Postal Realty Trust2025财年年报业绩会议总结
一、开场介绍
会议目的：回顾公司发展历程、业务模式及战略，讨论财务业绩与未来规划，并解答分析师提问。
管理层发言摘要：
Andrew Spodek（CEO）介绍公司背景：始于20世纪80年代，由其父亲收购邮政资产起家，目前为美国邮政服务最大的房地产所有者，在49个州拥有超1850处房产，上市六年多资产规模增长六倍以上。
核心业务模式：通过整合代际转移中的小型邮政资产（60-80岁所有者因传承需求出售），利用邮政服务100%租金支付率、优惠租赁结构及低运营成本（无需驻场人员）实现增长。
二、财务业绩分析
核心财务数据
收购目标：2025年计划以7.5%及以上资本化率收购9000万美元资产，截至上季度已完成5200万美元。
业绩指引：2025年每股收益1.24-1.26美元，同店增长7%-9%。
杠杆与债务：当前杠杆率约5.1倍，目标维持在7倍以下；未偿还债务加权平均利率4.4%，85%为固定利率，平均剩余期限2-3年。
关键驱动因素
NOI增长：主要来自租约年度递增条款（56% portfolio享有3%+年递增）及运营效率提升，2025年同店增长预计7%-9%。
收购增值：收购资产从初始即具备增值性，内部增长源于租约市场化调整及高效运营能力。
三、业务运营情况
分业务线表现：专注邮政房地产租赁，租约以“修改后的双净租约”为主，业主仅负责屋顶、结构及保险等有限成本，日常运营由邮政局承担。
市场拓展：
市场规模：美国邮政服务租赁23,000处设施，年租金14亿美元，对应市场规模120-150亿美元，公司目前占7%份额，目标长期整合80-90亿美元资产。
收购策略：75%交易为场外直接收购，聚焦代际转移中的小型所有者资产，无区域限制，2025年计划收购9000万美元资产。
运营效率：通过专有数据库分析邮政局对设施的使用需求，严格承销标准（需满足邮政局使用需求及房地产价值双指标），历史保留率超99%。
四、未来展望及规划
短期目标（2025年）：完成9000万美元资产收购，资本化率不低于7.5%；实现每股收益1.24-1.26美元，同店增长7%-9%。
中长期战略：
租约优化：目标56% portfolio实现3%+年递增租约，31%租约延长至10年，提升收入可见性。
杠杆管理：维持杠杆率低于7倍，利用资本成本下降扩大收购规模。
股息增长：自IPO以来年度递增股息，且股息覆盖率逐年提升，计划继续增长。
五、问答环节要点
竞争格局：公司为邮政房地产整合领域最大参与者，市场高度分散（前20大所有者合计仅占11-12%份额），75%场外交易优势显著。
租约谈判：56%租约含3%+年递增条款，31%为10年期租约；不披露具体租约市场化调整幅度，避免影响与邮政局的谈判。
风险因素：
邮政局设施关闭风险：概率低，因政治敏感性及成本效益问题，且邮政网络为必需物流基础设施。
私有化风险：邮政服务作为宪法规定的普遍服务权，整体私有化难度极大，可能仅涉及运输等特定环节效率提升。
资本管理：平均债务成本4.4%，85%为固定利率；当前杠杆率5.1倍，可接受短期突破6倍以把握机会，但长期目标低于7倍。
六、总结发言
管理层对公司目前取得的成就（资产规模增长六倍、租约结构优化、首次提供业绩指引）表示认可，强调这仅是长期增长的开始。
未来将继续聚焦邮政资产整合，利用市场碎片化及代际转移机会扩大规模，通过租约递增与期限延长提升收入稳定性，维持保守杠杆策略并增长股息，致力于成为邮政房地产领域的长期领导者。