雷克斯工业房地产2025财年四季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第四季度
主持人说明：
投资者关系与资本市场总监米凯拉·林奇主持会议，介绍会议目的为讨论2025年第四季度财报，提醒管理层发言可能包含前瞻性陈述，非GAAP财务指标已在公司网站补充资料包中提供GAAP调节说明。
管理层发言摘要：
即将离任的联合首席执行官霍华德·施维默与迈克尔·弗兰克尔：回顾公司从初创到领先工业房地产公司的历程，感谢团队、合作伙伴及股东的支持，对公司未来增长机会表示期待。
即将上任的首席执行官劳拉·克拉克：概述第四季度稳健业绩（完成300万平方英尺租赁，达成指导预期），强调南加州填充式工业地产长期基本面信心，提及战略重点包括提升现金流质量、推动每股FFO和NAV增长、优化股东回报。
二、财务业绩分析
核心财务数据
第四季度核心FFO每股0.59美元（符合预期）；调整后全年核心FFO每股2.40美元（处于预期高端）；
确认与开发场地出售相关的房地产减值8900万美元；
2025年签署约200万平方英尺重新定位和开发租赁协议，产生近4000万美元年化增量NOI；
2025年股票回购总额2.5亿美元（本季度回购1亿美元）；
总投资组合入住率90.2%（环比下降160个基点）。
关键驱动因素
收入增长受同物业NOI增长、G&A支出降低及增值性股票回购推动，但部分被全年较高坏账抵消；
开发项目处置（6个项目，约85万平方英尺）以重定向资本至更高收益用途，降低开发风险敞口；
市场租金自2023年初峰值下降20%，2026年续租价差面临压力。
三、业务运营情况
分业务线表现
租赁业务：第四季度完成300万平方英尺租赁，2025年签署约200万平方英尺重新定位和开发租赁协议；
入住率：总投资组合入住率90.2%（环比下降160个基点），主要受近期重新定位和开发项目启动、大型租户合并/扩张、短期续约到期及部分租户财务困难影响。
市场拓展
聚焦南加州填充式工业地产市场，该区域需求长期超过供应，在建供应接近历史低点，支持未来租金增长潜力；
2025年处置7处物业，总价值2.18亿美元；2026年目标处置4-5亿美元资产。
运营效率
G&A占收入百分比目标降至6%（2026年指导），计划进一步降低；
优化高管薪酬结构，强调与股东优先事项一致；
战略性提前续约最大租户Tire Co（110万平方英尺物业），签订三年期租约以维持入住率、降低现金流风险。
四、未来展望及规划
短期目标（2026年）
核心FFO每股指导2.35-2.40美元；
稳定约120万平方英尺增值项目，产生2000万美元年化NOI（大部分年中上线）；
处置4-5亿美元资产，所得款项重定向至增值机会（如重新定位、开发项目及股票回购）；
维持约95%平均入住率，坏账准备75个基点收入。
中长期战略
严格资本配置纪律，评估风险调整后回报，限制开发风险敞口；
提升运营效率，降低G&A占收入百分比；
优先考虑入住率以推动现金流，捕捉南加州市场恢复需求，驱动入住率和NOI增长。
五、问答环节要点
Tire Co租约续约
问：为何提前续约及租金调整情况？
答：租户为最大单一租户（110万平方英尺），原租约2027年到期，提前续约为三年期，租金下降约30%（高于市场水平），以维持入住率、降低现金流风险，对2026年同物业NOI影响约50个基点，对FFO每股影响约1.5美分。
市场租金走势
问：租金何时触底及拐点预期？
答：当前市场在底部附近波动，部分子市场（5万平方英尺以下）及租赁条款（让步、TI）显示稳定迹象，但净吸纳量仍为负，无法确定拐点，优先通过入住率维持现金流。
入住率下降原因
问：入住率下降的具体驱动因素？
答：同物业类别中，洛杉矶市场两处物业租户迁出（兰乔太平洋公园14.4万平方英尺已重新出租，3880 Valley物业待出租）；重新定位和开发项目（盖尔、巴尔博亚、190号）启动导致空间暂时空置。
坏账准备
问：2026年坏账预期及观察名单情况？
答：2026年坏账准备约75个基点收入，观察名单租户集中在物流行业，面临客户费率变化及成本压力，与2025年（50个基点）谨慎程度一致。
处置策略
问：处置资产的买方类型及定价？
答：开发场地主要出售给南加州本地开发商（每平方英尺土地80美元，总价值1.35亿美元）；运营物业多出售给用户，平均资本化率4%，2025年用户销售占比高，溢价明显。
六、总结发言
管理层强调2026年将执行计划性处置、减少开发风险敞口、增值性循环资本、提高运营效率及优先入住率的战略重点；
肯定南加州填充式工业地产长期基本面，相信公司独特资产、地理重点及运营专业知识将捕捉市场恢复需求；
感谢离任联合首席执行官的贡献，期待团队推动公司下一阶段增长，致力于最大化风险调整后回报及股东价值。