Tanger2025财年三季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年11月5日
主持人说明：
介绍会议目的为讨论2025年第三季度业绩及全年指引调整；强调会议内容包含前瞻性陈述，存在风险和不确定性；提及非GAAP财务指标调节表可在公司官网查阅。
管理层发言摘要：
Stephen Yalof（总裁兼首席执行官）：第三季度业绩强劲，核心FFO每股0.60美元（同比增长11%），同店NOI增长4%；租赁交易量创纪录，过去12个月完成600多笔交易共290万平方英尺；收购Legends Outlets并更名为Tanger Kansas City at Legends，看好其地理位置及增长潜力；宣布与Unrivaled Sports建立合作，以吸引青少年体育家庭客流。
二、财务业绩分析
核心财务数据
核心FFO：第三季度每股0.60美元（同比增长11%），上调全年指引至每股2.28-2.32美元（增长7-9%）；
同店NOI：第三季度增长4%，全年指引上调至3.5%-4.25%（原为2.5%-4%）；
出租率：季度末达97%，环比增长80个基点；
销售 productivity：每平方英尺475美元，创历史新高；
资产负债与现金流：净债务/调整后EBITDA为5倍（交易后预计4.7倍），总流动性5.81亿美元（含现金2100万美元及信贷额度5.6亿美元），97%债务为固定利率，加权平均利率4.1%，平均到期期限3.1年。
关键驱动因素
营收增长：得益于强劲的租赁活动（连续15季度正租金价差，综合租金价差超10%）、同店NOI增长及收购项目贡献；
成本与效率：通过运营优化、营销合作及短期租户策略提升空间利用率，控制费用；收购Legends Outlets带来利息支出增加，但预计首年回报率8%。
三、业务运营情况
租赁与租户管理
租赁交易：过去12个月完成600+笔交易，总面积290万平方英尺，重新招租活动同比增加50%；
租户结构优化：替换表现不佳租户，调整店铺规模，引入新品牌及品类（如Marc Jacobs等 luxury 品牌），2025年租约续签完成度80%，已启动2026年租约准备工作。
市场与客流驱动
消费趋势：购物中心成为“每周七天目的地”，工作日客流增长，归因于人口从城市向郊区迁移；
营销活动：早期返校季促销（6月启动）、“夏日储蓄”活动、“每天都是黑色星期五”（11月1日启动）等推动客流及销售额；与Unrivaled Sports合作，吸引青少年体育家庭客群。
投资组合与外部增长
收购项目：以1.3亿美元收购Legends Outlets（承担1.15亿美元贷款），该中心出租率93%，位于堪萨斯城娱乐区，周边有体育场馆、酒店等配套，计划通过Tanger平台提升其效益；
资产优化：现有购物中心增加餐饮、娱乐设施以延长顾客停留时间，利用广告牌、营销合作等增加非租金收入（占总营收3-4%，增速高于平均）。
四、未来展望及规划
短期目标（2025年）
财务目标：核心FFO每股2.28-2.32美元（增长7-9%），同店NOI增长3.5%-4.25%；
运营重点：推进“每天都是黑色星期五”等假日营销，完成Legends Outlets整合，提升其出租率及销售额。
中长期战略
增长策略：继续通过收购地理位置优越、有增值潜力的零售物业（如露天奥特莱斯），利用运营平台提升价值；
业务拓展：扩大营销合作业务（如品牌节日推广、外部合作伙伴引流），发展非租金收入；深化与新品牌合作，优化租户组合。
五、问答环节要点
租赁与出租率
临时租户策略：目前临时租户占比约10%，用于填补空置、引入新品牌及应对季节性需求，未来或维持该比例，优先保证空间利用率及长期租户质量；
2026年租约到期：当前到期租约已较上季度下降100个基点，无重大非续租风险，预计租金价差保持正数。
收购与资本运作
收购策略：非程序化，聚焦能发挥Tanger运营/租赁/营销平台优势的项目，偏好8%+初始收益率资产，竞争来自机构资本但Tanger以“运营增值”差异化；
资产处置：暂无大规模出售计划，现有资产均现金流良好，将评估低效资产但优先通过平台提升价值。
费用与收入结构
费用回收率：全年预计87%左右，第四季度或季节性下降，长期通过租赁结构优化（如增加CAM费用占比）提升；
非租金收入：营销合作、广告牌、活动赞助等“其他收入”占比3-4%，增速高于平均，未来随新收购项目及合作拓展有增长空间。
六、总结发言
管理层对第三季度业绩及全年指引上调表示满意，强调Tanger在租赁、运营、营销平台的核心竞争力；
看好收购项目整合及新合作（如Unrivaled Sports）带来的增长机会，计划通过资产优化、租户升级及非租金收入拓展实现长期NOI增长；
感谢团队、租户、股东支持，重申对战略方向的信心及为利益相关者创造价值的承诺。