二是资产类型的纳入，比如数据中心，考虑到我们所处的人工智能发展阶段，这一领域继续保持很大的发展势头。

因此，鉴于Realty Income为自己打造的业务版图，这些 volume 数字是惊人的。我们完成交易的能力始终取决于我们的双重使命，这也是我们的公众股东所期望的，即初始第一年的增值和整体总回报概况。我们也开始向市场分享那些几乎满足我们所有承保标准但未完全达到初始利差要求的交易。这促使我们考虑以我们正在寻求的私人资本形式的另类股权资本。

因此，我们对自己定义的业务范围感到非常兴奋。正是这种业务范围的定义推动了采购量，这对我们来说并不意外。

或许可以谈谈通过筛选的交易，已经完成的交易构成，因为涉及新的国家，而且比前几年更侧重于欧洲。

那么，我们第二季度76%的交易发生在欧洲。我们发现，从风险调整后回报的角度来看，欧洲今天更具吸引力。部分原因是美国出现了大量新的竞争对手，他们正在追逐与我们类似的交易，但将资本化率推到了我们认为不合理的水平。因此，我们为自己创造的这些不同“泳道”的最终结果是，我们在欧洲找到了更好的机会，那里竞争较少，而且我们相信关系在其中发挥着重要作用。

我们自2019年进入欧洲市场，我认为现在开始取得成果，体现在我们能够实现季度性的交易量，我们预计这种势头将如我在第二季度所说的那样继续下去。

或许您可以谈谈美国和欧洲的资本化率，以及借款成本。

好的。让我们谈谈我们在第二季度实际实现的情况。美国的资本化率约为7%的初始现金收益率。欧洲的资本化率更接近7.3%的初始现金收益率。我们在欧洲大陆的额外优势是融资成本，约为3.9%。Jonathan，10年期无担保债务，而美国的10年期无担保债务为5.1%，因此有120个基点的差异。这就是为什么我们说，即使从收益率的绝对基础来看，欧洲的机会似乎比我们在美国看到的更值得购买。

这种情况会改变吗？是的，但至少在短期内，正如我在第二季度财报中提到的，你看到的我们今年迄今为止的业务构成应该会继续下去。

或许可以问一下Jonathan。考虑到你们如何处理外汇问题，今年美元走弱有所帮助，但你们如何管理这类融资风险。

当然。外汇方面我们对冲两种风险，第一是资产负债表风险。Sumit提到，我们在欧洲的投资越多，尤其是在欧洲大陆，鉴于那里较低的借款成本，我们发行低成本债务的能力就越大。我们从合并基础上考虑杠杆率和资本成本。在损益表方面，我们有一项正式的对冲政策，要求我们预测外汇风险敞口。显然，我们的报告货币是美元，我们从不希望某个季度的收益因外汇而出现盈亏。

基于外汇，我们想谈论的是核心业务。因此，我们始终注意，是的，我们在这些外币中有自然的利息支出，可以抵消租金收入，但总会有剩余部分。因此，我们会不时通过购买衍生品等来对冲这种风险。我认为，在很多时候，你会有机会参与上行，也会有机会参与下行。但我们从不希望这成为一个重大数字。因此，我认为对我们来说，通过正式政策强制实施这种纪律，使我们能够真正专注于业务的核心驱动因素。

因此，我想说，今年它并没有成为 earnings 上行的重要驱动因素。但是，在下行方面，我们感觉可以睡个好觉，因为我们不会在那个方向经历那种波动。

谢谢。然后或许回到收购渠道，你们上调了对今年收购预期的指引，我想知道2025年与去年相比，是什么推动了这一点？以及如果联邦基金利率发生变化，售后回租是否仍会具有吸引力。

我认为售后回租的吸引力在很久以前就已经显现。最大的阻力是担心失去对房地产的控制。当运营商越来越多地认识到出售房地产并不等同于失去对房地产的控制时，售后回租作为一种产品开始成熟。今天在这里它肯定更加成熟，当像7-11这样的A级公司大规模进行售后回租时。但在欧洲，它也开始变得更加主流。

我想以迪卡侬（Decathlon）的交易为例，那是约8亿欧元的跨国售后回租交易。这正是我们优势的体现，因为我们有能力进行跨国的欧洲售后回租。迪卡侬看到了这一点，随着这类交易越来越多，其他公司也开始参与关于我们应该考虑将房地产货币化的对话。因此，我认为无论利率环境如何，是的，它会反映在定价中，但产品只会朝着一个方向发展。

我确实认为，一些公司被私有化、房地产被货币化并实际上为私有化提供资金（并非100%，但大部分）的案例，让公司开始认识到，运营更高效的资产负债表是运营更高效业务的前提。因此，这是我们上调指引的部分原因，我们开始认识到今年可能会有更多事情发生。如你所知，我们通常比较保守，我们的渠道在很大程度上是3到6个月的渠道。

因此，当渠道开始正式形成和具体化时，我们能够上调指引。但部分原因也是我们在资本成本方面经历的波动，以及我们的股权情况。这种不确定性以及对单一股权资本来源的过度依赖是我们采取某些措施的其他原因。我们提出了一个保守的投资数字，后来上调了20%到25%。现在，随着利率方向变得更加清晰，这开始转化为更好的资本成本背景。

因此，我认为看到其中一些情况给了我们信心，我们能够做更多事情。而我们之前放弃的一些交易，我们可能有能力去做。所以这就是我们现在的情况。

你呢，Bruce？哦，当然。

第二季度你们有430亿美元的潜在交易池，还有660亿美元的交易池。

是的，现在。

你们放弃了很多。你是说其中一些是你们考虑以后再交易的另一类吗？非资本业务？

不，不，不。让我澄清一下。你引用的数字是准确的，我们今年迄今为止完成了略高于20亿美元的交易。我们放弃了约36亿美元，这些交易符合我们的承保标准，但不符合我们第一年的利差要求。因为这也是我的公众股东对我们投资理念的期望，即可以通过公开市场满足。我们正在筹集的私人资本并不像第一天利差那样单一关注，而是关注总回报，这36亿美元的放弃交易如果有合适的资本成本，可能会通过我们的公开股权来满足。

你知道，如果看看我们传统的交易倍数，我们的平均股权倍数约为17到18倍。今天我们的交易倍数是14倍。这主要是因为我们与10年期无担保票据（抱歉，10年期利率）的高度负相关性。如果市场预期10年期利率开始下降，那么预期我们将开始回归平均倍数，这可能使我们无需寻找更多资本就能做更多交易。

2020年放弃的466亿美元中有多少会在2020年交易？

哦，我确定大部分都交易了。我们没有跟踪。

哦，是的，36亿美元。

是的，交易了。

那么，利用所有这些出色采购的私人资本状况如何？

嗯，我们希望我们能成为他们利用所有这些采购的渠道，因为我们相信我们已经存在多年，并且有大家有目共睹的业绩历史。我们每季度都会公布这一点。同样，确实有很多私人资本来源想要进入这个业务，包括黑石（Blackstone）、贝莱德（Blackrock）、喜达屋（Starwood）、Aries、阿波罗（Apollo）等，他们认识到，鉴于他们的资本来源，净租赁投资可能会产生很大影响。我们正在努力做的是分享我们的平台，这个平台有进行净租赁投资的历史，产生了我们所引用的业绩，其中一些我在准备好的发言中提到过，并说让我们成为你获得这类投资 exposure 的渠道。

在这个过程中，我们会有更多信息与你分享，但除了我在第二季度财报中分享的内容外，我不能多说，即我们正在追逐的可以说是最困难的一种资本，即开放式永久资本来源。这需要时间。我们了解到，尽职调查过程非常谨慎，完成事情需要时间。这就是为什么我们说首次交割将在今年年底，届时我们将实际向你分享筹集的资本总额、资本构成以及2026年对收益的贡献。

当然，这是一个以美国为中心的基金。所以只投资美国的项目，不会，你知道，它没有欧洲投资的权限。它将涵盖我们目前在公开领域实施的净租赁战略的各个要素，包括零售配送中心。不，没有任何资产类型被排除在外，甚至包括开发项目。但是，在投资组合资产基础的总体构成中，每个领域可以占多大比例，是有一定限制的。

我认为我自己也是如此。类似。

是的，类似。你说得对。你记得，我们的投资政策规定，任何客户的占比不能超过5%，如果超过，我们需要获得董事会批准才能超过5%。任何行业的占比不能超过我们定义的行业的15%。是的，我们可以有例外，但需要董事会批准。因此，基金业务也会有类似的限制。

在你们的筹款讨论和与不同群体的会面中，是否有人听到你们的故事和推介后认为，股票处于折价状态，我应该购买股票而不是投资这个私人工具？或者它们只是非常不同的资本池，不能混合？

是后者。很多人甚至没有能力投资公开证券。我们遇到过这样的情况，有些资产管理公司能够在两边投资，但两者之间有界限。因此，我认为这主要是由他们的资本来源和章程驱动的。我们在私人方面的目标对象主要是州养老基金，也有一些主权基金，但主要是州养老基金和对这种特定产品感兴趣的保险资本。好消息是，这部分资本规模非常大。

绝对是巨大的。

年底会有更新。

第三季度末你肯定会得到另一次更新，让你了解我们在这个过程中的进展。预计当我们在2月底（即年底）给出2026年指引时，我们将详细说明我们取得的成就。

谢谢。

不客气。

或许可以谈谈一些较大规模的资产，如数据中心或游戏资产。只是好奇你们在这些领域看到了什么，以及在这些领域的增长潜力和能力。

数据中心仍然是我们非常重要的关注点。我们相信需求巨大。供应也处于有趣的水平。但是，我们继续关注的是为Realty Income定义的业务范围。位置是非常重要的因素。我们愿意承担的租赁类型非常重要，即不能是总租赁，不能是修改后的总租赁。我们希望尽可能接近 triple net lease（三净租赁）。

我们希望客户 exposure 具有特定的概况。我们将非常专注于一级市场。北弗吉尼亚州是我们进行第一笔投资的地方。我们将继续关注类似的地点或下一个层级但仍属于一级的市场。比如芝加哥、亚特兰大、达拉斯，我会把凤凰城也包括在内，还有西海岸，路易斯安那州、旧金山等。这些是我们感兴趣的市场。在这些地点开展的业务对我们来说也同样重要。

毫无疑问，技术将继续发展。我希望确保我们最终拥有的资产中，房东不负责任何保质期非常短的元素，比如服务器、机架、路由器、交换机、连接设备、变压器、微型变压器等，这些必须是客户的责任。这些东西会不断循环，保质期在3到7年之间。这也是大部分资本支出的地方。因此，确保我们不承担其中任何一项责任。

我谈到的这些其他因素是我们如何减轻一些开发项目后端风险的方式。但我们对这一业务领域感到非常兴奋，我们对它可能成为Realty Income业务增长的另一个途径感到非常兴奋。

或许可以转向你们建立的预测分析平台，以及这方面的一些工作，我相信每个季度都会有所改进，如果你能分享一些经验。我总是喜欢问，因为你们覆盖了经济的很多方面，谈谈你们看到的总体趋势和不同行业群体的健康状况。

这是个很好的问题。谢谢你，Yana。我们从2019年开始投资我们称之为预测分析工具的项目。基本上，归根结底，这些是我们创建的算法，可以预测收回到期租金的能力。当你筛选数据时，这些算法通过你输入的数据进行机器学习，不断校准独立变量，从而能够更准确地预测结果。

这就是我认为我们在这一领域与其他任何人的区别。显然，我们从事这一业务已有56年，其中31年是上市公司。今天，如果你看看通过续约流程的租金运行率，大约是2.5亿美元左右，很快就会接近4亿美元。因此，当有如此多的 individual leases 供这些 individual algorithms 学习时。当我说 individual algorithms 时，这些算法是按行业创建的，比如在杂货零售环境中有效的算法，与在良好的药店位置有效的算法会有很大不同。

因此，让这些算法针对各个行业进行定制和校准，并从新数据中学习，这正是我们业务的令人兴奋之处。我们在2019年开始投资的这个特定工具已经成为我们所做一切的重要组成部分。当我们获得一笔交易时，我们会通过预测分析来得出一个综合分数。该分数考虑三个因素：位置风险、业务风险和可替代性风险。然后得出一个综合分数，我们对这些资产进行排名，然后做出决定。

我们不会100%依赖这个工具，但它绝对是决策过程的重要组成部分，并且在续约时，我们的资产经理和物业经理肯定会使用它。当团队的初步直觉是，续约时我们会接受他们要求的5%的减租，而工具告诉你让他们离开，他们不会离开。工具并不是这么说的。他们基本上是说这是一个好位置，测试这些工具的预测，然后意识到当我们回去说，好吧，你可以离开资产，我们不会接受5%的减租，结果他们签署了10%的增长协议。

这时他们开始对我们开发的这些工具产生更高的信心。所以，我们对此非常兴奋。我们目前正在制定Realty Income的人工智能战略。这显然是我们内部开发的辅助工具。它是专有的，但我们业务的每个元素，我们已经是规模最大的业务，但我们将继续发展，我们将采用人工智能，我甚至无法告诉你我们将如何采用它，因为这是我们正在走的旅程，它将继续增加我们已经开发的规模优势。

但这是我们非常兴奋的事情，我们将致力于这一战略，从中学习很多东西，然后弄清楚我们还可以用我们的工具做什么。这对我们来说非常令人兴奋。

我们需要雇佣这样的人来做这件事，而不是Jonathan。

是的，我希望如此。我拥有计算机科学硕士学位，我可以告诉你我做不到。所以，你知道，他们不会招聘这样的人。当我们2019年刚开始时，我根本不知道我们要招聘什么样的人。所以我们聘请了麦肯锡，麦肯锡有一个团队帮助我们初步开发了这个工具，然后他们说我们需要在内部建立什么样的团队来继续开发已经开发的东西。他们实际上招聘了具有数据科学背景的人，数据科学博士、统计学家，能够帮助开发这些算法的人，显然还有非常熟悉开发语言的程序员。

他们实际上使用自己的测试工具来测试这些人的能力。今天我们有一个我们非常自豪的团队，有7个人，他们一直在继续开发和完善这些模型的可预测性，是的，这是存在的，但我们肯定没有能力甚至不知道去哪里寻找。所以我们寻求外部帮助来创建这个团队。现在这个团队主要负责招聘和发展。当然。

或许可以谈谈今年的资产处置情况，比往年有所增加，可能部分是清理Spirit的资产，但也可能使用了这个工具和业务风险部分的评估，只是好奇明年资产处置是会下降还是保持在这个较高水平，因为你们在进行资产循环。

Yana，我们还没有给出明年的指引。所以我会避免分享这方面的内容。我们所说的是今年的情况将与明年非常相似。但我要补充的是，这是我们已经讨论过的，我们相信购买大型投资组合时会获得折扣。因此，资产循环将成为我们工作的重要组成部分。我们将在明年2月与你分享当年的资产处置数字。

但你应该期待更积极的资产管理，这不仅是这个工具的副产品，也是我们业务运营方式的副产品。

关于整体租户健康状况。今年的经济非常奇怪。我很惊讶休闲餐饮的表现如此强劲，只是想了解一下你们现在可能更密切关注的行业，或者你们更感兴趣的行业。

显然，我们跟踪自己的客户群，我们开始注意到消费者群体向更多折扣零售等方向转变。这些不是平均家庭收入，而是六位数家庭收入的人群，现在开始转向折扣店购物等。但Yana，我认为这正是Realty Income的优势所在。如果你考虑我们创建的资产构成，它具有非常强的防御性倾向。

包括折扣店、非必需零售、服务导向型零售。在这样的时期，我们可以感受到消费者群体面临的压力。所以，你开始看到失业率数据也反映了这一点。你开始听到美联储关于可能降息的言论，我不知道他们是否已经明确表示，但这是市场的预期，我们可以从一些零售商的表现中看到这一点。对我们来说，好消息是，我在第二季度财报电话会议上提到的是，我们的信用观察名单为4.6%。

但这个信用观察名单的有趣之处在于，它包含了100多个客户。因此，每个客户平均约占4个基点。因此，我们也通过众多客户分散了风险，我认为这在任何经济情况下都对我们有利。所以，我们处于有利地位，但我认为困难时期可能会到来。

我想用三个快速问题结束。我们在会议上问所有REITs这些问题。当美联储开始降息时，你预计长期债务的借款利率会下降、保持不变还是上升？

好问题。目前是4%或5%。我认为会略有下降。

你谈到了很多人工智能举措，但去年大多数公司表示他们正在增加人工智能支出。你如何描述明年的计划？增加、持平还是减少？

增加。

你认为明年你所在行业的同店NOI会更高、更低还是持平？

持平。

非常感谢。

不客气。

第一天的会议到此结束。请大家到29楼参加招待会，期待明天再次见到大家。

谢谢Yana。谢谢大家。

【总结内容】## 一、开场介绍

会议时间： 2025年（美国银行2025年全球房地产会议期间）

主持人说明：

会议目的为讨论Realty Income业绩与战略，由Yana Gallen主持，邀请管理层进行开场发言并接受提问。

管理层发言摘要：

Sumit Roy（总裁兼首席执行官）回顾公司历史业绩：上市以来实现13.5%复合年总回报率、4.2%复合年股息增长率，仅2009年出现低个位数AFFO每股收益负增长；强调公司优势在于数据驱动平台、多元化净租赁组合及保守财务策略，2025年上半年收购额达600亿美元，与去年全年持平，欧洲市场占比显著提升。

核心财务数据

收购与投资：2025年上半年收购额超600亿美元，与2024年全年持平；上调年度收购指引20%-25%；第二季度欧洲投资占比76%。

资本化率与融资成本：美国初始现金收益率约7%，欧洲约7.3%；欧洲10年期无担保债务成本约3.9%，美国约5.1%，存在120个基点差异。

资本结构：穆迪A3、标普A信用评级，较低杠杆率；通过内部现金流、资产处置及股权发行融资。

关键驱动因素

收购增长：地理扩张（如葡萄牙市场纳入）、资产类型拓展（数据中心）及欧洲市场风险调整后回报更具吸引力（竞争较少、关系驱动）。

成本与回报：欧洲较低融资成本提升资本效率，美国市场竞争加剧导致部分交易资本化率不合理。

分业务线表现

核心净租赁业务：覆盖零售、工业等，全球多元化组合，防御性强（折扣店、非必需零售、服务导向型零售占比高）。

新兴业务（数据中心）：聚焦一级市场（如北弗吉尼亚、芝加哥等），要求净租赁结构，客户负责短期资产（服务器、网络设备等）更新，规避技术迭代风险。

市场拓展

欧洲市场：2019年进入，2025年第二季度投资占比76%，售后回租市场成熟（如迪卡侬8亿欧元跨国交易），关系驱动型机会显著。

美国市场：面临竞争加剧，转向资产循环利用和高回报领域（数据中心、优质零售）。

研发投入与成果

预测分析平台：2019年启动，通过算法预测租金回收能力，评估位置、业务及可替代性风险，辅助资产收购与续约决策，信用观察名单客户占比4.6%（100+客户，平均4个基点）。

AI战略：推进人工智能应用，计划扩展预测分析工具功能，团队含数据科学家、统计学家等7人。

运营效率

资产循环：通过处置低回报资产回收资本，用于收购高回报项目，预计保持活跃。

租户管理：关注折扣零售等防御性行业，客户多元化降低风险。

**短期目标（2025-2026年

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