Urban Edge2025财年三季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第三季度
主持人说明：
介绍会议目的为发布Urban Edge Properties 2025年第三季度业绩，提醒包含前瞻性陈述及非GAAP指标使用，相关文件可参考SEC filings及公司网站。
管理层发言摘要：
Jeffrey S. Olson（董事长兼首席执行官）：本季度经调整FFO同比增长4%，年迄今增长7%；同店净运营收入季度增长4.7%、年迄今增长5.4%；完成3900万美元收购Brighton Mills购物中心，波士顿 portfolio 价值达5亿美元（占公司价值10%）；过去两年通过资本循环策略收购6亿美元资产（平均7%资本化率）、处置5亿美元非核心资产（5%资本化率），提升 portfolio 质量；上调2025年经调整FFO指引至每股1.42-1.44美元（中点同比增长6%）。
二、财务业绩分析
核心财务数据
营收与利润：第三季度经调整FFO为每股0.36美元；同店净运营收入（含再开发）同比增长4.7%；上调全年同店净运营收入增长指引至中点5.25%（原4.6%），预计第四季度增长约4.5%。
现金流与负债：流动性超9亿美元（含1.45亿美元现金，信贷额度未使用）；未偿还债务均为固定利率无追索权抵押贷款，净债务/年化EBITDA比率5.6倍；新获得1.236亿美元四年期无追索权抵押贷款（固定利率5.1%），部分用于偿还5.5%利率的9000万美元信贷额度。
关键驱动因素
营收增长：新租户租金生效、净回收款增加、过去应收账款回收率提升。
成本控制：经常性一般及行政费用（G&A）降低；房地产税通过上诉流程有效控制。
三、业务运营情况
租赁表现
本季度完成31笔租赁交易（347000平方英尺），其中续约20笔（265000平方英尺，溢价9%）、新租约11笔（82000平方英尺，溢价61%，主要来自HomeGoods和Ross锚店租约）；店铺租约9笔（27000平方英尺，溢价42%）。
出租率：整体同店出租率96.6%（环比降20基点），锚店出租率97.2%（环比降20基点，主要因At Home门店租约终止），店铺出租率92.5%（环比持平）。
开发与再开发
本季度启动3个再开发项目（总投资840万美元），活跃再开发 pipeline 达1.49亿美元（预计收益率15%）；过去12个月稳定项目总额4900万美元（综合收益率17%）。
空间优化：将新泽西州Milburn的11000平方英尺空置锚店空间改造为店铺空间，已租出40%（高溢价）；计划在4-5个资产增加垫地空间（用于多租户店铺或食品用户）。
资本运作
收购：以3900万美元收购Brighton Mills购物中心（91000平方英尺，波士顿填充式社区，三英里贸易区人口44.9万，平均家庭收入17万美元），资金来自1031交换交易。
处置：出售Kennedy Commons和McDade Commons（5.4%资本化率，五年NOI增长预测0.4%）。
四、未来展望及规划
短期目标（2025年）
财务目标：第四季度经调整FFO预计每股0.36美元；全年经调整FFO每股1.42-1.44美元（中点同比增长6%）。
租赁与开发：推进已签约未开业（S&O）pipeline（2150万美元，占NOI 7%），第四季度预计新增30万美元年化租金；2026年完成HomeGoods和Ross新租约开业。
中长期战略
资本循环：持续收购高质量购物中心（聚焦增值机会），处置低增长非核心资产；目标同店净运营收入可持续增长3%以上。
空间价值挖掘：探索大型物业（如Bergen、Yonkers、Cherry Hill）空间重组，增加高租金店铺及垫地空间；推进Shoppers World的Kohl's地块再开发（预计2026年初公布计划）。
五、问答环节要点
收购与资产增值
Brighton Mills租约将于22年后到期，预计期间年NOI增长超3%，为典型“有担保土地项目”（每英亩收购价500万美元，周边土地价值900-1000万美元/英亩）。
非传统资产（如覆盖土地、再开发机会）竞争相对较少，公司凭借增值运营能力形成差异化优势。
租赁市场与租户动态
61%新租约溢价主要由HomeGoods和Ross锚店租约推动（替换破产租户空间），预计未来新租约溢价常态为20%以上；店铺租户（如Sweetgreen、星巴克、健身品牌）支付租金可达40-60美元/平方英尺。
东北部零售商扩张活跃（如Ross、TJX旗下品牌），优质空间短缺推高租金；食品消费外食化趋势持续，餐厅与杂货店需求并存，公司控制餐厅数量以避免过度竞争。
市场与资本环境
波士顿、纽约零售地产竞争激烈（资本化率中5%区间），华盛顿特区表现稳定；收购市场面临机构资本涌入，公司坚持纪律性定价（近期因25基点价差错失3个目标资产）。
债务市场改善：零售资产利差自一季度收窄30-40基点，叠加基准利率下降20-30基点，融资成本降低。
六、总结发言
管理层对第三季度业绩（FFO增长、同店NOI提升、租赁价差扩大）表示满意，强调供需失衡（新增供应有限、存量优质空间稀缺）为行业长期顺风；
未来将继续通过资本循环优化portfolio、挖掘空间价值（店铺/垫地改造）、推进再开发项目，目标实现可持续增长及股东回报。