Omega Healthcare2025财年三季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第三季度（具体日期未提及）
主持人说明：
介绍会议目的为讨论第三季度财务业绩及关键运营趋势，强调前瞻性陈述风险及非GAAP指标使用，相关调节表见季度补充材料。
管理层发言摘要：
C. Taylor Pickett（首席执行官）：Q3调整后AFFO每股0.79美元，FAD每股0.75美元，得益于收购和投资组合管理；股息支付率降至AFFO的85%、FAD的89%；上调并收窄2025年AFFO指引至每股3.08-3.10美元（中点3.09美元，同比增长8%）；EBITDAR覆盖率达12年新高，租金覆盖率低于1倍的部分降至4.3%。
Matthew Gourmand（总裁）：核心战略是风险调整下提升每股FAD，传统净租赁策略过去20年回报超1200%，未来将扩展投资结构（合资、少数股权、RIDEA等），目标非杠杆IRR中低双位数；已小规模试水12个月，如对Sabre运营公司9.9%股权投资（初始8%现金分配，长期IRR目标超中低双位数）。
二、财务业绩分析
核心财务数据
营收、净利润、每股收益：Q3营收3.12亿美元（同比+13.0%）；净收入1.85亿美元（每股0.59美元，同比+65.2%）；NAREIT FFO 2.42亿美元（每股0.78美元，同比+23.5%）；调整后FFO 2.43亿美元（每股0.79美元）；FAD 2.31亿美元（每股0.75美元）。
资产负债表关键指标、现金流情况：期末现金7.37亿美元；固定费用覆盖率5.1倍；杠杆率3.59倍；完成23亿美元新信贷额度（20亿循环贷+3亿延迟提款定期贷），延长4.285亿美元定期贷款至2026年8月并降低利率35个基点；10月偿还6亿美元5.25%票据。
关键驱动因素
营收增长：Q2-Q3完成的6.78亿美元新投资及Maplewood租金增长（Q3支付1870万美元，环比+110万美元）驱动收入增加。
利润变动：资产出售（8100万美元）及股票发行（900万股）部分抵消收入增长；FAD环比增长1.4美分。
三、业务运营情况
分业务线表现
核心投资组合：1024个设施（60%美国SNF及过渡护理，40%美国高级住房及英国护理院）；Q2核心组合EBITDAR覆盖率1.55倍（高于行业平均），支持运营商在监管和报销环境中维持临床服务及业务增长。
Genesis破产：31个设施年租金5200万美元，1.25亿美元定期贷款（第一留置权担保）；提供800万美元DIP融资并全额拨付；预计租赁将由中标者承接，破产程序2026年Q1-Q2结束；Genesis持续支付全额租金。
市场拓展
投资活动：2025年累计新投资9.78亿美元（87%为房地产投资）；Q3完成1.51亿美元投资（含6700万美元房地产收购、8400万美元房地产贷款）；10月完成Sabre合资（49%股权，64个设施，初始年回报9.3%，总估值9亿美元，贷款4.49亿美元，LTV<50%）。
交易结构创新：使用OP单位支付Sabre合资对价（2.22亿美元），提供税务效率并与股价表现挂钩；计划设立20亿美元ATM计划。
运营效率
贷款投资案例：2024年康州辅助生活设施600万美元贷款，2025年10月以1800万美元 refinance，获600万美元收益（IRR 74%），保留未来增值分成权。
四、未来展望及规划
短期目标（2025-2026年）
财务预期：上调2025年调整后FFO指引至3.08-3.10美元/股（中点3.09美元，同比+8%），假设Genesis、Maplewood持续支付租金，Q4 G&A费用1350-1450万美元，无新增投资/资产出售。
资本运作：11月25日左右提取3亿美元定期贷款偿还2.46亿美元担保债；推进20亿美元ATM计划；评估美国/英国RIDEA交易（各1个在文件阶段）。
中长期战略
行业趋势：老年护理行业预计增长20年，聚焦高回报投资结构（合资、RIDEA等），目标IRR中低双位数。
投资方向：美国SNF、英国护理院为核心，适度增加美国高级住房（非净租赁）；与优质运营商合作（如Sabre），通过OP单位、贷款等工具捕获增值。
五、问答环节要点
投资策略与回报
RIDDIA/高增长机会：未来12-24个月投资规模取决于机会，参考英国市场拓展路径（初期小规模试水，机会出现时扩大至20亿美元）；初始收益率灵活，优先考虑长期价值创造，RIDEA模式愿接受低初始收益换取长期高回报。
股息政策：股息支付率降至85%（AFFO）/89%（FAD），税收限制下有提升空间，历史曾连续5年季度增长股息。
Sabre交易细节
投资组合：64个设施（58 SNF+6 AL，6州），覆盖率>1.46倍，入住率90%左右，年租金增长2%；Sabre总运营139个设施（126 SNF+13 AL），合资外另有51个设施由欧米茄持有。
OPCO投资逻辑：Sabre为“私营Ensign”，管理层年轻、增长潜力大，9.9%股权对应现金流远超8%初始分配，未来通过收购低效资产扩张（参考Ensign增长路径）。
行业风险与运营
政策与监管：CMS拟简化SNF法规（检查流程、评级系统、冗余报告），行业协会推动降低合规成本；Medicaid削减风险可控，前十大州覆盖率高或不受影响。
劳动力与成本：美英薪资增长匹配通胀，美国农村地区用工紧张但临时用工未增加，未观察移民放缓影响；Sabre合资4.49亿美元抵押贷款计划 refinance 降低利率。
六、总结发言
管理层表示2025年第三季度业绩强劲，通过收购和积极投资组合管理实现财务指标增长，上调全年AFFO指引；
未来将继续执行风险调整下提升每股FAD的核心战略，扩展投资工具（合资、RIDEA等），与优质运营商（如Sabre）深化合作；
资本结构稳健（低杠杆、充足流动性），有能力通过OP单位、ATM等工具捕获市场机会，团队随时提供后续沟通。