安博2025财年四季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025财年第四季度
主持人说明：
介绍会议目的为回顾2025年第四季度业绩，强调包含前瞻性陈述及非GAAP财务指标（如FFO、EBITDA），相关调节表可在公司网站获取。
管理层发言摘要：
Dan Letter（首席执行官）：第四季度表现强劲，全年财务和运营势头稳健，感谢全球团队贡献；明确未来三大战略优先事项——扩展一流运营商领导地位（通过数据分析、能源解决方案、风险投资计划扩大护城河）、抓住物流房地产和数据中心领域价值创造机会（开发现代化设施、利用电力管道和客户关系）、通过管理资产增长提高股东回报（成为私人资本合作伙伴首选）。
二、财务业绩分析
核心财务数据
核心FFO：第四季度每股1.44美元（含净推广费用）、每股1.46美元（不含净推广费用），处于指导范围高端；
入住率：本季度平均95.3%，全年95%，年末95.8%；
租金表现：净有效租金变动44%（贡献约6000万美元年化净经营收入），全年净有效租金变动超50%；租赁市价调整率18%（代表近8亿美元未实现净经营收入）；
同店净经营收入增长：按净有效basis 4.7%，按现金basis 5.7%，均高于指导区间中点；全年净有效同店增长率4.8%，达范围上限。
关键驱动因素
客户情绪改善及市场状况好于预期，空置率已见顶，多市场租金开始回升；
定制建造项目表现出色，战略资本获得可观市场份额；
美国市场相对于更广泛市场的优异表现扩大至300个基点，反映投资组合和运营平台质量。
三、业务运营情况
分业务线表现
物流业务：第四季度签署5700万平方英尺租约，续租率78%；开发平台中定制建造项目占比高（全年启动31亿美元项目，定制建造占61%）；
数据中心业务：电力管道扩展至5.7吉瓦，稳定72兆瓦项目，出售先进交钥匙设施；租赁需求强劲，1.2吉瓦处于意向书或待租赁执行阶段；
能源业务：总装机容量提升至1.1吉瓦，超越四年前设定的1吉瓦目标。
市场拓展
美国：第四季度净吸纳量5900万平方英尺（自2022年以来首次高于 completions），空置率降至7.4%；电子商务占新租赁活动约20%，为2021年以来最佳；
国际市场：拉丁美洲（墨西哥、巴西消费趋势强劲，租金持续增长）、欧洲（两年来首次季度正租金增长）、日本（入住率超97%，相对市场优异表现近600个基点）表现出色。
运营效率
资产交易：出售约9亿美元资产，收购6.25亿美元资产（较重置成本有折扣，产生150个基点正预期内部收益率）；
开发启动：第四季度启动11亿美元新建筑项目（均为物流项目，48%为定制建造），全年启动31亿美元项目。
四、未来展望及规划
短期目标（2026年）
入住率：预期在94.75%至95.75%之间（第一季度季节性下降后全年回升）；
同店增长：净有效同店增长率4.25%-5.25%，现金basis 5.75%-6.75%（租金变动为主要组成部分）；
费用与收入：一般及行政费用5亿-5.2亿美元，战略资本收入6.5亿-6.7亿美元；
资本部署：开发启动额40亿-50亿美元（自有和管理基础，含数据中心约40%），收购10亿-15亿美元，合并贡献和处置活动32.5亿-42.5亿美元；
财务指标：GAAP收益每股3.70-4美元，核心FFO每股6-6.20美元（含净推广费用）、6.05-6.25美元（不含）。
中长期战略
核心物流业务：复合增长，服务全球消费中心，捕捉嵌入式租金增长；
高回报相邻业务：聚焦供应受限的开发、数据中心和能源领域，利用土地位置、电力接入和客户关系优势；
战略资本：通过现有及新工具增长管理资产，加强与私人资本合作伙伴合作。
五、问答环节要点
战略资本与数据中心基金
问：战略资本业务变化及数据中心专注基金的时间和收益影响？
答：战略资本将通过现有及新工具增长管理资产；数据中心基金正与大型投资者对话，关注资本结构以利用开发机会，资产负债表现阶段可支持计划，未来数月分享进展。
市场租金增长预测
问：2026年市场租金增长假设及是否上半年下降、下半年改善？
答：预计全年空置率改善（从7.4%降至7.1-7.2%），净吸纳量近2亿平方英尺（高于交付量1.8-1.85亿平方英尺），总体正租金增长将逐步显现。
数据中心项目与电力
问：1.2吉瓦意向书项目数量、开发启动中数据中心占比及电力交付时间？
答：1.2吉瓦项目启动临近（本季度及上半年），开发启动中数据中心占40%；电力“高级阶段”指有初步公用事业协议，通常需1-2年达安全交付（签订约束力协议）。
国际市场入住率驱动
问：欧洲和日本入住率回升原因？
答：欧洲需求健康、空置率低，日本市场层面表现强劲，投资组合入住率长期高位，全球非美市场势头更足。
土地储备盈利空间
问：新建项目盈利空间比例？
答：土地储备公允价值约为账面价值110%，项目盈利空间存在差异，总体具备吸引力。
六、总结发言
管理层感谢参会者对公司的兴趣，强调2025年团队展现了平台实力和韧性，通过推进开发权益、扩大战略资本、加速数据中心和能源进展加强了业务基础；
以强势地位进入2026年，拥有运营势头和支持长期增长的布局，期待未来季度沟通。