Omega Healthcare2025财年四季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第四季度
主持人说明：
介绍会议为Omega Healthcare Investors, Inc.第四季度财报电话会议，说明问答环节规则（按星号+1提问）。
管理层发言摘要：
Michele Reber（资产管理高级总监）：提示会议包含前瞻性陈述及非GAAP指标（如NAREIT FFO、调整后FFO等），相关调节表见季度补充材料。
Taylor Pickett（首席执行官）：Q4调整后运营资金（AFFO）每股0.80美元，可供分配资金（FAD）每股0.76美元，全年AFFO和FAD同比增长超8%，得益于11亿美元资本部署；运营商信用质量提升，完成两笔RIDEA交易（总金额8000万美元），扩大与Sabre合作并进入加拿大市场，资产负债表持续去杠杆化。
二、财务业绩分析
核心财务数据
Q4收入：3.19亿美元（2024年Q4为2.79亿美元，同比增长主要因净新投资）；
Q4净收入：1.72亿美元（每股0.55美元），2024年Q4为1.16亿美元（每股0.41美元）；
调整后FFO：Q4为2.5亿美元（每股0.80美元）；
FAD：Q4为2.38亿美元（每股0.76美元）；
资产负债表：固定费用覆盖率5.8倍，杠杆率降至3.51倍，现金及循环信贷额度可用容量超17亿美元，下一个债务到期日为2027年4月。
关键驱动因素
收入增长源于2024年净新投资的收入贡献及投资组合管理；
FAD增长受Q3-Q4新投资（4.85亿美元）增量收入推动，部分被资产出售、贷款偿还及普通股发行抵消；
去杠杆化措施：Q4提前偿还超7亿美元有息债务，改善资本结构。
三、业务运营情况
投资组合表现
设施总数：1111处，其中1027处为自有房地产和抵押贷款投资组合，84处为合资企业；
资产类型：62%为专业护理和过渡护理设施，38%为美国老年住房和英国护理院；
核心投资组合覆盖率：截至2025年9月30日，triple net和抵押贷款核心投资组合运营商EBITDAR覆盖率1.57倍（2025年Q2为1.55倍），高于行业平均水平。
重大项目进展
Genesis破产：2025年7月申请第11章破产，Omega持有1.29亿美元定期贷款（第一留置权担保）及31处设施租赁（年租金5200万美元）；第二次拍卖中标者“101 W. State Street”获法院批准，预计2026年Q3或Q4完成，Omega预计租赁将被承担，贷款全额收回。
2025年投资：全年新投资超11亿美元，66%投向老年住房或英国护理院；Q4完成3.34亿美元投资，包括美国老年住房RIDEA交易（3700万美元收购4处设施）、北卡罗来纳州CCRC股权（4300万美元，49%股权）、英国护理院（1600万美元）及房地产贷款（1600万美元，利率10%）。
季度后投资：完成Sabre运营公司9.9%股权收购（9300万美元）、佐治亚州13处专业护理设施（1.09亿美元，租赁收益率10.6%）、阿拉巴马州老年住房（1030万美元）；承诺加拿大安大略省替代长期护理设施开发资金6400万美元（利率10%，有权转换为34.9%股权）。
市场拓展
美国市场：通过RIDEA结构拓展老年住房投资，与Sabre深化合作（房地产合资+运营公司股权）；
英国市场：持续投资护理院，关注非公开市场机会；
加拿大市场：首次进入，通过开发贷款布局安大略省长期护理设施。
四、未来展望及规划
短期目标（2026年）
调整后FFO指引：每股3.15-3.25美元，假设包括已完成投资影响、部分贷款偿还及资产出售（每季度1500-2500万美元）；
资本部署：继续通过RIDEA、triple net租赁等结构投资专业护理、老年住房及英国护理院，关注非公开市场机会。
中长期战略
投资方向：聚焦风险调整后高回报资产，目标未杠杆化IRR低至中两位数；
市场布局：深化美国、英国市场，探索加拿大等新市场；
资产负债表：维持低杠杆率，优化流动性，支持持续投资。
五、问答环节要点
RIDEA战略差异化
问：RIDEA战略与同行差异及增长能力？
答：聚焦小规模、需转型的精准交易，与专业运营商合作提升资产现金流，目标低至中两位数IRR，通过激励机制对齐利益。
Genesis贷款再部署
问：2026年Genesis贷款收回后如何再部署？
答：预计年中收回1.37亿美元（含DIP贷款），优先偿还信贷额度，剩余资金以3.5%隔夜利率投资。
佐治亚州投资收益率
问：佐治亚州专业护理投资10.6%初始收益率是否反映资产问题？
答：非公开市场交易，无特殊问题，设施质量良好，租赁给现有运营商，当前SNF交易报价普遍为10%。
加拿大市场对比
问：加拿大市场与美国市场对比及机会？
答：更类似英国护理院市场（社会化医疗体系），首笔投资为开发贷款（抵押品价值超1.3亿美元），与成熟运营商合作，未来视收益率机会扩大投入。
股息政策
问：股息覆盖率及调整计划？
答：当前股息支付率AFFO的84%、FAD的88%，接近需增加股息的临界点（FAD支付率80%左右），具体由董事会决定。
六、总结发言
管理层表示2025年业绩强劲，2026年将延续增长 momentum；
继续通过积极的投资组合管理和资本部署提升股东回报，重点关注RIDEA结构、运营商信用质量及新市场机会；
强调资产负债表健康及流动性优势，支持长期战略执行。