Surf Air2025财年年报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间与目的： 美国银行2025年全球房地产会议，邀请Equity Residential管理层讨论运营情况、2026年展望及资本配置。
管理层发言摘要：
Mark Perel（总裁）介绍新任首席财务官Brett McLeod，其拥有酒店和零售行业背景；
核心议题包括2025年迄今运营情况、2026年市场展望及资本配置策略；
强调公司为“独特的城市型房地产投资信托基金”，城市布局在疫情后成为优势。
二、财务业绩分析
核心财务数据
上调指引：基于优于预期的续约率、保留率和入住率，上调收入、净经营收入（NOI）及运营资金（FFO）指引；
新租约利率：截至6月30日下降10个基点（去年同期上升10个基点）；
资本配置：董事会授权1300万股股票回购计划，拟通过资产处置而非长期债务提供资金。
关键驱动因素
收入增长驱动：高续约率（租户保留率）和高入住率（当前96.5%）；
新租约利率疲软：租赁旺季提前进入平台期，未达历史高位；
资本成本信号：收购市场资本化率约4.75%-5%，而股价隐含资本化率高于6%，导致收购吸引力下降。
三、业务运营情况
分市场表现
强势市场：旧金山（租金同比增长8%，人工智能热潮驱动需求，州外迁入人口增加）、西雅图（微软等企业推动重返办公室政策，需求回升）；
挑战市场：洛杉矶（娱乐行业罢工影响就业，供应集中在韩国城和市中心）、华盛顿特区及北弗吉尼亚（近期走弱）、达拉斯（供应过剩，“肉搏战”竞争）。
运营效率
入住率：整体96.5%，纽约市达97.7%，旧金山接近满租；
成本控制：通过规模优势降低管理费用，亚特兰大收购案例中 overhead 增量仅50万美元（原承销预期150万美元）；
其他收入：停车费、WiFi等附加收入贡献60-80个基点增长。
四、未来展望及规划
短期目标（2026年）
市场预期：预计为“高于趋势的一年”，供应减少（如旧金山明年竞争性单元交付仅1000套）；
租金增长潜力：旧金山、西雅图租金刚超过2019年水平，与收入增长（25%-30%）相比仍有空间；
资本配置：优先股票回购（通过处置低质资产），谨慎对待收购和开发。
中长期战略
市场定位：聚焦城市核心区域，利用供应短缺和重返办公室趋势；
阳光地带市场：亚特兰大处于复苏初期（减少优惠、提高租金），达拉斯、丹佛预计2027年实现同店收入增长。
五、问答环节要点
市场动态
旧金山：政府态度转向支持企业，生活质量改善，科技行业（尤其是人工智能）驱动住房需求；
洛杉矶：电影行业复苏（7月拍摄许可同比增300%），2028年奥运会或推动生活质量提升。
政策与风险
监管关注：地方分区政策（如加州推动交通站点附近高密度开发）对供应影响最大，联邦住房紧急状态提案影响有限；
拖欠风险：更担忧地方驱逐政策变化（如延长驱逐时间），而非就业市场波动（租户收入较高，租金支出占比约20%）。
财务策略
回购计划：资金来源于处置资本化率5%左右的旧资产，避免长期债务融资；
资本化率：收购目标资产资本化率4.75%-5%，出售资产资本化率约5%，边际改善投资组合质量。
六、总结发言
管理层对2026年展望乐观，认为城市布局、供应减少及租金增长潜力将推动业绩；
资本配置聚焦股票回购和资产优化，优先通过处置非核心资产提升股东回报；
长期看好科技中心（旧金山、西雅图）和阳光地带市场复苏，强调运营效率和规模优势为核心竞争力。