Strawberry2025财年二季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第二季度
主持人说明：
介绍会议目的，强调前瞻性陈述受风险因素影响，提醒非GAAP指标使用；
重申100%租金收取率，宣布董事会批准股息增长至每股0.16美元（增幅14%）。
管理层发言摘要：
Moishe Gubin（董事长兼CEO）：强调公司专注专业护理设施（SNF）的纯REIT策略，91%资产为SNF；
Jeffrey Bajtner（CIO）：披露本季度完成两笔收购（密苏里州5900万美元、俄克拉荷马州425万美元）；
Greg Flamion（CFO）：总资产同比增长41%至8.97亿美元，净收入1570万美元（EPS 0.28美元）。
二、财务业绩分析
核心财务数据
Q2收入：7520万美元（同比+31.7%）；
净收入：1570万美元（EPS 0.28美元）；
预计2025年AFFO：7340万美元（同比+31.5%）；
调整后EBITDA：1.254亿美元（同比+38.4%）；
净债务/净资产比率：49.1%，股息收益率5.3%（将升至6.4%）。
关键驱动因素
收入增长由24处新收购物业及租约重置推动；
成本上升源于折旧摊销及新物业融资利息；
以色列债券发行（9000万美元）优化债务结构，节省100bps利息。
三、业务运营情况
投资组合表现
141处设施（15,418张床位），资产价值11亿美元；
加权平均租期7.4年，EBITDARM覆盖率1.98倍；
密苏里州与田纳西州获医疗补助费率上调（部分达10%）。
市场拓展
收购管道超3亿美元，聚焦现有州（密苏里、俄克拉荷马）及潜在新州（康涅狄格、威斯康星）；
强调SNF行业"需求驱动"特性，政府支付占比高降低风险。
运营效率
三重净租约模式简化管理；
资产团队预审调查确保平稳整合。
四、未来展望及规划
短期目标（2025年）
维持AFFO支付率低于50%；
通过债券再融资优化债务期限结构；
继续筛选10%现金回报率的收购项目。
中长期战略
深化SNF专业化定位，利用人口老龄化趋势；
扩大州际多元化布局，目标EBITDARM覆盖率超2倍。
五、问答环节要点
租户健康监测
伊利诺伊州因报销滞后被列为观察区域，但无即时风险；
护士顾问定期审查设施运营数据。
医疗补助政策
认为费率调整是政治议题，实际削减可能性低；
印第安纳州IGT计划可能受影响，但租户盈利空间充足。
资本配置优先级
股价低迷下优先使用债务（杠杆率上限55%）；
若大型交易需股权融资，将考虑市场接受度。
六、总结发言
管理层重申SNF领域的专业优势，强调"需求刚性"的商业模式；
承诺通过严格收购标准（10%现金回报）和股息增长（目标收益率6.4%）提升股东回报；
对股价被低估表示信心，预计财务指标改善将推动价值重估。