盛大2025财年三季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年11月10日
主持人说明：
召开Sunita Senior Living 2025年第三季度业绩电话会议，议程包括管理层发言与问答环节，提醒参会者提问方式及注意事项。
管理层发言摘要：
Brandon Ribar（总裁兼CEO）：宣布公司签署收购CNL Healthcare Properties（CHP）的合并协议，总对价18亿美元，交易预计2026年第一季度末或第二季度初完成。强调该交易将提升房地产质量与房龄、提高每股AFFO、降低杠杆率（目标6倍）、增加股票自由流通量（交易后约10亿美元），并计划未来恢复收购增长速度（过去18个月已收购23项资产）。
二、财务业绩分析
核心财务数据
营收与利润：
总投资组合NOI同比增长21%（年化1400万美元）；调整后EBITDA同比改善超30%。
收购投资组合NOI环比增长22%（90万美元），剔除新收购社区后增长28%（110万美元）。
入住率：
同店入住率第三季度达87.7%（同比增长90个基点），10月同店入住率创历史新高88%，10月31日即时入住率89.0%。
2024年收购的19个社区入住率从76.3%提升至83.7%（截至2025年11月，基准月为2024年11月）。
费率与成本：
同店私人支付费率同比增长近5%，护理级别费用同比增长14%；年度租金续订率6.9%（适用于71%同店居民）。
同店运营费用占收入比例中，总劳动力（不含福利）环比增加70个基点，后因劳动力控制措施改善，年化节省50万美元。
资产负债与现金流：
总债务（按份额）中57%为固定利率，加权平均利率5.5%，浮动利率债务几乎完全对冲；80%债务有效到期日为2029年初或更晚。
信贷额度剩余可用容量6400万美元，第三季度末约4100万美元可立即使用；公司遵守所有财务 covenant。
关键驱动因素
营收增长：入住率提升（同店及收购社区）、费率上涨（私人支付与护理级别费用）、内部销售线索增加（外部安置依赖从43%降至26%）。
利润影响：收购社区NOI增长、劳动力成本控制（减少加班与优质劳动力依赖）、G&A费用稳定（同比减少，未因2025年收购增加社区级以上全职员工）。
三、业务运营情况
分业务线表现
同店业务：入住率持续回升（Q3为87.7%，10月达88%），因死亡导致的搬出率回落至正常水平；部分社区表现异常拖累整体NOI增长，管理层重点推进运营变革与资产优化。
收购业务：2024年收购的20个社区（含2个合资项目）表现强劲，入住率环比增长180个基点，年化收入增加1000万美元；成本收益率达10%，超出18-24个月预期。
市场拓展
销售策略调整：G&A费用向营销团队倾斜，扩大销售漏斗，内部销售线索增加，外部安置依赖度下降。
研发投入与成果
技术应用：完成新临床系统（电子健康记录）分阶段推出，实施调度技术与护士呼叫系统数据整合，实现社区人员配置趋势可视化。
运营效率
劳动力管理：区域重组与调度系统改革后，第四季度初劳动力指标（人均劳动小时、总工资）稳定；通过专有工具识别劳动力成本问题，实施控制措施后改善。
成本控制：非劳动力成本环比增加60万美元（含一个额外费用日及南部地区电费上涨）；G&A费用低于正常运行率，归因于全职员工减少与支出控制。
四、未来展望及规划
短期目标（2025年底-2026年）
运营重点：提升NOI同比增长疲软社区的业绩，推动同店入住率接近90%，实现利润率扩张；完成CHP交易整合，计划2026年下半年恢复收购节奏。
财务预期：交易成本总计7500万美元（已发生620万美元），2026年持续产生；通过信贷额度（新增3亿美元 revolver）与现金流支持收购与内部项目投资。
中长期战略
投资方向：优化投资组合，将低增长资产循环至更高回报收购；聚焦高质量房地产（CHP资产位于增长型市场），提升长期盈利能力。
能力建设：持续投入临床技术与劳动力管理工具，增强社区运营效率；招聘并保留人才，支持业务扩张。
五、问答环节要点
同店运营表现
问：同店入住率增长（200个基点）低于行业平均的原因？
答：部分社区表现落后拖累整体，但Q3后半段及Q4加速改善（10月即时入住率89%），内部销售线索增加与死亡搬出率下降为主要驱动。
合并相关成本
问：620万美元交易成本是否为经常性支出？
答：总交易成本预计7500万美元，2026年合并完成前将持续发生。
利润率与劳动力
问：长期Revpor与支出趋势及劳动力投资对短期差距的影响？
答：2026年通过支出控制实现利润率扩张；收购社区合同劳动力极少，主要挑战为加班导致的优质劳动力成本，目前已改善并推动NOI增长。
收购社区劳动力管理
问：收购社区代理/合同劳动力现状及降至正常水平的机会？
答：整体合同劳动力占比极低，初期挑战为加班与永久员工配置，现已解决并带来季度NOI提升。
六、总结发言
管理层聚焦两大核心任务：优化现有投资组合业绩（重点改善低NOI社区）、推进CHP交易整合与后续增长计划（包括与CHP运营商协商整合路径）。
强调对有机与无机增长目标的执行力，感谢投资者支持，对交易完成后的发展机会表示期待。