安博2025财年三季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第三季度（具体日期未明确提及）
主持人说明： 由高级副总裁、投资者关系主管Justin Meng主持，介绍会议目的为讨论2025年第三季度业绩，提醒包含前瞻性陈述及非GAAP财务指标。
管理层发言摘要：
CEO Hamid R. Moghadam（最后一次以CEO身份参会）：强调公司在物流、数据中心和能源领域的长期价值创造机会，认为普洛斯最好的发展岁月仍在前方。
CFO Tim Arndt：第三季度业绩坚实，租赁活动创纪录，数据中心业务潜力巨大，市场已显现拐点迹象。
总裁Daniel S. Letter：感谢Hamid Moghadam 42年的领导，称其打造了行业领先、以文化和客户为中心的企业，新管理层将延续其愿景。
二、财务业绩分析
核心财务数据
核心FFO：包括净推广费用为每股1.49美元，不包括净推广费用为每股1.50美元，均超预期。
租赁业绩：创纪录季度，签约面积近6200万平方英尺，入住率提升至95.3%。
租金变化：净有效租金变化49%，现金租金变化29%，租赁市场调整率19%。
同店增长：净有效同店增长3.9%，现金同店增长5.2%。
数据中心投资：按供电外壳计算约150亿美元，交钥匙形式可达600亿美元。
关键驱动因素
租赁增长：新租赁活动回升，定制建造需求强劲（本季度新增9个项目，全年21个，总投资16亿美元）。
市场拐点：客户信心增强，租赁速度加快，供应低于疫情前水平，需求改善（美国市场第三季度净吸纳4700万平方英尺）。
数据中心潜力：电力容量达5.2吉瓦，为重要价值创造机会，正探索资本化策略。
三、业务运营情况
分业务线表现
物流租赁：新租赁活动从历史低位回升，续约活动健康，定制建造需求高涨（占全年开发量超50%）。
数据中心：5.2吉瓦电力已获得或进入高级阶段，未来三年可交付容量均与客户有对话，计划未来几个季度启动新项目。
能源业务：本季度交付28兆瓦太阳能发电和储能，总容量825兆瓦，年底目标1吉瓦。
市场拓展
美国：东南部和得克萨斯州表现强劲（休斯顿、达拉斯、亚特兰大吸纳稳健），南加州租赁活动回升但租金仍疲软。
国际市场：拉丁美洲（巴西、墨西哥）同店增长最高；欧洲入住率高、租金下降温和；日本保持卓越入住率。
运营效率
资本部署：第三季度开发启动量较少，预计第四季度增长；全年定制建造项目75%已开工，剩余将在年底前启动。
成本控制：G&A指引上调至4.6-4.7亿美元，战略资本收入指引上调至5.8-5.9亿美元。
四、未来展望及规划
短期目标（2025年）
入住率：平均入住率维持95%（中点）。
租金变化：全年平均约50%。
同店NOI增长：净有效基础4.25%-4.75%，现金基础4.75%-5.25%。
开发启动：按份额上调至27.5-32.5亿美元（不含未宣布的数据中心项目）。
中长期战略（2026年及以后）
数据中心：探索资本化策略，利用电力、客户关系和资本优势，目标成为重要价值来源。
物流开发：聚焦定制建造（现有21个项目，新洽谈近3000万平方英尺），18个市场启动投机性项目。
市场预期：需求将逐步恢复至正常水平（季度约6000万平方英尺）， vacancy率7.5%见顶，长期租金增长潜力大（趋势线高于当前租金40%）。
五、问答环节要点
数据中心资本化：正探索基金收购、开发基金等策略，短期资产负债表可支持项目，电力为未来主要约束（非资本）。
需求可持续性：4700万平方英尺净吸纳含部分积压需求，但需求有明显拐点，预计未来季度恢复至6000万平方英尺正常速度。
租金与入住率：市场租金下降放缓（本季度1%），2026年晚些时候vacancy改善；普洛斯入住率将维持当前水平，2026年有望提升。
客户决策：大客户已适应短期噪音，开始做长期决策，中小企业预计跟进；电子商务（占新租赁近20%）和食品饮料、医疗等稳定行业需求强劲，汽车、家具等周期性行业需求疲软。
信用风险：坏账费用约40个基点（收入占比），低于历史危机水平，投资组合信用健康度提升。
六、总结发言
管理层对未来发展方向的总结：强调普洛斯处于物流租金和入住率拐点，数据中心为重大价值机会，全球市场多元化优势显著。
公司愿景：打造持久卓越的企业，战略聚焦有纪律增长、运营卓越及长期趋势（物流、数据中心、能源），新管理层将延续Hamid Moghadam的愿景和价值观。
Hamid Moghadam总结：感谢团队、客户、投资者支持，称公司成功源于人才和文化，最好岁月在前方，以执行主席身份继续关注公司发展。