佛塑科技发行股份购买资产评估引关注 中联评估详解1.36亿土地增值及6389%无形资产增值合理性
来源：新浪财经-鹰眼工作室
佛山佛塑科技集团股份有限公司（简称“佛塑科技”）发行股份购买资产事项的审核问询函回复披露重要进展。11月28日，评估机构中联国际房地产土地资产评估咨询(广东)有限公司（简称“中联评估”）发布专项核查意见，就标的资产无形资产评估增值3.28亿元（增值率210%）的合理性进行说明，其中16宗土地使用权评估增值1.36亿元（增值率44.41%），其他无形资产（含专利权）增值率高达6389.37%，并明确本次交易以资产基础法评估结果作为定价依据的原因。
深交所此前在审核问询函中指出，佛塑科技本次交易采用资产基础法评估，无形资产评估增值显著，要求说明土地使用权增值合理性、专利权评估依据及定价方法选择原因。中联评估对此逐一回应。
土地使用权方面，标的公司及其子公司拥有16宗出让性质工业用地，总面积115.23万平方米，账面价值3.07亿元，评估价值4.44亿元，增值1.36亿元。评估机构采用市场比较法和基准地价修正法，最终以市场比较法结果为准。以河北金力新能源科技股份有限公司位于邯郸市永年区的土地为例，选取同一供需圈近期成交案例，经交易情况、日期、区位及实物状况修正后，评估单价580元/平方米，与周边2024年工业用地成交单价607-625元/平方米相符。区域市场分析显示，邯郸市永年区等核心区域工业用地价格从2013年的225元/平方米增长至2024年的607-625元/平方米，土地增值主要因区域地价逐年上涨。部分地块如湖北江升土地因取得单价较高，评估单价略降5.78%，符合市场情况。
| 序号 | 土地位置 | 面积(平方米) | 账面价值(万元) | 评估价值(万元) | 增值额(万元) | 增值率 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1-4 | 邯郸市永年区（4宗） | 12.31万 | 2366.02 | 5138.73 | 2772.71 | 117.19% |
| 5-10 | 邯郸市永年区（6宗） | 24.38万 | 13241.24 | 14214.11 | 972.87 | 7.37% |
| 11 | 宜昌市枝江市 | 21.70万 | 4109.70 | 5858.56 | 1748.86 | 42.55% |
| 12 | 宜昌市枝江市 | 10.01万 | 2762.04 | 2602.49 | -159.55 | -5.78% |
| 13-14 | 马鞍山市经开区（2宗） | 8.64万 | 2727.86 | 3024.93 | 297.07 | 10.89% |
| 15 | 合肥市肥西县 | 26.15万 | 4752.67 | 4969.43 | 216.76 | 4.56% |
| 16 | 天津市宝坻区 | 12.01万 | 1163.78 | 5763.99 | 4600.21 | 395.28% |
| 合计 | 16宗 | 115.23万 | 30723.93 | 44367.96 | 13644.03 | 44.41% |
专利权无形资产组评估方面，中联评估采用收益分成法，以标的公司合并口径预测收入为基础，按1.87%的技术分成率、16.14%的折现率及逐年递增的技术衰减率（2025年10%至2034年95%）测算，评估值2.58亿元。该分成率与化学原料和化学制品制造业行业平均值1.98%接近，折现率16.14%亦处于行业可比案例15.76%-16.89%区间内，技术衰减率设定与昊华科技、宝丽迪等可比交易案例一致。
关于定价依据，中联评估表示，资产基础法与收益法评估结果差异率仅1.42%，但考虑到标的公司所处化工行业原材料价格波动大、行业周期性明显，未来收益存在不确定性，资产基础法更能稳健反映公司价值，故作为定价依据。
本次回复内容已在重组报告书中补充披露，中介机构认为土地使用权增值因区域地价上涨，专利权评估参数合理，交易定价依据充分。
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