Sabra Health Care2025财年三季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议目的：回顾2025年第三季度业绩，讨论SHOP投资组合增长、财务表现及未来规划。
管理层发言摘要：
Rick Matros（董事长、总裁兼CEO）：SHOP投资组合占比达26%，目标提升至40%；现金NOI增长13.3%-15.9%；投资目标超5亿美元，2026年有望强劲开局；专业护理敞口首次低于50%，投资组合更均衡。
Talya Nevo-Hacohen（首席投资官）：宣布本次为最后一次参会，感谢15年支持；SHOP组合贡献26%年化现金NOI，2025年已完成及授予交易超5.5亿美元。
二、财务业绩分析
核心财务数据
每股指标：第三季度Normalized FFO 0.36美元，Normalized AFFO 0.38美元；年初至今Normalized FFO 1.09美元，Normalized AFFO 1.12美元。
现金流与利润：本季度归一化FFO 8860万美元，归一化AFFO 9220万美元；管理高级住房现金NOI 3010万美元（环比增长470万美元）。
资产负债：净债务/调整后EBITDA比率4.96倍；永久债务成本3.94%，加权平均剩余期限4.4年；流动性11亿美元，包括现金及等价物2.006亿美元、循环信贷可用额度7.178亿美元。
股息：季度现金股息0.30美元/股，11月28日支付，占第三季度归一化AFFO的79%。
关键驱动因素
SHOP投资组合增长及转型资产贡献；收购活动推动管理高级住房收入增加；利息支出因借款增加上升至2670万美元。
三、业务运营情况
分业务线表现
SHOP组合：占比26%，目标提升至40%；同店现金NOI增长13.3%（剔除Holiday资产后15.9%）；入住率86.8%，Revpor增长4.3%。
转型资产：21处设施7月触底，8-9月改善显著，预计未来贡献收益。
专业护理：入住率及专业护理组合持续提升，敞口降至50%以下。
市场拓展
加拿大市场：同店入住率93.1%（连续6季度超90%），现金NOI同比增长20.2%。
投资活动：2025年投资超5亿美元，已授予交易1.21亿美元，预计年底或2026年初完成。
四、未来展望及规划
短期目标（2025-2026年）
投资：超额完成5亿美元目标，2026年投资渠道强劲，开局有望更稳健。
财务预期：维持全年Normalized FFO每股1.46美元、Normalized AFFO每股1.50美元的中点预期；管理高级住房同店现金NOI增长预计中teens。
中长期战略
组合调整：持续提升SHOP占比至40%，优化专业护理与高级住房平衡。
市场机会：看好高级住房供需缺口，预计新供应滞后，行业顺风持续。
五、问答环节要点
SHOP组合与指引：新增收购多在下半年，对2025年业绩影响有限，2026年贡献显著；同店NOI受Holiday资产拖累（仅增长5.1%），剔除后表现强劲。
定价与增长：SHOP部门2026年租金增长预计中个位数；非杠杆IRR低两位数，稳定入住率目标90%左右。
竞争与风险：私募股权开始零星进入高级住房市场，暂未影响定价；SHOP投资组合因资产质量及运营优势，无惧行业“从众”风险。
债务与评级：信用评级上调至Baa3，对当前融资成本影响有限，主要提升长期融资灵活性。
六、总结发言
管理层对SHOP组合增长及转型资产改善表示乐观，强调2026年投资开局强劲；
感谢分析师支持，重申平衡投资组合、聚焦高级住房增长的战略，承诺维持强劲资产负债表及股东回报。