Phillips Edison2025财年四季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第四季度
主持人说明：
投资者关系主管Kimberly A. Green主持会议，介绍参会管理层（董事长兼CEO Jeffrey S. Edison、总裁Robert F. Myers、CFO John P. Caulfield），提醒会议包含前瞻性陈述及非GAAP指标，会后存档版本将发布于投资者关系网站。
管理层发言摘要：
Jeffrey S. Edison（董事长兼CEO）：2025年业绩强劲，NAREIT每股FFO增长7.2%，核心每股FFO增长7%，同店NOA增长3.8%；2026年指引增长率为中个位数，收购目标4亿至5亿美元；强调以杂货为锚点的购物中心业务为核心，投资组合质量与运营平台实力支撑行业领先增长。
Robert F. Myers（总裁）：以必需品为基础的零售需求高企，2025年执行1026份租约（600万平方英尺），投资组合入住率达97.3%（锚点98.7%，内铺95.1%），保留率93%，租赁价差强劲；开发及再开发项目20个（投资7000万美元，收益率9%-12%）。
John P. Caulfield（CFO）：Q4 NAREIT FFO 8880万美元（每股0.64美元），核心FFO 9110万美元（每股0.66美元）；资产负债表稳健，流动性9.25亿美元，净债务与调整后EBITDAR比率5.2倍，固定利率债务占比85%（目标90%）；2026年净收入指引每股74-77美分，同店NOI增长3%-4%。
二、财务业绩分析
核心财务数据
第四季度业绩：NAREIT FFO 8880万美元（每股摊薄后0.64美元），核心FFO 9110万美元（每股摊薄后0.66美元）；
资产负债表指标：截至2025年末流动性约9.25亿美元，净债务与过去十二个月年化调整后EBITDAR比率5.2倍，固定利率债务占比85%（目标90%）；
2026年财务指引：净收入每股74-77美分，同店NOI增长3%-4%，NAREIT每股FFO中点同比增长5.5%，核心每股FFO中点同比增长5.4%。
关键驱动因素
收入增长：以杂货为锚点的购物中心需求强劲，租赁活动活跃（高入住率、高保留率、高租金价差）推动租金及NOI增长；
成本与效率：坏账率稳定（2025年约占收入78个基点，2026年预计持平），开发及再开发项目贡献新增NOI（2025年23个项目稳定，新增约680万美元）。
三、业务运营情况
分业务线表现
租赁业务：2025年执行1026份租约（总面积600万平方英尺），投资组合入住率97.3%（锚点98.7%，内铺95.1%，内铺创历史新高），保留率93%；第四季度续约租金价差20%，新租赁价差34.3%，内铺平均年租金增长2.7%。
开发与再开发：20个项目在建（总投资约7000万美元，平均收益率9%-12%），2025年23个项目稳定运营，交付超40万平方英尺空间，新增NOI约680万美元。
市场拓展
收购：2025年收购额约4亿美元，2026年目标4亿至5亿美元；渠道包含核心杂货锚点购物中心、日常零售中心及合资机会，已获得或签订合同资产约1.5亿美元（预计2026年一、二季度完成）。
处置：2025年出售资产约1.45亿美元，2026年计划出售1亿至2亿美元，聚焦无杠杆回报7%左右的稳定资产，再投资于更高回报项目。
研发投入与成果：暂无信息
运营效率
坏账控制：2025年坏账约占收入78个基点，2026年预计持平，商户组合多元化，无显著租金集中风险；
资本管理：收购目标无杠杆内部收益率（杂货锚点9%，日常零售10%+），处置与收购结合优化资产结构。
四、未来展望及规划
短期目标（2026年）
收购：实现总收购4亿至5亿美元，聚焦核心杂货锚点及日常零售中心；
处置：出售1亿至2亿美元非核心资产，再投资于高回报项目；
财务指标：同店NOI增长3%-4%，核心每股FFO增长中个位数，净收入每股74-77美分。
中长期战略
业务聚焦：以杂货为锚点的购物中心为核心，日常零售业务未来三年目标达10亿美元规模；
增长路径：通过纪律性收购、开发/再开发、合资合作提升NOI及FFO，目标长期核心每股FFO中高个位数增长，跑赢同行。
五、问答环节要点
收购策略与渠道
问：收购渠道多样性及竞争环境？
答：2026年潜在机会较2025年增长70%，承销量增67%，坚持杂货锚点（9%无杠杆IRR）及日常零售（10%+无杠杆IRR）目标，竞争加剧但供应充足，有信心达成收购目标。
入住率与续约杠杆
问：入住率是否达终端水平，续约谈判杠杆如何？
答：当前入住率97.3%（锚点98.7%，内铺95.1%），内铺仍有100-150个基点上行空间；高保留率（93%）及零售商需求强劲，续约价差20%+，可谈判非货币条款（如限制条款）提升灵活性。
日常零售与核心业务差异
问：日常零售与核心杂货锚点在信用及租户健康上的差异？
答：日常零售为补充（目标10亿美元规模），通过重新招商（必需品、服务类租户）提升回报，当前9个项目入住率从91.6%升至94.7%，新租赁价差45%，续约价差27%，风险可控。
资本配置与信用评级
问：资本配置优先级（开发、回购等）及信用评级提升障碍？
答：优先收购及开发（2026年投入7000万美元），股票回购回报低于收购；信用评级受规模限制（同行更大），固定利率债务目标90%，当前85%，计划通过债务发行优化。
亚马逊关闭门店影响
问：亚马逊关闭部分门店对杂货商需求的影响？
答：亚马逊实体零售表现不佳，其关闭对公司影响有限，传统杂货商（克罗格、沃尔玛等）凭借门店网络主导杂货配送，公司租户需求稳定。
六、总结发言
管理层重申2025年业绩强劲，以杂货为锚点的必需品零售投资组合提供增长与稳定性；
2026年将继续执行纪律性收购计划（4-5亿美元），聚焦高回报项目，推动同店NOI及FFO中个位数增长；
认为公司股价相对于长期增长前景存在折让，代表有吸引力的投资机会，将持续以低贝塔系数创造阿尔法收益；
感谢员工、股东及商户的支持，对2026年及以后的增长能力充满信心。