Postal Realty Trust2025财年三季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第三季度
主持人说明：
介绍会议为Postal Realty Trust 2025年第三季度业绩电话会议，提醒会议正在录制，会后将进行问答环节。
管理层发言摘要：
Andrew Spodek（首席执行官）：强调公司专注于三大业务支柱以创造股东价值，包括通过程序化租赁推动有机增长、执行增值收购、深化融资渠道；指出邮政服务租赁费用仅占其总运营预算的1.5%，物业是配送网络的核心；宣布Steve Bakke担任首席财务官，其在资本市场和财务战略方面的经验将助力公司发展。
二、财务业绩分析
核心财务数据
AFFO：第三季度每股AFFO为0.33美元，同比增长10%；上调2025年AFFO指引0.06美元，中点年度增长率13%；2022-2025年复合年增长率预计9%。
收购数据：截至10月17日，2025年收购总额超1亿美元，第三季度收购47处物业，金额4230万美元，加权平均现金资本化率7.7%；全年收购指引上调至1.1亿美元或以上。
资产负债表与现金流：净债务与年化调整后EBITDA之比5.2倍，固定利率债务占比93%，加权平均债务期限3.5年；未提取循环信贷额度1.25亿美元，另有2.5亿美元accordion额度；第三季度通过多种渠道筹集收购资金2670万美元。
股息：季度股息每股24.25美分，同比增长1%，支付率约73%，股息收益率约6.5%。
关键驱动因素
AFFO增长：主要来自租约谈判带来的租金递增（新租约含3%年度递增）、收购增值物业及运营效率提升。
收购增长：场外机会获取（75%投资组合为场外收购）、资本成本控制（如牛顿维尔物业初始资本化率7.6%，三年后增至8.3%）。
费用控制：现金一般及行政费用预计全年1050-1150万美元，占收入百分比持续下降。
三、业务运营情况
分业务线表现
租赁业务：2025-2026年到期租约租金已与邮政局达成一致，2027年到期租约谈判中（含3%年度递增和10年期限组合）；截至10月17日，53%租金受年度递增约束，38%租金为10年期限租约；第三季度收到租约一次性补缴付款32.9万美元。
收购业务：第三季度新增47处物业，面积16万平方英尺（含28个最后一英里邮局4.1万平方英尺、19个灵活物业11.9万平方英尺）；第四季度初新增19处物业（720万美元），另有9处物业（500万美元）进入最终合同。
市场拓展
区域布局：重点收购高价值区域物业，如马萨诸塞州牛顿维尔（波士顿郊区富裕地段）的灵活物业，增强在核心市场的存在感。
运营效率
资本支出：第三季度经常性资本支出28.8万美元（符合17.5万-32.5万美元指引），预计第四季度10万-25万美元；平台效率提升，现金一般及行政费用占收入比下降。
四、未来展望及规划
短期目标（2025-2026年）
财务预期：2025年AFFO中点增长13%，收购总额达1.1亿美元或以上；2026年将首次提供年度AFFO每股指引。
战略重点：继续推进租约谈判（2027年到期租约），目标5年与10年期限混合，确保3%年度递增；利用充足流动性（1.25亿美元未提取信贷额度）捕捉收购机会。
中长期战略
行业趋势：整合高度分散的邮政房地产市场，目标成为邮政服务房地产需求的核心合作伙伴。
增长路径：依赖租约到期释放价值（34%租约未来几年到期），减少对外部收购的依赖；通过运营合伙单位等多元化资本工具优化融资结构。
五、问答环节要点
收购策略
问：牛顿维尔收购的特殊性及竞标情况？
答：为场外高价值机会，初始资本化率7.6%，因资本成本匹配实现增值；通常不参与竞价，优先选择非公开市场机会。
问：运营合伙单位（OP units）在收购中的使用频率？
答：作为辅助货币，对小型交易或多股东交易复杂度较高，主要用于启动对话。
财务预期
问：第四季度收购放缓原因？
答：收购为年度节奏，前三季度已完成9400万美元，全年目标1.1亿美元为最低值，交易时间分布不影响全年目标。
问：2026年资本化率走势？
答：滞后于10年期国债收益率，卖家预期未完全调整，当前目标7.5%以上，视市场情况调整。
租约条款
问：租约期限是否统一为10年？
答：将保持5年与10年混合，10年期限增强投资者信心，双方协商结果。
六、总结发言
管理层对未来发展方向：继续聚焦三大支柱（有机增长、增值收购、融资渠道），巩固邮政房地产市场领导地位（当前占8%市场份额）。
公司愿景：成为邮政服务不可或缺的房地产合作伙伴，通过租约优化和收购整合，实现长期现金流增长与股东回报。
战略重点：短期推进租约谈判与收购执行，中长期释放到期租约价值，降低外部收购依赖，提升平台效率与资本结构。