珠海珠免集团重大资产出售标的资产评估减值1.81% 回应存货及股权减值合理性
来源：新浪财经-鹰眼工作室
珠海珠免集团股份有限公司（以下简称“珠海珠免”）近日就上海证券交易所《关于珠海珠免集团股份有限公司重大资产出售暨关联交易报告书的问询函》（上证公函【2025】3915号）相关资产评估问题作出回复。评估机构浙江中联资产评估有限公司核查认为，本次交易标的资产采用资产基础法评估，估值结果为55.18亿元，减值率1.81%，其中存货减值8570.16万元、长期股权投资减值1970.31万元，减值原因具备合理性。
存货评估减值8570万元 平沙九号花园项目减值超五成
公告显示，截至2025年7月31日，标的资产存货账面价值51.95亿元，评估值51.09亿元，减值8570.16万元，减值率1.65%。减值主要源于房地产项目市场价值评估中额外扣除了开发必需的合理投资利润，符合《企业会计准则》及《房地产估价规范》要求。
具体来看，5个主要存货项目中，平沙九号花园项目减值最为显著，账面价值9535.62万元，评估值4707.20万元，减值4828.42万元，减值率达50.64%。公告指出，该项目开发销售周期较长，本次评估测算后续土地增值税清算需补缴金额较高，导致减值较大。格力广场项目则实现增值6266.04万元，增值率27.45%，主要因项目市场价值提升。
标的资产存货评估增减值情况如下：
| 序号 | 项目名称 | 账面价值（万元） | 市场价值（万元） | 增减值金额（万元） | 增减值率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 海云居项目 | 76,472.70 | 74,240.30 | -2,232.40 | -2.92% |
| 2 | 双子星大厦项目 | 1,391.80 | 1,346.70 | -45.10 | -3.24% |
| 3 | 平沙九号花园项目 | 9,535.62 | 4,707.20 | -4,828.42 | -50.64% |
| 4 | 格力广场项目 | 22,823.76 | 29,089.80 | 6,266.04 | 27.45% |
| 5 | 格力海岸项目 | 409,271.59 | 401,541.30 | -7,730.29 | -1.89% |
| 合计 | 519,495.46 | 510,925.30 | -8,570.16 | -1.65% |
评估机构表示，本次存货评估采用市场法（已竣工项目）及假设开发法（在建项目），预计售价参考周边竞品及企业销售策略确定，主要参数选取符合市场实际情况。
长期股权投资减值1970万元 多家子公司经营亏损致净资产下滑
长期股权投资方面，标的资产账面价值10.52亿元，评估值10.33亿元，减值1970.31万元，减值率1.87%。减值主要因部分子公司经营亏损或对外投资项目亏损，导致账面净资产低于初始投资成本。
其中，珠海太联房产有限公司（以下简称“太联房产”）评估减值1.88亿元，主要因其存货（开发成本）受宏观经济及房地产市场下行影响减值1.68亿元，评估后净资产为-1.38亿元；珠海香湾码头发展有限公司（以下简称“香湾码头”）账面净资产已为-1.73亿元，评估后仍为-1.73亿元，主要因前期持续亏损。此外，珠海格力建材有限公司等子公司实现增值，格力建材评估增值1.13亿元，增值率225.21%，对冲部分减值影响。
主要子公司长期股权投资评估情况如下：
| 公司名称 | 持股比例 | 账面价值（万元） | 评估价值（万元） | 增减值金额（万元） | 增减值率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 珠海太联房产有限公司 | 100.00% | 5,000.00 | -13,777.63 | -18,777.63 | -375.55% |
| 珠海香湾码头发展有限公司 | 100.00% | 5,000.00 | -17,332.64 | -22,332.64 | -446.65% |
| 珠海格力建材有限公司 | 100.00% | 5,000.17 | 16,261.14 | 11,260.97 | 225.21% |
评估机构指出，本次评估基于财务谨慎性原则，对净资产为负的子公司按评估值如实反映，减值原因与子公司实际经营状况一致。
房屋抵押及权属瑕疵不影响交易 中介机构确认减值合理性
针对问询函关注的标的资产103处自有房屋中83处设置抵押、5处未取得权属证书的问题，珠海珠免表示，相关抵押及权属瑕疵不会影响交易付款安排，亦不构成本次交易障碍。律师已就此发表明确意见。
中介机构核查认为，标的资产评估方法选取符合评估准则及行业惯例，存货及长期股权投资减值原因分析合理，评估参数选取具备市场依据。本次减值不会对标的资产后续经营产生重大不利影响。
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