公共存储2025财年三季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年10月30日
主持人说明：
介绍会议目的为讨论Public Storage 2025年第三季度业绩，提醒参会者会议包含前瞻性陈述，相关非GAAP财务指标调节表及会议资料可在公司网站查询，问答环节每人限提两个问题。
管理层发言摘要：
约瑟夫·D·拉塞尔（总裁、首席执行官）：第三季度业绩得益于差异化战略，行业呈现运营稳定、新供应竞争减少、收购活动增加等积极趋势；公司上调2025年展望，行业领导力体现在高收入生成、盈利平台、投资组合扩张及复合回报平台等方面，正推进运营、资本配置和资本获取三大支柱。
H·托马斯·博伊尔（高级副总裁、首席财务与投资官）：公司利用平台优势，加快投资组合增长，今年已宣布超13亿美元全资收购和开发项目，资本状况良好，将继续推动核心每股FFO增长；第三季度同店收入增长超预期，费用控制强劲，上调全年指引。
二、财务业绩分析
核心财务数据
营收、净利润、每股收益（EPS）、收入结构：同店资产池收入增长超预期，主要因现有客户行为强劲；整体现有租金上涨0.6%，但被入住率下降抵消；核心每股FFO增长2.6%，较去年第三季度增速加快560个基点。
资产负债表关键指标、现金流情况：净债务和优先股与EBITDA的杠杆率为4.2倍，今年留存现金流达约6.5亿美元。
关键驱动因素
对营收/利润变动的原因解释（市场、产品、成本、政策等）：运营举措（数字化客户体验、AI驱动现场运营、技术部署）提升收入和利润率；资本配置（收购和开发）扩大资产池；成本控制（劳动力工时减少30%等）降低费用。
三、业务运营情况
分业务线表现（增长、挑战、调整等）： 暂无信息
市场拓展（区域市场、用户增长、国际化等）： 收购机会广泛，涵盖不同规模、地域和卖方类型；开发管道6.5亿美元项目将在未来两年交付；西海岸市场表现突出，同店收入增长2%-4%。
研发投入与成果（新产品、关键技术、专利等）： 部署新技术战略，包括客户搜索和生成引擎优化、单元定价和收入管理、资产管理（安全、供应商、维护）等；拥有行业领先的全渠道客户体验，85%客户互动和交易通过数字化路径完成。
运营效率（产能、供应链优化、库存管理等）： 利用AI优化现场运营，减少30%劳动力工时，提高员工敬业度并降低离职率；通过数字化和技术手段，实现物业人员合理配置，客户服务更高效。
四、未来展望及规划
短期目标（下一季度或年度的战略重点与财务预期）： 上调2025年同店收入、同店NOI和非同店NOI展望，核心每股FFO增长提高近1%；预计第四季度洛杉矶租金限制对同店收入影响加大，财产税比较艰难。
中长期战略（行业趋势判断、公司定位、投资方向等）： 继续推进运营、资本配置和资本获取三大支柱；通过收购和开发扩大非同店资产池；预计未来几年行业新供应持续下降，公司将利用优势把握市场机会。
五、问答环节要点
精炼分析师问答内容及管理层回应：
关于2026年预算制定：采用数据驱动流程、历史趋势和预测分析，鼓励团队提出新举措，流程已启动且在进行中。
市场稳定趋势：2025年需求从2024年底部回升，新供应下降，部分市场（如西海岸）同店收入增长2%-4%，基本面良好。
新客户行为：关注整体收入，而非单一入住租金指标，通过平台投资在竞争环境中推动收入增长。
修订指引：第四季度财产税比较艰难，洛杉矶租金限制影响加大，非同店资产池将继续加速增长。
洛杉矶租金限制：今年洛杉矶收入降幅好于预期，从原预计下降3%变为下降1%-2%，需求良好但受价格限制，新紧急状态对第四季度运营表现影响可忽略。
供应预期：未来12-24个月行业新供应将持续下降，因开发复杂性增加、成本上升、风险高等因素。
收购步伐：交易市场改善，债务市场趋势向好，公司收购意愿强，有能力整合大规模资产。
margin 上涨潜力：通过运营平台，收购资产可实现约10%的利润率提升，未来将继续投资平台以推动OPEX表现。
营销支出：综合运用广告、促销、租金调整等工具，聚焦优化和最大化收入。
劳动力优化：基于客户互动和数字生态系统，通过AI等工具优化劳动力配置，提高效率和员工满意度。
住房需求：住房是需求组成部分，目前相对稳定，利率下降或有助未来活动，但市场调整需时。
六、总结发言
管理层对未来发展方向、公司愿景、战略重点的总结：瑞安·伯克感谢参会者，强调公司将继续通过差异化战略推动业绩，加强复合回报平台，利用行业有利趋势和自身优势实现增长。