Postal Realty Trust2025财年年报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 未明确提及具体时间
主持人说明：
主持人Jeff Elliott介绍会议目的，介绍公司参会人员为首席执行官Andrew Spodek和财务规划与分析及资本市场副总裁Jordan K. Cooperstein，并说明邮政房地产信托公司是其机构客户，可协助安排后续沟通。
管理层发言摘要：
Andrew Spodek回顾公司起源：由其父亲于80年代初开始投资邮政资产，自己于2000年接管后将业务机构化，2018年左右上市，目前为向邮政服务出租物业的最大业主。
强调公司业务核心优势：邮政服务租金支付率100%、全国布局（49个州近2000处房产）、99%的物业保留率。
公司定位：投资于邮政服务的基础设施，受益于最后一公里物流需求增长。
二、财务业绩分析
核心财务数据
企业价值：当前约9亿美元；
资产规模：49个州约2000处房产；
收购计划：2025年计划完成1.1亿美元收购，资本化率不低于7.5%；
增长预期：同店净经营收入增长8.5%-9.5%，收益同比增长12%-13%；
收购成本：平均每平方英尺160美元及以下（含土地、建筑和租约）。
关键驱动因素
内生增长：通过重新谈判租约获得更高租金（3%年递增率）和更长租期（10年租期占比37%-38%）；
外延增长：收购非机构业主的邮政资产（75%为场外交易），利用运营合伙单位（OP unit）作为交易“货币”吸引卖家；
成本控制：保持低杠杆（当前低于5.5倍，目标稳定在7倍）和干净的资产负债表。
三、业务运营情况
分业务线表现
核心业务：邮政房产租赁，租约结构包含3%年递增条款（53%租约已覆盖），保留率99%；
资产类型：以中小规模社区邮局为主（含零售、办公、仓库组件），非核心的大型工业类邮政设施（处理中心等）仅少量持有。
市场拓展
区域覆盖：49个州，约2000处房产，占邮政服务租赁市场的8%-9%份额（前20大业主合计占11%-12%）；
业主结构：目标业主为年龄60-80岁、持有资产40-50年的非机构业主，利用其下一代对现金的偏好推动收购。
运营效率
杠杆管理：低杠杆运营，债务主要通过无抵押循环信贷额度（合作银行包括Truist、摩根大通等）；
交易效率：75%交易为场外交易，凭借行业声誉和运营合伙单位工具获得优先交易机会。
四、未来展望及规划
短期目标（2025年）
收购目标：完成1.1亿美元收购，维持7.5%及以上资本化率；
财务目标：实现12%-13%收益增长，同店净经营收入增长8.5%-9.5%。
中长期战略
行业趋势：看好邮政服务作为最后一公里物流基础设施的价值，受益于电商包裹量增长；
市场整合：持续收购中小业主资产，目标成为邮政房地产市场的主要整合者（目前为唯一上市主体）。
五、问答环节要点
市场竞争与份额
公司为最大业主（8%-9%市场份额），前20大业主合计占11%-12%；私募股权竞争对手规模不到公司一半，未来可能成为收购标的。
租约与续约
租约条款：新租约含10年租期+3%年递增（2022年租约为3.5%），53%租约已覆盖递增条款；
保留率：过去10年99%，上市以来仅2处物业未续约（因规模或停车问题），空置物业对收入影响极小（约20基点）。
财务与资本
银行关系：与Truist、摩根大通等建立稳固合作，采用无抵押循环信贷额度；
杠杆政策：当前杠杆率低于5.5倍，目标稳定在7倍，拒绝高杠杆运营。
业务本质
非依赖邮政服务本身，而是投资其作为最后一公里物流网络的基础设施价值，服务于所有配送服务商（FedEx、UPS等均依赖邮政网络）。
六、总结发言
管理层强调公司业务的简单性与稳健性：基于邮政服务按时支付租金、高保留率的特性，以低杠杆、保守策略运营；
长期愿景：通过持续整合市场（收购中小业主资产）和内生增长（租约优化），成为邮政房地产领域的核心参与者，受益于电商驱动的最后一公里物流需求增长。