西蒙地产2025财年四季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第四季度
主持人说明：
介绍会议目的为回顾2025年第四季度业绩，由投资者关系高级副总裁Thomas Ward主持；提及会议包含前瞻性声明，非GAAP财务指标调节表可在Form 8K文件及投资者关系网站获取；会议限制在一小时内，问答环节要求每次仅提一个问题。
管理层发言摘要：
David Simon（董事会主席、首席执行官兼总裁）：第四季度取得强劲财务和运营业绩，实现创纪录房地产运营资金（FFO）48亿美元（每股12.73美元），完成20亿美元优质零售物业收购、20多个重大再开发项目及印度尼西亚新高端奥特莱斯开设；全年通过普通股回购和现金股息向股东返还约35亿美元，历史累计支付现金股息约480亿美元。
二、财务业绩分析
核心财务数据
FFO：Q4每股3.49美元（同比增长4.2%），全年48亿美元（每股12.73美元）；
净经营收入（NOI）：国内物业Q4同比增长4.8%，全年增长4.4%；包含国际物业（固定汇率）投资组合Q4增长5.1%，全年增长4.7%；
入住率：购物中心和高端奥特莱斯年底96.4%，mills年底99.2%（TRG资产加入分别使两者入住率下降20和30个基点）；
租金与销售额：购物中心和高端奥特莱斯平均基本最低租金同比增长4.7%（TRG物业贡献约250个基点），每平方英尺年零售额799美元，仅SPG投资组合同比增长2%，Q4总销售额增长约4%，全年增长3%；
资产负债表：2025年完成90亿美元融资，包括15亿美元美国优先票据发行（平均期限7.8年，票面利率1.77%），70亿美元有担保贷款再融资和延期；年末流动性超过90亿美元，净债务与EBITDA比率5.0倍；全年支付普通股股息超32亿美元，回购股票约120万股（价值2.27亿美元），年末后额外回购27.3万股（价值5000万美元）；宣布2026年第一季度股息每股2.20美元（同比增长4.8%）。
关键驱动因素
收入增长主要由国内和国际业务租赁收入增加推动（贡献26美分增长）；
利息收入下降和利息支出增加共同造成7美分拖累。
三、业务运营情况
租赁与投资活动
全年签署超过4600份租约，总面积超1700万平方英尺，其中约30%为新交易；Q4签署超1300份租约，面积超440万平方英尺；
2025年收购意大利两个豪华奥特莱斯中心、Brickell City Center合作伙伴权益、Talbot Realty Group剩余12%权益及Phillips Place（夏洛特露天零售中心），总价值20亿美元。
开发与再开发
2025年完成20多个再开发项目，包括Southdale Center、Stanford Shopping Center等零售和体验式新增设施，以及Northgate Station和Lakeland Mall的综合用途（酒店、住宅）新增设施；
2026年计划上线项目：Brea Mall、Northgate Station一期住宅、Mission Viejo商店露天扩建（餐厅和零售）、Briarwood Mall（含Harvest Market、Dick's Sporting Good和住宅）、Tacoma Mall的New Village商店和餐厅；计划启动Fashion Mall at Keystone、Town center at Boca Raton的G anchor再开发，以及多伦多、Desert Hills、Woodbury Common扩建，Premium Allen及纳什维尔新露天零售和综合用途项目Sagefield；
开发 pipeline超过40亿美元，2025年底开发净成本份额约15亿美元（综合收益率9%，45%用于综合用途项目）。
市场拓展
在印度尼西亚开设新的高端奥特莱斯。
运营效率
购物中心和高端奥特莱斯入住成本12.7%；零售销售额保持增长，Q4总销售额增长约4%，全年增长3%。
研发投入与成果：暂无信息
四、未来展望及规划
短期目标（2026年）
FFO指引：每股13.00-13.25美元（中点13.13美元）；
国内物业NOI增长至少3%；
净利息支出较2025年增加每股0.25-0.30美元（反映当前市场利率状况）。
中长期战略
持续提升投资组合质量，通过收购、再开发和综合用途项目创造价值；
聚焦租赁和物业管理专业能力，优化租户组合，推动高生产力零售商入驻；
推进Simon plus会员计划，加强客户参与度和销售额增长。
五、问答环节要点
租赁情况
问：新租约和续租租金水平及租赁pipeline情况？
答：新租约租金约55美元/平方英尺，预计2026年持续；当前租赁pipeline同比增长15%，租户需求增加。
Simon plus会员计划
问：计划对客流量和销售额的影响？
答：处于早期阶段，客户和品牌接受度良好，假期推广提升客流量；2026年将继续获取新奖励、零售商及外部会员计划合作。
租户信用与坏账
问：2026年租户信用状况预期？
答：关税对零售商（尤其是小公司）造成压力，2026年或出现更多破产；但可通过替换为高生产力零售商（更高租金）抵消影响，维持FFO指引信心。
再开发项目贡献
问：2026年稳定项目的增量NOI/FFO？
答：2026年来自已完成项目的贡献约3000万美元（非净数字，后端加权为主）。
关税影响与收入杠杆
问：关税干扰是否会被其他收入杠杆抵消？
答：客流量和销售额增长，可替换低生产力租户（如Saks Off Fifth）为高租金零售商；Simon plus、媒体销售等辅助收入将发挥作用，对经济持乐观态度。
A级与B级物业租赁需求
问：A级与B级物业的需求和定价差异？
答：A级资产需求更高，B级物业通过改造（如Southdale Mall从C级提升至A级）也取得进展，租赁定价为双方谈判结果，全年完成1700万平方英尺租约。
FFO指引驱动因素
问：推动FFO区间上下限的因素？
答：销售额增长是潜在上行空间（预算基本持平，若增长3%可能超预期）；破产和租户延迟付款为下行风险，但预计不会低于指引区间。
收购策略
问：2026年交易流预期？
答：收购标准高（品牌增值、可增加专业知识、价格合适），优先现有再开发pipeline（如南纳什维尔项目、Boca项目等），若有符合标准的交易将考虑。
再开发中零售商安置
问：再开发时重新安置现有零售商还是吸引新进入者？
答：多数情况下重新安置部分现有零售商，主要吸引新进入者。
入住率预期
问：2026年各业态入住率展望？
答：预计所有平台（高端奥特莱斯、购物中心、mills）入住率均有上升空间。
奢侈品租户情况
问：奢侈品租户租赁需求和销售生产力预期？
答：品牌间分化（部分增长、部分谨慎），长期致力于美国市场；批发业务受Saks影响，整体稳定，品牌做长期决策。
主力店用途
问：主力店收回后的资本投资及五大用途？
答：有能力重新构想用途，如Lifetime、House of Sports、综合用途、户外扩建等，具体视项目情况而定。
六、总结发言
管理层对2025年第四季度及全年强劲业绩表示满意，强调坚实的基本面（高入住率、增长的购物者流量和零售销售额）；
2026年将继续聚焦租赁业务、再开发和综合用途项目，推动国内物业NOI增长，优化资产负债表；
对经济和销售额增长持乐观态度，计划通过替换低生产力租户、推进Simon plus会员计划等提升长期价值；
感谢分析师提问，强调对未来发展的信心。