Sunstone Hotel2025财年三季报业绩会议总结

一、开场介绍

会议时间： 2025年11月7日东部时间上午11:00

主持人说明： 介绍会议目的为Sunstone Hotel Investors第三季度业绩沟通，提醒会议包含前瞻性陈述及非GAAP指标，并说明后续将进行问答环节。

管理层发言摘要：

Bryan Giglia（CEO）：Q3业绩符合预期，旧金山市场强劲表现抵消其他区域休闲旅客价格敏感及政府需求疲软的影响；辅助消费增长和成本控制抵消城市酒店客房收入疲软；尽管纳帕谷火灾造成干扰，但整体收益达标。

核心财务数据

营收指标：第三季度总RevPAR增长2.4%，整体RevPAR增长2%；调整后EBITDARE为5000万美元，调整后FFO为每股摊薄收益0.17美元。

资产负债表与现金流：净杠杆率3.5倍（含优先股4.8倍），总流动性7亿美元（现金及等价物近2亿美元+信贷额度全额可用）；完成银行债务修订，平均到期日延长3年，降低借贷成本。

股东回报：本年度至今回购1140万股股票，平均价格每股8.83美元，总支出1.01亿美元；第四季度普通股股息每股0.09美元。

关键驱动因素

营收增长驱动：辅助消费支出（宴会、餐饮、视听设备等）增长强劲，团体业务（尤其是企业团体）表现突出，抵消客房收入增长疲软。

成本控制：运营商有效控制成本，前九个月可比投资组合利润率保持在去年水平的20个基点以内，G&A费用全年预计2000万-2100万美元，与2019年水平相当。

分业务线表现

区域市场：旧金山RevPAR增长超15%，葡萄酒之乡、奥兰多表现强劲；新奥尔良因去年高基数RevPAR下降但市场份额提升，华盛顿特区受政府需求疲软拖累。

度假村：毛伊岛度假村9月起RevPAR转为正数，10月持续改善；纳帕谷四季度假村因火灾遭遇预订取消和业务量下降，拖累RevPAR增长50个基点。

市场拓展

Andaz Miami Beach：TripAdvisor迈阿密海滩酒店排名升至第八，散客预订量超目标（每周1000间夜），2026年第一季度团体预订充足，预计贡献显著收益。

研发投入与成果

暂无信息

运营效率

资本投资：圣安东尼奥会议空间翻新按时按预算完成；圣地亚哥希尔顿湾景酒店会议空间翻新即将启动，分阶段进行以减少干扰。

短期目标（2025年Q4及2026年）

财务预期：维持全年收益展望，Q4总RevPAR预计中个位数增长（Andaz Miami Beach贡献450个基点），EBITDA预计5000万美元左右；2026年有望实现高于市场增长，受益于近期投资。

业务重点：Andaz Miami Beach预计2026年EBITDA达1200万-1600万美元，2027年稳定至1700万-2000万美元；毛伊岛度假村持续恢复，预计贡献增长。

中长期战略

交易市场：预计2026年逐步改善，债务市场支持交易但大型资产买家有限，定价趋于合理化；继续推进资产循环，寻求增值收购机会。

资本支出：2026年资本支出预计降至约8000万美元（周期性翻新为主），重点支持核心资产竞争力提升。

财务业绩相关

Q4 RevPAR：中个位数增长，Andaz Miami Beach贡献450个基点，葡萄酒之乡、奥兰多、毛伊岛为主要增长点，新奥尔良、华盛顿特区拖累有限。

2026年EBITDA：Andaz Miami Beach有望实现1200万-1600万美元，受益于1月大学橄榄球锦标赛、年中世界杯等活动提振需求。

业务运营相关

团体业务：2026年预订进度中低个位数增长，旧金山、奥兰多、葡萄酒之乡等市场预订强劲，已预订约80%客房夜。

毛伊岛恢复：9-10月RevPAR转正，市场份额回升，节日期间收入与去年持平，2026年受益于新装修产品。

战略规划相关

交易市场：2026年预计逐步改善，债务市场支持但大型资产买家有限，定价趋于合理；继续处置非核心资产，寻求增值收购。

资本支出：2026年预计降至约8000万美元，【翻译结果】

Aaron Reyes（首席财务官兼执行副总裁）

Bryan Giglia（首席执行官兼董事）

Robert Springer（总裁兼首席投资官）

Peter（Evercore ISI）

Cooper Clark（富国银行证券有限责任公司）

Bennett Rose（花旗集团）

Michael Bellisario（Robert W. Baird & Co）

Chris Woronka（德意志银行）

Daniel Politzer（摩根大通公司）

Kenneth Billingsley（Compass Point Research & Trading, LLC）

女士们、先生们，早上好，感谢您的等候。欢迎参加Sunstone Hotel Investors的第三季度业绩电话会议。目前所有参会者均处于仅收听模式。稍后我们将进行问答环节，并届时提供相关说明。我想提醒大家，本次会议于2025年11月7日东部时间上午11:00进行录制。现在我将把发言交给首席财务官Aaron Reyes先生。请讲。

谢谢操作员。在开始之前，我想提醒大家，本次电话会议包含前瞻性陈述，这些陈述受风险和不确定性影响，包括我们向美国证券交易委员会（SEC）提交的文件中描述的那些风险和不确定性，可能导致实际结果与预期结果存在重大差异。我们提醒您在评估我们的前瞻性陈述时考虑这些因素。我们还注意到，本次电话会议的评论将包含非GAAP财务信息，包括调整后EBITDARE、调整后FFO和酒店调整后EBITDARE。我们提供此信息作为按照公认会计原则编制的信息的补充。

有关我们季度业绩的更多详情已在我们的收益报告和补充材料中提供，这些材料可在我们网站的投资者关系部分获取。今天与我们一同参加电话会议的还有首席执行官Brian Giglia以及总裁兼首席投资官Robert Springer。在我们的发言之后，团队将回答大家的问题。接下来，我想把电话交给Bryan。请讲。

谢谢Aaron，大家早上好。第三季度的运营结果反映了我们在今年早些时候看到的许多相同趋势，旧金山市场的持续强劲帮助抵消了投资组合其他地区对价格更为敏感的休闲旅行者和疲软的政府相关需求。尽管存在这些交叉因素以及纳帕谷四季度假村附近火灾造成的干扰，但由于辅助消费支出的增长和更好的成本控制抵消了我们城市酒店客房收入增长的疲软，本季度的收益符合我们的预期。本季度每间可售房收入（RevPAR）增长总体持平，我们的长滩市中心万豪酒店自去年品牌转换后继续实现显著增长，这有助于平衡新奥尔良JW万豪酒店更艰难的业绩比较。

正如我们之前所指出的，新奥尔良市场在第一季度之后预计会面临一些非常艰难的同比比较，因此尽管我们酒店的第三季度RevPAR较去年有所下降，但表现好于预期，因为尽管我们城市酒店的RevPAR实际上持平，但该酒店继续获得市场份额。我们实现了140个基点的利润率增长，因为我们的运营商能够有效控制成本。事实上，万豪波士顿长码头酒店本季度实现了47%的EBITDA利润率，较上年增长超过100个基点。

对于一家城市全服务酒店来说，这是非常稳健的表现，尤其是考虑到近期的成本压力。我们的会议酒店表现好于预期，RevPAR增长3.5%，团体业务总体趋势健康。旧金山再次成为表现突出的市场，RevPAR增长超过15%，我们对该市场和我们的酒店在明年实现进一步增长的前景感到鼓舞。在华盛顿特区，整个市场的表现继续受到政府及政府相关需求疲软的影响，尽管我们最近转换品牌的威斯汀酒店的业绩与我们最近的预期一致。

在圣安东尼奥，我们本季度正在翻新会议空间，这造成了一些干扰，但这项工作现已完成，应该为2026年的增长奠定基础。在整个投资组合中，我们第三季度的预订量稳健，预订客房数量比上年增长6%，创下了疫情前以来最强劲的第三季度预订量。随着我们进入2026年，团体预订进度积极，奥兰多、波士顿、迈阿密、旧金山和葡萄酒之乡的表现尤为强劲。我们的度假村投资组合表现低于预期，因为南佛罗里达和佛罗里达群岛的需求环境疲软，加上毛伊岛今年市场面临的挑战。

我认为毛伊岛的情况开始好转，9月是我们度假村今年首次实现RevPAR正增长的月份，10月也呈正数且略好于预期。在葡萄酒之乡，尽管第三季度预计是今年同比比较最艰难的季度，且8月底和9月初纳帕县的Picket火灾对四季度假村造成了不利影响，但我们对今年需求环境的改善感到鼓舞。虽然火灾距离度假村不够近，没有造成任何物理损坏，但在火灾后的几周内，我们确实遭遇了取消预订和整体业务量下降的情况。

在迈阿密海滩安达仕酒店（Ondaz Miami Beach），第三季度的整体盈利能力与我们上一季度分享的范围一致。我们继续看到预订模式的加速，并且有望在明年实现强劲增长。入住率持续上升，我们在2026年第一季度（盈利能力最重要的季度）有大量的团体预订。Robert将很快分享度假村进展的更多细节。尽管运营环境仍然不稳定，政府停摆带来了额外的不确定性，但基于我们目前所见，我们维持全年展望，并继续与运营商合作以增加收入和控制成本。

我们正在制定2026年的预算，虽然这一过程才刚刚开始，但我们有理由乐观地认为，我们将从最近的投资中受益，并能够在明年实现高于市场的增长。我们将在下次电话会议上分享更多细节，接下来我想把电话交给Robert，由他提供迈阿密进展和资本投资活动的更多细节。

谢谢Bryan。对我们来说，这几个月富有成效。在运营和投资方面，我们在迈阿密海滩安达仕酒店（Andaz Miami Beach）继续取得进展，经过翻新的度假村的客户反馈和潜在客户数量持续积极。该度假村目前在TripAdvisor迈阿密海滩酒店中排名第八，较90天前有显著提升。正如我们上一季度向大家分享的，我们需要每周预订约1000间散客客房夜才能实现预期的入住率目标。我很高兴地报告，随着开业后势头的持续增强，我们最近的预订量已超过这一数字。

我们对2026年初的预订业务感到满意，这将为明年第一季度的稳健表现提供支持。此外，明年有建设性的活动日历，包括1月的大学橄榄球全国锦标赛和年中的世界杯，这应该有助于进一步提高客房需求。虽然今年开局不稳定，但我们期待明年及2027年实现显著的收益增长。在资本方面，我们按时按预算完成了圣安东尼奥会议空间的翻新。这项投资将使酒店能够更好地销售团体业务，我们将在明年开始看到这项投资的收益。

在圣地亚哥，我们即将开始希尔顿湾景酒店（Hilton Bayfront）会议空间的翻新。该酒店一直被评为市场上表现最佳的大型团体酒店，会议空间的翻新将确保其能够保持竞争地位。我们将分阶段完成这项工作，以尽量减少干扰。除了这些项目，我们正在继续推进明年资本投资的规划和预算流程，并将在下一季度分享更多信息。交易市场仍然平静，尽管我们看到了一些复苏的迹象。

尽管债务融资市场仍然开放且有利于交易活动，但买方市场较为温和，导致一些潜在卖方选择再融资。尽管背景较为疲软，我们仍在寻找能够通过增值交易活动推动增长和创造价值的机会。接下来，我将把电话交给Aaron。请讲。

谢谢Robert。正如我们在电话开头所指出的，我们第三季度的收益结果总体符合我们之前的预期。即使纳帕谷四季度假村遭遇干扰，导致RevPAR增长受到50个基点的拖累，收益受到100万美元的不利影响，但辅助消费支出的增长和持续的成本控制努力有助于缓解利润率压力。第三季度整体RevPAR较去年增长2%，总RevPAR增长2.4%。第三季度调整后EBITDARE为5000万美元，调整后FFO为每股摊薄收益0.17美元。

我们一直在与运营商合作，尽可能降低成本，并在结果中看到了这些努力的成效。今年前九个月，我们可比投资组合的总RevPAR增长了2.3%，利润率保持在与去年相比20个基点以内。这意味着我们能够比年初预期更有效地控制支出增长。我们继续受益于强劲的资产负债表，净杠杆率仅为 trailing earnings的3.5倍，或包括优先股在内的4.8倍。

截至季度末，我们拥有近2亿美元的现金及现金等价物（包括受限现金），以及信贷额度的全部可用容量。这相当于7亿美元的总流动性。如先前披露，我们在第三季度完成了银行债务的修订和重述，将平均到期日延长了三年，并降低了整体借贷成本。我们将利用其中一项新修订的定期贷款的部分收益，以延迟提款的方式偿还2026年1月到期的A系列优先票据，之后我们在2028年之前将没有任何债务到期。

我们拥有非常强大的银行集团，感谢他们在我们最近的重组中持续的支持和合作。尽管运营环境仍然充满挑战，政府停摆加剧了不确定性，但我们维持全年收益展望。基于我们目前所见，我们预计更强劲的客房外支出将有助于弥补客房RevPAR增长可能处于现有范围下半部分的温和增长，并使EBITDA和FFO达到或接近中点。请注意，这反映了本季度迄今为止的实际活动和当前趋势，但如果政府停摆或其持续影响对旅行和酒店需求造成额外干扰，这些估计可能会受到负面影响。

第四季度预计将是我们今年RevPAR增长最强劲的季度，投资组合总RevPAR增长预计将处于中个位数范围，迈阿密海滩安达仕酒店（Ondaz Miami beach）贡献400至500个基点。作为参考，我们当前投资组合（包括和不包括安达仕酒店）去年第四季度的RevPAR分别为201美元和209美元，去年全年分别为217美元和225美元。现在转向资本回报，我们在第四季度迄今已回购了少量股票，本年度至今的回购总量为1140万股，平均价格为每股8.83美元，总支出为1.01亿美元。

这项回购活动对资产净值（NAV）和每股收益均有增值作用。虽然我们保留了额外股票回购的能力，但我们的预测未假设除股票回购外的额外回购活动带来的收益。我们的董事会已批准第四季度每股0.09美元的普通股股息，并已宣布G、H和I系列优先股的常规分配。在结束我们的准备发言之前，我想把电话转回给Brian，请他分享一些额外的想法。

谢谢Aaron。我们很快将开放提问，但首先我想回应投资者关于Tarstadia致我们董事会的信函以及近期市场猜测和误解的反馈。虽然作为政策，我们不对谣言发表评论，但我们也相信公司透明度和与股东的健康对话。2022年3月，在我被任命为首席执行官时،董事会给予了明确的任务：缩小估值折扣、提高绝对和相对总股东回报、推动每股资产净值增长。我的观点是，要从酒店和度假村房地产所有权中获得卓越回报，需要更有目的性的资产循环，以在长期持有和增量防御性资本支出侵蚀价值之前，通过资本投资、重新定位和资产管理创造价值。

我仍然相信这是正确的。也就是说，过去几年对于住宿交易来说是充满挑战的时期，我们的步伐比我们希望的要慢。然而，即使在交易市场低迷的情况下，我们仍然是该领域最活跃的公司之一，处置了质量较低、增长较慢的资产，并利用所得收益收购了更好的房地产，包括圣地亚哥一家顶级团体酒店的剩余权益、迈阿密具有长期增长潜力的优质海滨土地以及圣安东尼奥一家位置极佳、收益率有吸引力的酒店。

总体而言，我们出售了超过6亿美元的资产，收购了约6亿美元的资产，并且在相对基础上比同行回收了更多资本。此外，我们以相对于资产净值的显著折扣回购了近3亿美元的股票，占已发行股份的14%，为股东创造了显著价值。在此期间，我们保持了灵活性，使我们能够利用市场条件，通过处置、收购、投资组合投资和股票回购有效配置资本。尽管这些资本配置具有增值性，但过去几年对于住宿REIT行业来说是充满挑战的时期，集团的总回报表现令人失望。

董事会和管理层仍然致力于采取一切可能的措施为股东最大化价值，并对任何合理预期会带来价值创造的替代方案持开放态度。这就是为什么我们不时与表示有兴趣收购我们部分投资组合或整个公司的各方进行正式接触。去年媒体猜测中提到的情况就证明了这一点。但是，尽管管理层和董事会竭尽全力与其中一方合作以促成公司出售，但他们未能筹集完成交易所需的股权资本，因此最终没有达成交易，与您可能读到的相反，没有可供接受或拒绝的要约。

在面对传闻中的交易猜测时，人们似乎习惯性地假设管理层和董事会固守现有地位。我鼓励您考虑我与您分享的事实。自从我被任命为首席执行官以来，我们采取的行动一直与保持全面的战略选择权和优先考虑股东利益一致。我们刻意构建了卓越的投资组合、无抵押的资产负债表和有利于股东的治理结构。我们没有采取任何会降低通过潜在出售实现公司价值的可能性的行动，事实上，我们采取了相反的行动，并在董事会认为有机会为股东更好地实现价值时努力参与与交易相关的对话。

我们今天的处境如何？我们继续执行我们的战略，并正在努力回收更多资产。交易市场仍然低迷，股权资本，尤其是大型交易的股权资本仍然紧张。我们定期与财务顾问和其他顾问会面，讨论市场状况和公司可用的潜在替代方案。我们的董事（其中大多数拥有丰富的交易经验，这是他们当选董事会成员时考虑的重要属性）就评估和执行交易以最大化股东价值向管理层提供指导和支持。正如我们过去所做的那样，董事会过去和将来都会与有信誉和有资本的交易对手方进行接触。

我们拥有出色的投资组合、强大的资产负债表和有意义的内在增长，并且对市场和我们投资组合的当前价值以及我们对未来价值的预期有充分和现实的看法。同时，我们也了解当前交易环境缺乏深度和流动性。我们也清楚市场状况可能会迅速变化，因此我们将保持灵活性，并准备追求任何为股东创造价值的替代方案，我们的良好治理评级就证明了这一点。我们认真对待我们被赋予的受托责任，并致力于找到实现我们投资组合价值的最快捷途径。

现在，我们可以开放提问了。操作员，请讲。

谢谢。我们现在开始问答环节。如果您想提问，请按电话键盘上的星号1键举手加入队列。如果您想撤回问题，请再次按星号1键。我们还请您将问题限制为一个问题和一个后续问题。如需其他问题，请重新排队。第一个问题来自Evercore ISI的Duane Pfennigwerth。请讲。

是的，嗨，我是Peter，代替Duane提问。感谢回答问题。您能否快速回顾一下对第四季度的看法，并详细说明一下。您提到总RevPAR在中个位数范围，过去90天这一预期有何变化？如果将迈阿密和圣地亚哥分开，投资组合其他部分的预期是怎样的？

当然。Peter，感谢你的问题。我是Aaron，我先回答一下。从今年年初开始，第四季度就一直被预期为我们RevPAR增长最强劲的季度。如你所指出的，我们预计收入将增长中个位数范围，其背后的驱动因素显然是迈阿密海滩安达仕酒店的显著贡献，正如我们提到的中点约占增长的450个基点。但增长实际上是广泛的。我们看到葡萄酒之乡的强劲表现。

奥兰多预计将有一个良好的季度，正如Brian在准备发言中提到的，毛伊岛（YLA）开始好转并做出贡献。此外，考虑到去年劳动力活动的影响，湾景酒店（Bayfront）也几乎会做出一些贡献，这有助于平衡我们一直预期的新奥尔良等增长疲软的市场，这只是由于日历和去年的活动，以及华盛顿特区，考虑到我们目前看到的环境不利因素。

总而言之，综合考虑这些因素，我们专注于EBITDA和FFO范围的中点，这将导致EBITDA在5000万美元左右的低位。

明白了。谢谢Aaron。然后Brian，感谢您提供关于交易市场的详细信息。我的问题是给您或Robert的，您认为2026年情况会如何变化？可能的催化剂是什么？如果投资组合中有进一步的处置，您是否看到收购方面的机会？

是的，我的意思是，当我们与上一季度甚至前一季度相比时，我认为交易市场继续略有改善。我认为我们开始看到定价可能有一些合理化。而且，它仍然不活跃，尤其是对于大型资产。因此，当我们展望2026年时，我们的预期是情况将继续改善。债务市场绝对存在并支持各种规模的交易。

显然，对于有现金流的资产，更容易获得相应的债务金额。但我认为，当你看2026年的前景时，目前并不是特别令人鼓舞。我认为推动事情进展需要略微更积极的前景或定价预期的额外调整，以适应将是温和增长的一年。

明白了。谢谢。

下一个问题来自富国银行的Cooper Clark。请讲。

好的。感谢回答问题。我想继续关注交易市场方面。我只是好奇您是否看到有大型买家愿意收购和扩大规模，这是买卖价差问题还是该行业缺乏资本需求，以及您能否谈谈任何处置渠道，无论是单一资产还是投资组合的较大部分。

好的。在处置方面，我的意思是，尽管交易市场面临挑战，我们已经并将继续寻求资产循环。就我们的规模而言，过去几年我们非常活跃，能够退出我们认为增长较低或需要资本的酒店，这些交易以有吸引力的资本化率完成，并能够将资金重新部署到各种不同的来源，包括迈阿密的海滨物业（我们进行了重大重新定位）、圣安东尼奥一个更稳定但位置仍然极佳的资产，以及能够迅速转向回购股票，过去几年我们回购了超过14%的流通股。

因此，我们将继续这样做。当前市场更支持小型资产。我认为当规模超过数亿美元时，买家群体更为有限。我认为真正改变这种情况的是，随着时间的推移，当前景改善时，资本将迅速回到该领域。

太好了，谢谢。然后我想转向安达仕酒店（Ondaz）。好奇我们应该如何看待2026年的EBITDA增长，您认为明年1200万至1600万美元的低端是否可以实现，2027年稳定在1700万至2000万美元的高端？

是的，我认为明年的前景绝对可以在该范围内实现。第三季度末的情况符合我们的预期。第四季度的预订量正在稳步上升，12月的入住率将达到60%至70%的高位。我们的散客预订量有所加速。正如我们在上次电话会议中提到的，我们需要每周预订约1000间散客客房。我们在几周内已经达到或超过了这个数字。尽管市场略有疲软，但我们的可比组合的房价仍然远高于我们的承销水平。我们看到2026年初的预订非常强劲，主要是第一季度。这座城市明年的活动日历也很有利，包括1月的全国锦标赛和年中的世界杯，这应该有助于进一步提高客房需求。请记住，第一季度占全年盈利能力的很大一部分。

太好了，谢谢。感谢这些信息。

下一个问题来自Smedes Rose Wittcity的Bennett Rose。请讲。

嗨。谢谢Brian。您在开场发言中提到了一些团体业务的强劲表现。您提到了四个市场。我想知道，您能否谈谈2026年投资组合的团体预订进度，以及明年目前已预订的客房百分比？

是的，我们将在年底时大约有80%的客房夜被预订，这与去年基本一致。因此，在交叉点上，我们按计划进行。我们在第三季度看到了非常好的团体业务产出。这是针对2026、2027、2028年的。我们实际上看到了很多企业需求进入2027和2028年。这告诉我们他们现在正试图确保黄金日期。当我们看进度时，明年的总体进度增长了中低个位数。对我们来说最强劲的酒店和度假村以及旧金山、湾区和葡萄酒之乡明年的进度都非常强劲。奥兰多在第三季度有一个出色的预订季度，进度非常强劲，长码头酒店也是如此，大约两年前我们开始……它一直是一家很棒的散客酒店，但开始更战略性地安排团体业务，这不仅使我们能够在非高峰时期提高入住率，还能在有团体业务的时期压缩散客房价。明年圣安东尼奥的市场略有走强，我们在第三季度完成了会议空间的翻新。

下一个问题来自Baird的Michael Belisario。请讲。

谢谢。早上好，各位。Brian，感谢您在电话结束时的所有评论，很有帮助。第一个问题是您在本季度没有回购太多股票。为什么会这样，您是否受到任何限制而无法回购股票？

我们完全没有受到限制。当我们考虑股票回购时，我们会考虑很多因素。因此，有时这取决于交易发生的时间。当我们出售新奥尔良的酒店时，我们确实收购了更多。因此，部分原因是对价格敏感。当我们认为我们有足够的资产净值折扣时，这对我们来说总是一个很好的资本配置选择。我们还权衡流动性和其他因素。因此，如果你看过去

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