托尔兄弟2025财年四季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025财年第四季度（具体日期未明确提及）
主持人说明：
介绍会议为托尔兄弟公司2025财年第四季度业绩电话会议，说明参会者收听模式、提问方式及会议结束时间（市场开盘9:30），并提示会议正在录制。
管理层发言摘要：
Douglas C. Yearley（董事长兼首席执行官）：2025财年业绩强劲，交付11,292套住房，创造108亿 美元房屋销售收入，调整后毛利率27.3%，SGA占比9.5%，稀释后每股收益13.49美元；强调业务模式韧性，服务更富裕客户以应对市场可负担性压力；宣布出售公寓业务，计划未来几年完全退出多户住宅业务，专注核心住宅建设。
二、财务业绩分析
核心财务数据
营收、净利润、每股收益（EPS）、收入结构：
2025财年第四季度房屋销售收入34亿 美元，全年108亿 美元（同比增长3%）；
第四季度净收入4.467亿 美元，稀释后每股收益4.58美元；全年净收入13.5亿 美元，稀释后每股收益13.49美元（2024年剔除土地出售收益后为14.5亿 美元或每股13.82美元）；
第四季度签约2,598份净合同，金额25亿 美元（套数同比降2.3%，金额降5.0%），平均销售价格972,000美元（同比降2.8%）。
资产负债表关键指标、现金流情况：
财年末流动性超35亿 美元（现金13亿 美元+循环信贷额度可用资金22亿 美元）；
2025财年经营现金流约11亿 美元，净债务与资本比率15.3%，无重大债务到期至2027财年；
2025年土地收购和开发投资29亿 美元，通过回购和股息向股东返还约7.5亿 美元（回购5%流通股，支付股息9,700万 美元）。
关键驱动因素
对营收/利润变动的原因解释：
营收增长得益于豪华住宅业务差异化，服务更富裕客户受可负担性压力影响小；
第四季度每股收益低于指引主要因公寓业务出售交易closing延迟；
平均销售价格下降主要因地理组合（太平洋地区销售额减少）；
毛利率受激励措施影响，第四季度调整后毛利率27.1%，全年27.3%，2026年预计因激励措施维持8%而降至26%。
三、业务运营情况
分业务线表现
核心住宅建设：Spec房屋占2025年交付量54%，预计2026年比例相似；35%社区可在8个月内交付房屋，建设效率提升；
公寓业务：出售部分公寓业务给Kennedy Wilson，交易价格3.8亿 美元，预计2026年第一季度完成，计划未来几年出售剩余权益以退出该业务。
市场拓展
区域市场：东部（波士顿至南卡罗来纳州）、加利福尼亚沿海及博伊西表现强劲；北部地区第四季度订单超预期；
社区增长：2025年社区数量增长9%，2026年目标增长8-10%至480-490个社区，第一季度计划开业30个，第二季度60个。
运营效率
库存管理：积压订单4,647套（金额55亿 美元），取消率4.3%；3,000套Spec房屋在建，2,300份Spec房屋许可待开工；
成本控制：建筑成本略有下降（每平方英尺降2-3美元），2026年未假设进一步下降；土地控制76,000块地块（57%为期权获得），目标保持60%期权、40%自有比例。
四、未来展望及规划
短期目标（2026年）
财务预期：交付10,300-10,700套住房（中点10,500套），平均价格970,000-990,000美元；调整后毛利率26%，SGA占比10.25%；
战略重点：第一季度交付1,800-1,900套（预计为全年低点），下半年为交付旺季；继续推进Spec房屋策略，35%社区8个月内交付；股票回购预算6.5亿 美元。
中长期战略
行业趋势判断：长期住房需求基本面未变（人口结构有利、住房供应不足、房屋老化），抵押贷款利率稳定或下降可能利好市场；
公司定位与投资方向：专注核心住宅建设业务，利用公寓业务出售收益发展业务及返还股东资本；土地策略保守谨慎，关注毛利率和IRR综合评分。
五、问答环节要点
购房者结构与土地策略：活跃成年购房者占收入17%，70%为改善型和降级型购房者（年龄较大、更富裕）；土地购买聚焦2027-2028年收入，保守承销，利用市场疲软和竞争少获取优质地块。
订单与库存：第四季度订单环比增长9%（多地区及买家群体表现良好，北部地区超预期）；新房库存过剩集中于入门级，公司价格点（约100万 美元）房源有限、竞争少。
指引保守性与毛利率：2026年指引未假设市场改善，激励措施维持8%；全年毛利率26%因激励措施从去年68,000美元/套增至80,000美元/套；第一季度SGA占比14.2%因收入低及包含1,400万 美元一次性股票薪酬费用。
现金流与资本分配：2026年经营现金流预计略低于2025年（11亿 美元），现金流转换率约60%；公寓业务出售收益用于发展业务和返还股东，股票回购6.5亿 美元为保守预算，全年可能调整。
六、总结发言
管理层感谢团队执行核心战略，为2026年及以后成功奠定基础；强调2026年指引保守，未纳入市场改善假设；承诺继续专注客户，应对市场挑战，利用长期住房需求基本面和业务韧性实现持续发展；祝愿参会者节日快乐，期待后续沟通。