Peakstone2025财年二季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第二季度
主持人说明：
介绍会议目的及安全港声明，强调非GAAP指标使用；
提醒投资者可在官网获取财报材料。
管理层发言摘要：
Michael Escalante（CEO）：明确加速向工业REIT转型的战略，重点发展工业户外存储(iOS)板块；
Javier Bitter（CFO）：预告将讨论季度财务数据及季度后资本活动。
二、财务业绩分析
核心财务数据
Q2总收入：5400万美元；
现金NOI：4300万美元；
净亏损：2.65亿美元（含2.86亿美元办公资产非现金减值）；
FFO：2390万美元（每股0.60美元）；
AFFO：2430万美元（每股0.61美元）；
同店现金NOI增长：工业板块+9.3%，办公板块+4.7%。
关键驱动因素
亏损主因办公资产减值（反映加速处置策略）；
工业板块增长由iOS资产收购和租金递增驱动；
债务结构调整：新增5.5亿美元利率互换，加权平均利率降至5.47%。
三、业务运营情况
资产组合调整
工业资产占比提升至65%（净账面价值）；
出售9处办公物业（累计2.16亿美元）；
iOS平台新增两处收购（亚特兰大27英亩/佛罗里达9.2英亩），总投资5200万美元。
租赁表现
iOS资产ABR年内增长25%；
萨凡纳物业完成两年半租约（年租金递增4%）；
整体出租率99.6%，仅费城12英亩中2英亩待租。
资本结构
总流动性3.56亿美元（现金+信贷额度）；
净债务/EBITDA RE为6.6倍（目标降至6倍以下）。
四、未来展望及规划
短期目标
加速处置剩余办公资产（账面价值6.15亿美元）；
通过收购扩大iOS平台规模；
维持0.10美元/股季度股息（与工业资产现金流匹配）。
长期战略
转型为纯工业REIT；
聚焦供应受限、租户需求强劲的iOS市场；
通过租约内置递增条款和再开发项目提升收益。
五、问答环节要点
股息政策
问：如何理解"与工业现金流特征匹配"？
答：反映完全退出办公板块后的盈利结构，未来或随规模扩大调整支付比率。
租赁续约
2026年到期租约占ABR 9%，多数含固定利率续约选项；
历史续约率高，租户运营稳定性强。
资本配置
出售办公物业收益将平衡债务偿还与iOS收购；
当前iOS收购资本化率未披露，但强调"价格保持高位"。
竞争环境
iOS领域私募资本涌入，但公司凭借全国性布局和运营经验保持优势。
六、总结发言
管理层强调转型决心，预计工业资产占比将持续提升；
将通过租约增长、资产收购和再开发三重驱动提升股东价值；
感谢投资者支持，承诺加速完成战略转型。