The RMR Group2025财年四季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025财年第四季度（具体日期未明确提及，参考管理层发言中提及的当前日期为2025年11月13日）
主持人说明：
介绍会议目的为回顾2025财年第四季度业绩并进行问答环节；强调会议内容包含前瞻性陈述，提醒投资者注意相关风险；说明将讨论非GAAP财务指标及其与GAAP指标的对账方式。
管理层发言摘要：
Adam Portnoy（总裁兼首席执行官）：Q4业绩符合预期，重点提及可分配收益0.44美元/股、调整后EBITDA 2050万美元；强调在不稳定经济环境下，RMR协助管理的权益型REIT完成近20亿美元增值债务融资及3亿美元资产出售；指出DHC和ILPT股价上涨带来潜在激励费用（2025年约2200万美元），体现与股东利益一致；概述对永久资本客户（DHC、SVC、Seven Hills、OPI）的战略支持举措。
二、财务业绩分析
核心财务数据
营收与利润：Q4调整后EBITDA为2050万美元，可分配收益0.44美元/股，调整后净收入0.22美元/股；
收入结构：Q4经常性服务收入4550万美元（环比增长150万美元），主要来自管理的REIT企业价值增加及建设监督费用上升；
现金流与流动性：期末总流动性1.62亿美元，包括6200万美元现金及1亿美元未使用循环信贷额度。
关键驱动因素
营收增长驱动：管理的REIT（DHC、IOPT、SVC）企业价值提升，建设监督费用增加；
未来收入预期：Q1经常性服务收入预计降至4250万美元，主要因Alaris Life业务出售导致费用收入损失及部分REIT企业价值下降；
成本与费用：Q4经常性现金 compensation 3850万美元（与上季持平），预计Q1降至3700万美元；经常性G&A 1010万美元，主要因私人资本筹款成本增加。
三、业务运营情况
分业务线表现
管理的权益型REIT：完成近20亿美元增值债务融资及3亿美元资产出售；DHC senior housing部门受益行业顺风，综合店铺NOI同比增长8%至2960万美元（入住率提升210个基点至81.5%，平均月费率增长5.3%）；SVC出售40家酒店（收入2.92亿美元），全年计划出售121家（收入9.59亿美元）并完成4.9亿美元零息债券发行以偿还债务。
抵押贷款REIT（Seven Hills）：管理6.42亿美元履约贷款组合，启动6500万美元配股发行，计划募集资金用于2亿美元新贷款投资。
私人资本业务：住宅领域完成两笔收购（北卡罗来纳州及佛罗里达州共541个单元，总成本1.434亿美元），推进“Enhanced Growth Venture”筹款（目标3个大型投资者，规模2.5亿美元）；零售领域收购芝加哥郊外2100万美元社区购物中心，计划再增至少两处类似资产；信贷领域拟出售资产负债表上两笔贷款，探索与机构资本成立战略合资企业。
运营效率
非住宅租赁：Q4完成近140万平方英尺租赁，全年800万平方英尺，租金率较先前高出14%；
成本控制：实施成本 containment measures，预计Q1现金薪酬下降，现金薪酬报销率维持46%-47%。
四、未来展望及规划
短期目标（2026年）
财务预期：Q1调整后EBITDA预计1800万-2000万美元，可分配收益0.42-0.44美元/股，调整后净收入0.16-0.18美元/股；
私人资本筹款：住宅“Enhanced Growth Venture”预计2026年早春有重要进展；零售领域计划新增至少两处类似芝加哥项目的资产以建立业绩记录。
中长期战略
行业趋势判断：看好2026年机构房地产投资环境，聚焦美国市场及公司运营的核心 sector；
投资方向：持续推进住宅、零售、信贷领域私人资本布局，利用平台规模及管理能力获取差异化竞争优势；支持OPI重组后发展，前两年收取固定管理费1400万美元/年，并设置激励费用（2%股权+8%业绩分成）。
五、问答环节要点
OPI相关
问：OPI费用是否环比上升？
答：基本持平，前两年固定管理费1400万美元/年，与破产前基本一致；破产期间费用略低于年化1400万美元，走出破产后恢复固定费率；物业管理协议条款不变。
私人资本战略
问：零售业务是否为筹款重点？
答：当前以自有资金收购资产（如芝加哥郊外购物中心），计划新增至少两处类似资产以建立业绩记录，未来再围绕该领域筹款。
贷款投资与资产出售
问：RMR是否有新增贷款投资？
答：RMR正出售资产负债表上两笔贷款，无计划新增；Seven Hills通过配股发行募集资金后将部署2亿美元新贷款（平均规模2500万美元，预计8-10笔）。
Seven Hills配股发行
问：配股发行进展及RMR参与度？
答：目前处于早期阶段，股东倾向最后一刻行使权利；RMR作为最大股东提供担保，预计行使现有11%持股对应的权利，最多不超过发行规模的50%。
六、总结发言
管理层对Q4业绩及战略执行表示满意，强调通过支持客户战略举措及私人资本布局推动长期增长；
感谢参会者，提示机构投资者可联系投资者关系部安排与管理层会面；
重申对OPI、Seven Hills等客户的支持，期待未来业务进展更新。