Realty Income2025财年三季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议目的：讨论Realty Income Corporation 2025年第三季度运营业绩，包括投资活动、财务表现、未来展望等。
管理层发言摘要：
苏米特·罗伊（总裁兼首席执行官）：强调公司56年历史的平台优势，数据驱动模式、规模与多元化（92个行业、15,500+处房产、1,600+客户）带来的专有数据洞察；提到推出永续基金以支持增长和流动性；第三季度全球投资14亿美元，加权平均初始现金收益率7.7%，年化投资量超39亿美元（不含Spirit合并），欧洲投资占比72%（10亿美元，收益率8%），美国投资3.8亿美元（收益率7%）；投资组合入住率98.7%，租金收回率103.5%，出售140处房产获净收益2.15亿美元，确认2730万美元租赁终止收入（每股0.03美元）；上调2025年投资量指引至55亿美元，AFFO每股指引至4.25-4.27美元。
二、财务业绩分析
核心财务数据
投资与资产：第三季度全球投资14亿美元，年化投资量39亿美元；出售140处房产，净收益2.15亿美元，其中18处便利店房产以5500万美元出售（资本化率5%，剩余租期11.3年）；租赁终止收入2730万美元（每股0.03美元）。
财务指标：净债务与年化预计EBITDA比率5.4倍，固定费用覆盖率4.6倍，流动性35亿美元；浮动利率债务占比6.5%；季度末完成8亿美元双 tranche 无担保债务发行，混合期限5.3年，加权平均到期收益率4.4%；未结算远期股权约10亿美元。
指引调整：2025年投资量指引从50亿美元上调至55亿美元；AFFO每股指引上调下限至4.25-4.27美元，考虑75个基点潜在信用损失。
关键驱动因素
投资增长：欧洲市场因竞争格局分散、目标市场规模大、债务成本低（欧元10年期票据成本比美元低100基点）更具吸引力，占季度投资72%；美国市场竞争激烈，投资更注重选择性。
收入与收益：租金收回率103.5%（284份租约，7100万美元新现金租金），87%租赁活动来自现有客户续约；租赁终止收入为一次性收益，源于资产管理团队主动决策。
成本与费用：一般及行政费用、租赁佣金等为长期投资，短期对AFFO有部分抵消；空置资产处置可能带来短期小幅稀释，但利于资本回收再投资。
三、业务运营情况
投资组合表现：截至季度末，投资组合含15,500+处房产（92个行业、1,600+客户），入住率98.7%；欧洲资产价值160亿美元，占年化基本租金18%；信用观察名单占年化基本租金4.6%，客户平均风险敞口2个基点，坏账费用预计75个基点。
资产处置与优化：战略处置非核心资产，如以低于收购价75个基点出售成熟便利店房产，回收资本用于更优机会；本季度空置资产处置创纪录，优先考虑经济回报最大化。
租赁活动：284份租约租金收回率103.5%，新现金租金7100万美元，87%来自现有客户续约；通过预测分析工具提前应对租约到期，提升续租效率。
四、未来展望及规划
短期目标（2025年）：投资量目标55亿美元；继续优化投资组合，积极进行资产处置与资本回收；利用私人资本（如永续基金）补充资金来源；欧洲市场仍为投资重点，同时关注美国优质机会。
中长期战略：深化结构性优势（规模、多元化、数据分析）；发展信贷投资业务，与现有客户建立更紧密关系，获取更高收益率；推进AI工具应用（如预测分析、Predict ap）以提升运营效率、降低成本；拓展数据中心等新兴领域投资，兼顾欧美市场。
五、问答环节要点
市场竞争与投资策略：美国净租赁市场因私人资本涌入竞争加剧，小型平台追逐单一交易，公司转向欧洲（分散竞争、高收益）；投资决策基于风险调整后回报，多区域、多行业机会评估，欧洲目前更具吸引力但不排除美国季度性主导。
基金与资本运作：永续基金处于营销阶段，披露有限，补充材料已增加基金与资产负债表投资划分；处置资产以空置和已占用混合，基于经济回报选择路径，2025年处置量与2024年类似，下半年已占用资产占比提升。
财务与运营细节：租赁终止收入主要来自单个租户，2024年为1600万美元，2025年至今3000万美元，未来或稳定在2000万美元左右；预测分析AI工具续约预测准确率超90%，助力承销、租赁决策，其他AI工具（如Predict ap）优化流程、降低一般及行政费用；投资级客户占比从33.9%降至31.5%因Dollar Tree出售Family Dollar（占租户名册2%）；同店收入增长指引1%，Q3受益于影院行业百分比租金（同店增长5%），Q4或缓和；11月将11亿美元多货币定期贷款再融资，预计利率降低；欧洲信贷投资对象为现有客户，抵押充足，收益率高，助力抵消浮动利率债务影响。
六、总结发言
管理层强调公司56年运营历史的结构性优势（规模、多元化、数据驱动、纪律性投资），将继续专注运营一致性和长期价值创造；通过积极资产管理、资本回收、AI应用和私人资本工具，在各类经济环境中为股东提供弹性且增长的收入；感谢投资者支持，期待在后续会议中与市场交流。【翻译结果】
Realty Income Corporation (O) 2025年第三季度业绩电话会议 Realty Income Corporation (O) 2025年第三季度业绩电话会议 声明:以下内容由机器翻译生成，仅供参考，不构成投资建议。 企业参会人员：安德里亚·贝尔（企业传播总监）
苏米特·罗伊（总裁兼首席执行官）
乔纳森·庞（执行副总裁、首席财务官兼财务主管）
分析师：身份不明的参会者
布拉德·赫弗恩（加拿大皇家银行资本市场）
斯梅德斯·罗斯（花旗集团）
贾娜·加兰（美国银行证券）
安东尼·保洛内（摩根大通）
杰伊·科恩赖希（坎托·菲茨杰拉德）
拉维·瓦伊迪亚（瑞穗）
斯宾塞·格利姆彻（格林街）
约翰·基利乔夫斯基（富国银行）
琳达·蔡（杰富瑞）
乌帕尔·拉纳（KeyBanc资本市场）
韦斯·戈拉代（贝尔德）
埃里克·博登（蒙特利尔银行资本市场）
发言人：操作员各位下午好，欢迎参加Realty Income 2025年第三季度业绩电话会议。所有参会者将处于仅收听模式。如果您需要帮助，请按星号键后再按零键联系会议专员。今天的演示结束后，将有提问环节。如需提问，请在按键电话上按星号键后再按1键。如需撤回问题，请按星号键后再按2键。请注意，今天的活动正在录制中。
现在，我想将会议交给企业传播总监安德里亚·贝尔。请开始。
发言人：安德里亚·贝尔感谢大家今天参加Realty Income 2025年第三季度运营业绩电话会议。将讨论我们业绩的有总裁兼首席执行官苏米特·罗伊、首席财务官兼财务主管乔纳森·庞、Realty Income国际总裁尼尔·亚伯拉罕以及首席投资官马克·哈根。在本次电话会议中，我们将发表可能被视为联邦证券法下前瞻性陈述的言论。公司未来的实际业绩可能与任何前瞻性陈述中讨论的事项存在重大差异。我们将在Form 10Q的公司文件中更详细地披露可能导致此类差异的因素。在电话会议的问答环节，我们将实行每人两个问题的限制。如果您想提出更多问题，可以重新进入提问队列。
现在我将会议交给我们的首席执行官苏米特·罗伊。
发言人：苏米特·罗伊谢谢安德里亚。欢迎各位。Realty Income的平台已有56年历史，是一个经过历史验证的收入生成器，能够在各种经济环境中表现良好。我们模式的数据驱动性质，加上数十年的机构经验和顶尖人才，使我们能够利用全球人口老龄化带来的投资者对一致长期收入日益增长的需求。此外，我们的规模和多元化——跨越92个行业的超过15,500处房产以及1,600多家客户——提供了战略性的专有数据洞察，使我们相对于规模较小的平台具有优势。最近，我们看到市场上净租赁工具的资本形成加速，我们相信我们的平台特别有能力从渴望长期收入的资本底部中受益。
当我们在私人资本领域确立自己的地位时，我们长期以来以债券般的稳定性产生股票般总回报的记录引起了投资者的共鸣。我们最近推出了一只永续基金，预计这一举措将提供额外资本支持我们的增长目标并增强我们的流动性状况。转向第三季度的运营业绩，我们的投资活动继续反映出我们拥有的多层次增长机会。我们的目标市场规模庞大，使我们能够在很大程度上不受地理、房产或行业限制地寻找机会。这使我们能够为股东追求最优的风险调整后回报，并在我们发现其他平台可能无法执行的资本配置机会时轻松转向。
在全球范围内，我们以7.7%的加权平均初始现金收益率投资了14亿美元，相当于比我们的短期加权平均资本成本高出约220个基点。这使得我们今年迄今为止的投资总额超过39亿美元，超过了2024年全年（不包括Spirit合并）的投资总额。本季度我们获得了310亿美元的交易量，导致选择率为4.4%。这使得我们今年迄今为止的总采购量达到970亿美元，超过了2022年达到的950亿美元的年度采购量历史最高水平。
这证明了我们目标市场的规模以及我们平台的广度和深度使我们对全球净租赁交易机会的可见性。回到本季度的投资量，我们再次倾向于欧洲，欧洲约占我们投资量的10亿美元，即72%，加权平均初始现金收益率为8%。与美国相比，欧洲的投资机会在风险调整基础上继续表现得更为有利，美国市场由于规模较小的平台竞争类似规模的交易而变得越来越激烈。相比之下，欧洲的投资机会仍然具有吸引力，这得益于分散的竞争格局、比美国更大的总目标市场以及目前欧元计价的10年期票据的债务成本比美元成本低约100个基点（自2019年进入英国市场以来）。
我们严谨的承销和资产负债表优势使我们能够在整个欧洲大陆进行重大扩张，欧洲现在的总资产价值接近160亿美元，约占我们年化基本租金的18%。转向美国，我们以7%的加权平均初始现金收益率投资了3.8亿美元，而国内交易量有所放缓。这反映了选择性，而非缺乏机会，因为我们继续优先考虑长期风险调整后回报，而非资本部署速度，转向我们的运营。第三季度反映了我们业务模式的结构性优势，包括投资组合多元化，这减轻了对特殊信用风险的敞口，并支持先进的数据分析能力。
在这一点上，过去六年开发的专有预测分析AI工具为采购、承销、租赁谈判和资本循环的决策提供信息。我们相信，这使我们能够成为积极的运营商，并加强我们长期现金流的可靠性。截至季度末，我们的投资组合包括跨越92个行业的超过15,500处房产和1,600多家客户。我们以必需零售为导向的投资组合（包括杂货店和便利店）的天然防御性，加上我们的规模和多元化，使我们能够在各种经济环境中表现良好。我们本季度结束时的投资组合入住率为98.7%，比上一季度高出约10个基点。
本季度，我们在284份租约中的租金收回率为103.5%，代表7100万美元的新现金租金，87%的租赁活动来自现有客户的续约，我们在优化投资组合的方法上保持积极。本季度，我们出售了140处房产，总净收益为2.15亿美元。本季度，我们以约5500万美元的价格出售了18处便利店房产，混合资本化率为5%，加权平均剩余租赁期限为11.3年。这一定价比我们收购优质资产组合的价格低约75个基点。
这笔交易反映了战略性投资组合优化，首先通过利用我们的规模以投资组合折扣收购资产，然后通过以更紧密的资本化率单独将更成熟的房产货币化。此次出售使我们能够将资本重新部署到更优机会中，并展示了我们通过选择性处置释放价值的能力。最后，我们本季度确认了2730万美元（约每股0.03美元）的租赁终止收入。我们在以下情况下实现此类收入：我们的资产管理团队在预测分析的输入下，确定租赁终止呈现最佳概率加权风险调整后净现值结果。
虽然我们不对这一项目提供指引，但我们在补充材料的合并损益表底部增加了历史租赁终止披露。披露的目的是提高基本租金和终止收入这两个独立且本质不同的收入流的透明度。总体而言，我们业绩的稳定性继续表明，我们平台的优势使我们能够保持敏捷，有效管理风险，并推动长期投资组合表现。现在转向我们2025年的展望。鉴于我们收购渠道的持续势头和我们今年迄今为止的进展，我们将2025年投资量指引从50亿美元上调至约55亿美元。
此外，我们上调了每股AFFO指引的下限，现在预计在4.25美元至4.27美元之间。如前所述，我们的指引考虑了约75个基点的潜在信用损失，其中大部分来自通过已完成的公开并购交易收购的某些租户。我们的信用观察名单仍然可控且分散，与上一季度持平，占我们年化基本租金的4.6%，客户平均风险敞口仅为2个基点。
现在我将