Service Properties2025财年二季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年8月6日
主持人说明：
介绍会议目的，强调禁止未经授权的录音和前瞻性陈述免责声明；
说明非GAAP指标的使用及获取方式。
管理层发言摘要：
Christopher Bilotto（CEO）：第二季度业绩符合预期，酒店处置计划取得重大进展，战略重心转向净租赁REIT转型；
Jesse Abair（副总裁）：净租赁资产提供稳定现金流，计划通过收购优化投资组合；
Brian Donley（CFO）：财务表现受利息支出增加影响，但酒店翻新项目将带来长期收益。
二、财务业绩分析
核心财务数据
Q2标准化FFO：5760万美元（每股0.35美元），同比下降22%；
调整后EBITDARE：1.638亿美元，同比下降4.5%；
酒店RevPAR同比增长40个基点，行业领先90个基点；
2026年资本支出指引降至1.5亿美元（同比减少1亿）。
关键驱动因素
酒店EBITDA下降主因劳动力成本上升和翻新中断；
债务服务覆盖率1.49倍略低于契约要求，已采取流动性管理措施；
预计9.66亿美元酒店处置收益将改善杠杆指标。
三、业务运营情况
酒店业务
已签订122家酒店出售协议（总价9.66亿），保留84家高潜力物业；
翻新酒店实现两位数收入增长，但短期影响EBITDA约240万美元；
夏威夷、芝加哥等休闲和城市酒店表现优异。
净租赁业务
完成5500万美元收购，新增20处零售物业；
投资组合年租金收入3.87亿美元，出租率97%；
重点布局抗电商冲击的必需消费品领域（餐饮、汽车服务等）。
四、未来展望及规划
短期目标（2025-2026）
完成114家Sonesta酒店出售（Q3-Q4）；
偿还2026年到期债务，优化资本结构；
将净租赁资产占比提升至EBITDA的70%以上。
中长期战略
转型为以净租赁为主的REIT；
通过资产回收和选择性收购优化投资组合；
控制资本支出至行业平均水平（收入占比10-12%）。
五、问答环节要点
债务管理
问：如何解决债务覆盖率不足？
答：通过资产出售和零息债券等工具改善，已提前赎回部分票据。
净租赁扩张
问：收购规模是否会超过处置？
答：当前保持适度收购节奏（季度约3000万），未来视杠杆情况调整。
酒店定价
问：处置价格是否符合预期？
答：9亿美元交易对应18.4倍EBITDA倍数，高于初始预期。
六、总结发言
管理层强调将继续推进战略转型，优化资产负债表；
通过资本回收和运营改进提升现金流；
净租赁业务将成为未来核心增长引擎。