Peakstone2025财年三季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第三季度（具体日期未明确提及）
主持人说明：
介绍会议为Peakstone Realty Trust 2025年第三季度业绩电话会议及网络直播，提及会议录制及提问方式；提醒前瞻性陈述风险，建议参考SEC文件中的风险因素。
管理层发言摘要：
Michael J. Escalante（CEO）：公司正持续推进向专注工业户外存储（iOS）领域增长的纯工业REIT转型；截至10月31日，工业投资组合贡献超60%平均基本租金（ABR）；通过办公楼销售、iOS租赁及收购，已减少约4.5亿美元债务，备考总杠杆率降至5.4倍；对战略及股东价值创造能力保持信心。
二、财务业绩分析
核心财务数据
营收：来自持续经营业务的季度总收入约2580万美元（不含办公楼终止经营业务收入2520万美元）；
利润指标：归属于普通股股东的净收入约350万美元（每股0.09美元）；FFO约1830万美元（稀释后每股0.46美元）；AFFO约1860万美元（稀释后每股0.47美元）；同店现金NOI同比增长3.7%；
资产负债表关键指标：季度末总流动性约4.38亿美元（含现金3.26亿美元及可用循环信贷额度1.12亿美元）；未偿债务总额约10.5亿美元，净债务约7.25亿美元；76%债务为固定利率，加权平均利率约5.46%；备考净债务与调整后EBITDA Re比率5.4倍（低于6倍目标）；
关键驱动因素
收入及利润增长：主要来自iOS领域的强劲租赁（续租价差显著）、有针对性收购及办公楼处置；
债务减少：通过出售12处办公楼物业（总价值约3.63亿美元）实现约4.5亿美元债务偿还。
三、业务运营情况
分业务线表现
iOS投资组合：运营组合100%出租，续租现金价差116%、GAAP价差120%；本季度收购三处iOS物业，总代价约5800万美元，均为100%租赁，租约期限及年租金增长率各异；
办公楼业务：已出售12处办公楼（总价值3.63亿美元），剩余12处，预计年底前完成大部分出售，少数或于2026年一季度完成；
传统工业组合：出售3处物业（2处灵活办公、1处制造设施），总价值7200万美元，综合资本化率6.9%；未来不计划大规模出售该类资产。
市场拓展：iOS市场供需基本面稳健，租户需求强劲、供应受限，支撑低 vacancy 率及租金增长；收购物业分布于亚特兰大、夏洛特港、皮尔斯堡等地区，拓展全国性平台布局。
运营效率：iOS租赁交易停机时间短，部分租约无租户改进费用（TI）；办公楼处置进展顺利，买家兴趣浓厚，多数资产处于交易进程中。
四、未来展望及规划
短期目标（下一季度或年度）
财务预期：计划使用剩余办公楼销售所得（预计3亿-3.5亿美元）中的2.5亿-3亿美元进一步偿还债务；
战略重点：继续推进iOS领域增长，保持投资组合优化，完成剩余办公楼处置；
中长期战略
行业趋势判断：iOS市场供需基本面持续向好，前景稳健；
公司定位：专注于iOS领域的纯工业REIT；
投资方向：持续通过有纪律的收购扩充iOS投资组合，利用充足流动性捕捉市场机会。
五、问答环节要点
债务与收购节奏
问：额外偿还2.5亿-3亿美元债务后，iOS收购是否会加速？
答：将保持纪律性增长及资产负债表管理，当前流动性充足，债务比率低于目标，暂无明确加速收购时间表。
iOS资产竞争环境
问：是否面临iOS资产竞争加剧？买家类型有无变化？
答：竞争未显著加剧，但市场接受度及贷款机构认可度提升；公司凭借全国性平台及灵活资产负债表，可捕捉多样化机会。
同店NOI增长指引
问：可持续同店NOI增长率及指引时间？
答：业务处于转型期，暂不提供指引，但会通过补充材料及投资者演示文稿提供相关指标。
租户改进成本与回报
问：租户改进（TI）费用及投入回报情况？
答：实际投入资金低于预期，多数租约无TI费用，停机时间短，iOS资产属性经受住市场检验。
办公楼销售定价信心
问：对剩余办公楼销售3亿-3.5亿美元定价范围的信心及支撑因素？
答：多数资产已处于交易进程，部分已可控，买家兴趣（含现有租户）强劲，对实现定价有信心。
六、总结发言
管理层对本季度业绩表示满意，认为是公司转型的重要里程碑（工业资产贡献60% ABR）；
强调战略将继续聚焦iOS领域增长，依托市场洞察力、租户关系及执行能力捕捉机会；
表示将通过持续优化投资组合、强化资产负债表及纪律性收购，为股东创造长期价值，对未来发展充满期待。