Piedmont Realty2025财年三季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第三季度
主持人说明：
介绍会议目的为回顾皮埃蒙特2025年第三季度业绩，提及已提交10-Q报表和8-K文件，包含收益报告及补充信息，可在公司网站投资者关系板块查阅；强调电话会议内容包含前瞻性陈述，存在风险和不确定性，相关风险在SEC文件中详述。
管理层发言摘要：
布伦特·史密斯（总裁、首席执行官兼董事）：美国办公需求在第三季度出现转机，根据CoStar数据，办公空间净吸纳量约1200万平方英尺，为2021年底以来首次正数；皮埃蒙特投资组合租赁活动达创纪录水平，五个运营市场出现正吸纳量，新租户租赁速度显著加快；办公行业正好转，大型租户租赁激增，高质量空间供应稀缺，皮埃蒙特租金大幅提升，对未来FFO增长有信心。
二、财务业绩分析
核心财务数据
2025年第三季度稀释后核心FFO每股为0.35美元，2024年同期为0.36美元，同比下降0.01美元；
2025年第三季度AFFO约为2650万美元；
截至2025年9月30日，公司有略低于100万平方英尺的已执行但尚未开始的租约，另有110万平方英尺的租约处于减免期，合计代表约7500万美元的未来额外年度现金租金；
循环信贷额度下约有4.35亿美元可用额度，无债务到期至2028年。
关键驱动因素
核心FFO每股下降主要归因于过去12个月出售三个项目及再融资导致净利息支出增加，部分被经济占用率提升和租金增长带来的运营增长抵消；
租金增长及租赁活动增加推动运营增长，未来随着减免期租约开始支付现金，将进一步促进收益增长。
三、业务运营情况
分业务线表现
租赁业务：第三季度完成75笔交易，总面积超70万平方英尺，新交易占比75%，大型用户（25,000平方英尺以上）租赁活动活跃，加权平均租赁期限约10年；亚特兰大、明尼阿波利斯、达拉斯为主要活跃市场，其中亚特兰大完成27笔交易共25万平方英尺，明尼阿波利斯完成8笔交易共近20万平方英尺；
停用投资组合：明尼阿波利斯两个项目及奥兰多一个项目租赁率超50%，接近70%（含法律阶段租赁），预计2026年底达到稳定状态。
市场拓展
亚特兰大：Medici项目缓解大型到期租赁，999 Peachtree项目有150,000平方英尺到期空间，目前有四项合计125,000平方英尺的未决提案；
达拉斯：Las Colinas投资组合租赁活动激增，入住率从年初83%升至第三季度末91%，富国银行新园区交付或进一步推动租金增长；
明尼阿波利斯：Meridian和Excelsior再开发项目租赁需求强劲，租金较年初再开发前阶段上涨15%。
运营效率
在用投资组合租赁率环比提升50个基点至89.2%，预计年底达89%-90%；
租赁资本支出每平方英尺6.76美元，净有效租金每平方英尺21.26美元，环比增长2.5%。
四、未来展望及规划
短期目标（2025年）
租赁目标：从年初140-160万平方英尺上调至220-240万平方英尺（不含纽约市租约）；
财务预期：核心FFO每股指引收窄至1.40-1.42美元；
运营目标：推动在用及停用投资组合2026年租赁率达90%。
中长期战略（2026-2027年）
财务目标：实现中等个位数FFO增长；
债务管理：评估再融资选项，降低利息成本，平滑到期阶梯；
投资方向：关注机会型及增值型收购，与机构合作伙伴合作，考虑阳光地带市场扩张；
资产优化：继续修剪非核心资产，如哥伦比亚特区、休斯顿及纽约市部分资产。
五、问答环节要点
租赁市场动态
问：扩张与收缩情况及新租赁需求来源？
答：连续五个季度扩张超收缩，净增面积显著；新租赁需求主要来自市场内用户升级空间，达拉斯有较强的外部流入需求。
大型租户行为
问：25,000-50,000平方英尺租户面积变化？
答：部分公司为协作整合空间，部分小幅缩减面积以升级至更高质量空间，整体租赁需求未受裁员影响，参观活动及提案量保持稳定。
债务再融资
问：再融资限制因素及潜在收益？
答：可通过市场购买、要约收购或提前赎回等方式再融资，目前9.25%债券与当前利率利差约400个基点，若全额再融资可节省利息约2100万美元，每股FFO增加0.17美元。
非核心资产处置
问：非核心资产处置进展及市场环境？
答：哥伦比亚特区、休斯顿资产在市场上，纽约市资产待长期租约签订后考虑处置；市场对非核心资产定价仍具挑战性，需租赁活动提升投资者信心。
六、总结发言
管理层对团队租赁业绩表示肯定，第三季度租赁 volume 创历史新高，超额完成年初目标；
强调公司竞争优势：投资组合为新装修、地理位置优越、以 hospitality 为导向的办公空间，租金较新建项目低25-40%，吸引专业服务等多行业租户；
未来战略重点：推动租赁率超90%并提高租金， opportunistically 再融资降低利息成本，关注收购机会，持续优化资产组合。