Seven Hills Realty2025财年三季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年10月28日（第三季度业绩电话会议）
主持人说明：
介绍会议目的为回顾第三季度业绩、讨论近期发展及财务结果，随后开放问答环节；强调会议包含前瞻性陈述，提醒投资者注意相关风险，非GAAP财务指标调节表可在公司网站查看。
管理层发言摘要：
托马斯·洛伦齐尼（总裁兼首席投资官）：第三季度业绩稳健，得益于完全履约的贷款组合和纪律性资本配置；可分配收益达420万美元（每股0.29美元），处于指导区间高端；宣布每股0.28美元季度股息，年化收益率11%。
二、财务业绩分析
核心财务数据
可分配收益：第三季度420万美元，每股0.29美元；第四季度 guidance 为每股0.29-0.31美元。
股息：季度股息每股0.28美元，年化收益率11%。
贷款组合：规模6.42亿美元（22笔贷款），加权平均总收益率8.2%，加权平均贷款价值比67%，风险评级2.9，无5级贷款及非应计余额。
现金流与资本：现金7700万美元，担保融资工具容量3.1亿美元；投资组合总收益率SOFR+397基点，加权平均借款利率SOFR+215基点。
资产质量：CECL准备金为总贷款承诺的150个基点，所有贷款均按时支付债务服务，无抵押品依赖贷款或特定准备金。
关键驱动因素
业绩增长：完全履约的贷款组合、纪律性资本部署及新贷款发放（如3450万美元曼哈顿物业贷款）。
收益保护：贷款含利率下限（加权平均2.59%），随SOFR下降提供收益保护；无担保融资工具利率下限。
三、业务运营情况
分业务线表现
贷款发放：第三季度完成3450万美元第一抵押贷款，待完成3730万美元学生住房物业贷款；预计年底前 close 3-4笔贷款。
贷款还款：本季度收到5380万美元还款，年底前预计仅1530万美元贷款还款。
市场拓展
市场趋势：美联储9月降息后市场情绪改善，交易活动增加；2021-2022年浮动利率多户住宅贷款到期驱动过渡性融资需求，预计持续至2026年。
投资方向：聚焦多户住宅（竞争激烈）、学生住房（表现良好）、工业、必需品零售、精选酒店等领域；pipeline 超10亿美元，收购融资占比上升。
运营效率
贷款 sourcing：80%来自经纪公司，20%直接来自赞助商；凭借市场声誉、履约能力及资产理解能力赢得交易。
竞争格局：大型银行在多户住宅债务市场活跃，小型区域银行更谨慎；CREO发行加速，债务基金、抵押REIT等竞争激烈。
四、未来展望及规划
短期目标（2025年底前）
财务预期：第四季度可分配收益每股0.29-0.31美元。
业务重点：完成3-4笔贷款发放，包括待 close 的3730万美元学生住房贷款。
中长期战略（2026年及以后）
市场判断：预计2026年上半年交易 volume 增加，利率下降背景下把握贷款机会。
投资方向：继续聚焦有吸引力利差的资产，利用平台专业知识识别风险调整后回报机会，推动投资组合增长。
五、问答环节要点
贷款与资本
问：年底前预计还款情况？答：仅1530万美元贷款可能还款，其余主要在2026年。
问：现金余额增加原因？答：7月收到5400万美元还款，发放贷款3400万美元，预留资金用于年底前新贷款发放。
财务指标
问：CECL准备金是否随SOFR下降而变化？答：受多种因素影响，当前为总贷款承诺的150个基点，为非现金项目，公司无贷款损失历史。
问：净息差（NIM）是否触底？答：已处于或接近谷底，未来有望通过优质交易投资逆转趋势。
市场与竞争
问：多户住宅股权需求情况？答：需求增加，因贷款到期需额外股权，且收购活动活跃。
问：银行在多户住宅债务市场参与度？答：大型银行活跃，小型区域银行更谨慎。
运营细节
问：origination fees 影响？答：已计入收益率，季度贡献约每股1美分。
六、总结发言
管理层感谢参会者，强调公司凭借稳健的贷款组合、纪律性资本配置及市场机遇把握能力，有望持续为股东创造价值；投资者可联系投资者关系部安排进一步沟通。