Strawberry2025财年年报业绩会议总结
一、开场介绍
会议目的：2025财年公司会议，旨在介绍公司业务模式、财务表现、增长策略及未来展望，强调与其他REIT的区别。
管理层发言摘要：
Moishe Gubin（董事长、CEO兼创始人）回顾公司历史：成立近22年（2003年10月31日首次收购疗养院），2022年上市，当前为专注于疗养院、医疗保健领域的纯粹REIT。
核心业务定位：需求驱动型医疗地产，区别于市场上基于“想要”的REIT（如豪华公寓），强调其业务的必需性（客户“必须”入住而非“想要”入住）。
公司治理与透明度：每季度召开收益电话会议，下一次会议定于11月第一周；提供详细财务数据，乐意与投资者一对一沟通。
二、财务业绩分析
核心财务数据
2025财年关键指标：年化AFFO预计7350万美元，EBITDA约1.25亿美元，自由现金流7300万-7400万美元（年度持续增长）。
股息与回报：股息收益率约5.5%，股息支付率低于50%；历史年回报率约17%，AFFO增长率超11%（持续6-7年）。
资产与负债：净债务与净资产比率低于50%，净债务与EBITDA比率5.6倍，当前租金覆盖率接近2倍；截至6月30日拥有131处资产、142家设施、超15000张床位。
关键驱动因素
自由现金流利用：低股息支付率（<50%）结合折旧带来的现金盈余，用于收购更多资产，维持AFFO增长。
收购策略：严格遵循10%资本化率（10 cap）租约，无杠杆回报率10%，叠加3%年度增长及少量杠杆，实现15%-20%年度回报。
三、业务运营情况
分业务线表现：专注于疗养院（占比92%），另有少量医院及辅助生活设施；无医疗办公楼及非核心业务（如曾拒绝精神病医院收购机会）。
市场拓展：业务覆盖美国10个州（阿肯色、伊利诺伊、印第安纳等中西部州），采用区域运营商模式，注重本地化管理（了解当地需求、监管及社区）。
运营效率：
资产收购纪律：仅选择符合10%现金回报率、10年租约（含2个5年续约选项）、3%年增长的交易；拒绝偏离核心能力的高回报项目（如精神病医院）。
风险分散：按州及租户群体多元化布局，降低集中风险；关联租户占比从100%降至47%，逐步引入外部租户。
四、未来展望及规划
短期目标（2025年及以后）：利用自由现金流及杠杆（总债务比率50%）持续收购资产，维持AFFO 11%以上增长率；受益于“银发浪潮”（婴儿潮一代推动入住率上升）及行业高进入壁垒（新建疗养院成本高、多数州限制新建）。
中长期战略：坚守核心业务（疗养院），不进行非相关多元化；通过区域运营商模式深化本地化管理，维持稳健增长，目标成为“遗产资产”。
五、问答环节要点
投资策略与风险控制：
问：如何平衡高回报机会与风险？答：拒绝超出能力圈的交易（如精神病医院），即使潜在回报达20%-30%；投资委员会严格把关，确保符合“了解业务、可掌控风险”原则。
租赁结构与财务透明度：
确认租赁模式为“三重净租赁”（租金固定，租户承担运营成本），无租户上下行风险敞口；财务报表简洁，核心为租金收入及少量利息收入。
股东利益与管理层激励：
Moishe Gubin个人持股35%，年薪30万美元且无增长相关奖金，与股东利益高度一致；强调“不追求规模扩张，只做符合回报要求的交易”。
六、总结发言
管理层强调公司核心优势：需求驱动的医疗地产属性、严格的收购纪律、低杠杆运营及与股东利益一致的治理结构。
未来方向：持续利用自由现金流收购资产，维持AFFO增长；推进继任计划，确保公司长期稳定运营；致力于成为投资者信赖的“稳健回报型REIT”及家族传承的“遗产资产”。