Seaport2025财年三季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议目的：讨论海港娱乐集团（SEG）2025年第三季度财务业绩及业务进展。
管理层发言摘要：
首席执行官Matt Partridge提及领导层过渡，感谢团队支持，强调战略重点为优化运营模式、提升效率及财务纪律，计划通过资产再投资和资本配置创造长期价值。
临时首席财务官Lenah Elaiwat说明财务报告调整，包括部门重命名及Tin Building并入酒店部门核算。
二、财务业绩分析
核心财务数据
总合并收入：4510万美元，同比增长1%（与备考2024年Q3相比）；
酒店部门：收入同比下降4%（备考口径），但含未合并合资企业的总收入同比增长5%，同店收入增长11%；调整后EBITDA剔除一次性收益后同比改善40%；
娱乐部门：收入同比下降5%，主要因Pier 17屋顶音乐会减少7场；调整后EBITDA同比下降51%；
房东部门：租金收入同比增长56%，剔除一次性非现金费用后调整后EBITDA同比改善76%；
净亏损：归属于普通股股东的净亏损3320万美元，同比下降2%；非GAAP调整后净亏损720万美元，同比改善71%；每股净亏损2.61美元，同比改善56%。
关键驱动因素
收入增长：酒店部门受益于Lawn Club增长、Gitano开业及活动驱动；房东部门来自租赁终止收入及私人活动；
成本控制：通过成本削减措施降低运营费用，利息支出同比减少300万美元（因贷款偿还及资本化利息减少）；
一次性影响：2024年Q3的费用报销收益及2025年Q3的资产出售损失、项目核销等非经常性项目影响EBITDA。
三、业务运营情况
市场与区域表现
纽约市：国内旅游韧性强，2025年游客预计近6500万人次；曼哈顿下城住宅人口增长显著（2010年以来增长29%），年轻人口占比上升，商业空间需求增长潜力大；
250 Water Street出售：预计12月15日完成，售价1.52亿美元，将减少现金消耗超700万美元。
酒店与娱乐运营
酒店：Gitano和Long Club表现强劲，传统场馆及Tin Building面临挑战；完成销售点和采购系统集中化，提升效率；
Pier 17屋顶：举办35场音乐会（售罄率86%），吸引10万人次；新增Patron Patio和Liberty Club体验，推动增量消费；举办梅西百货烟花庆典（创SEG单日收入纪录）、葡萄酒美食节等活动，提升知名度。
其他业务
拉斯维加斯 Aviators：获太平洋海岸联盟冠军，球馆冬季活动“Winter Wonderland”将开放，预计吸引17.5万人次。
四、未来展望及规划
短期目标（2026年）
租赁：计划出租剩余约100000平方英尺空间（含2027年收回的Nike空间），重点引入餐饮及零售租户，目标2026年下半年新租户陆续开业；
财务：完成2026年预算，优化G&A成本结构，推动部门盈利；
项目：Tin Building重组计划及长期战略将于下次财报电话会议（2026年3月）公布。
中长期战略
空间利用：通过租户组合优化（如Flanker Kitchen、Hidden Boot Saloon）及活动策划，提升海港作为文化体验目的地的定位；
资本配置：优先投资现有资产以提高利用率，审慎评估新项目可行性（如暂停屋顶冬季结构项目）。
五、问答环节要点
盈利能力驱动
关键杠杆：新租户开业（支付租金）、剩余空间租赁、运营效率提升及G&A成本控制；
租赁需求：纽约市餐饮空间需求强劲，重点寻找与社区匹配的餐饮、零售租户。
业务规划细节
租户开业时间：2026年下半年为主，目标在Meow Wolf入驻前完成；
Tin Building：内部化管理以降低费用，正与Jean Georges合作评估概念调整，计划2026年3月公布具体方案；
资本支出：2026年上半年将增加，主要用于租户装修及现有项目，全年承诺约5000万美元。
活动与品牌建设
特别活动价值：吸引潜在游客，提升海港知名度，如葡萄酒美食节吸引3.5万人次；
未来计划：继续举办大型活动（烟花庆典、体育赛事等），扩大合作伙伴关系。
六、总结发言
管理层感谢团队努力，强调2025年Q3在运营效率和财务表现上的进步；
表示将继续推进租赁、成本控制及战略项目，期待2026年实现更多进展，并计划在年初公布Q4及全年业绩。