保利发展回应可转债问询 披露9个募投项目细节及资金缺口159.93亿元
来源：新浪财经-鹰眼工作室
保利发展控股集团股份有限公司（以下简称“保利发展”）近日发布公告，就上海证券交易所关于其向特定对象发行可转换公司债券申请文件的审核问询函相关问题进行了回复。公告详细披露了本次募投项目的投资构成、效益测算、资金缺口及公司业务经营等关键信息。
根据回复，保利发展本次拟通过发行可转债募集资金，用于“杭州保利天奕项目”“石家庄保利裕华天珺”等9个在建房地产开发项目，均为普通住宅项目。公司对募投项目各项投资构成的测算依据、效益测算的合理性、募集资金规模的必要性等问题进行了详细说明，并提供了会计师事务所的核查意见。
募投项目聚焦9城普通住宅 总投资超200亿元
本次9个募投项目分布于杭州、石家庄、广州、中山、长春、佛山、上海、天津等城市，均为普通住宅项目。项目总投资合计约202.63亿元，拟投入募集资金合计50亿元，全部用于各项目的建设安装工程费及配套设施建设费等资本性支出。
各项目投资构成中，土地成本均为已发生成本，通过市场化招拍挂形成；开发前期费用、配套设施建设费等则根据项目总建筑面积及单位造价测算；期间费用和其他费用按项目预计销售收入及费用率测算。以杭州保利天奕项目为例，总投资65.78亿元，拟投入募集资金15亿元，主要用于建设安装工程费。石家庄保利裕华天珺项目总投资24.06亿元，拟投入募集资金7.5亿元。
项目销售净利率区间3.53%-9.49% 上海项目最高
公告显示，本次募投项目的测算销售毛利率位于11.21%至21.98%之间，销售净利率位于3.53%至9.49%之间。其中，上海保利虹桥和颂三期项目预计销售净利率最高，达9.49%，主要因其为区域深耕项目，资源整合效率高且土地成本较低；长春保利景阳和煦项目和中山保利琅悦项目的销售净利率也分别达到9.11%和8.58%。而石家庄保利长安琅悦项目销售净利率较低，为3.53%，主要受当地整体市场下行影响，对项目售价预计更为谨慎。
公司表示，不同项目销售净利率差异主要由城市政策环境、土地成本、市场竞争程度、产品定位等多重因素导致，与同行业上市公司再融资募投项目的净利率水平相比不存在显著差异。
2025-2027年资金缺口159.93亿元 融资规模合理
保利发展在回复中详细测算并说明了本次募集资金规模的合理性。经测算，在不考虑本次可转债发行及其他新增融资的前提下，公司2025年至2027年的资金缺口合计为159.93亿元。本次发行募集资金总额不超过50亿元，未超过公司资金缺口，也未超过与房地产工程建设支出相关的募投项目资本性支出77.46亿元，具备必要性与合理性，不存在过度融资的情形。
资金缺口测算主要考虑了公司可自由支配资金、未来期间经营性现金流入净额、最低现金保有量需求、预计现金分红、偿还有息债务利息等因素。截至2025年9月30日，公司可自由支配资金为1152.63亿元，未来三年经营性现金流入净额预计191.55亿元，但同时面临最低现金保有量、新增现金需求、分红及利息偿付等支出合计1504.11亿元，存在一定资金压力。
业绩下滑符合行业趋势 资产质量保持稳健
针对报告期内公司收入变动、毛利率和归母净利润下滑的情况，保利发展解释称，主要受宏观行业环境深度调整影响。2022年以来，房地产行业进入下行周期，全国新建商品房销售额持续下滑，公司签约销售金额亦受影响，导致结转项目规模下降，叠加结转项目土地成本相对较高，毛利率空间收窄。
财务数据显示，报告期各期（2022年度、2023年度、2024年度及2025年1-9月），公司营业收入分别为2810.17亿元、3468.28亿元、3116.66亿元和1737.22亿元；主营业务毛利率分别为21.79%、15.78%、13.71%和13.35%；归母净利润分别为183.20亿元、120.67亿元、50.01亿元及19.29亿元。公司表示，业绩变动趋势与同行业可比公司不存在显著差异。
在资产质量方面，截至2025年9月30日，公司剔除预收款后的资产负债率为63.29%，净负债率为65.02%，现金短债比为1.02倍，均处于合理区间。公司银行授信充足，已发行债券信用评级均为AAA，不存在大额债务违约或逾期情况。
存货及应收款项减值计提充分
公告还对公司存货、应收账款及其他应收款的减值计提情况进行了说明。截至2025年9月30日，公司存货账面价值7462.10亿元，存货跌价准备余额66.67亿元。主要项目库龄合理，长库龄项目占比较低，且主要集中于一、二线城市，区位优势明显。经测试，除已计提跌价准备的项目外，主要楼盘可变现净值可覆盖存货余额，跌价准备计提充分。
应收账款及其他应收款方面，截至2025年9月30日，应收账款净额70.99亿元，其他应收款净额1417.26亿元，坏账准备计提比例分别为6.04%和0.81%，与同行业可比公司水平一致，且期后回款情况良好，坏账准备计提充分。
立信会计师事务所对上述回复内容进行了核查，认为保利发展本次募投项目投资构成测算合理，效益测算谨慎，募集资金规模具有必要性与合理性；公司业绩变动具备合理原因，与同行业趋势一致；应收账款、其他应收款及存货减值准备计提充分。
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