UMH Properties2025财年三季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第三季度（具体日期未明确提及）
主持人说明：
介绍会议目的为讨论UMH地产公司2025年第三季度业绩；提醒参会者会议内容包含前瞻性陈述及非GAAP财务指标，相关文件可在公司网站查阅。
管理层发言摘要：
Samuel A. Landy（总裁兼首席执行官）：第三季度每稀释股归一化FFO为0.25美元，同比增长4%，按年计算达1美元；公司拥有145个社区、27,000个已开发住宅用地及10,800套租赁住房，入住率87.2%；强调通过填充3,500个空置用地、开发2300英亩空置土地等实现有机增长，对未来每股FFO增长持乐观态度。
二、财务业绩分析
核心财务数据
营收：第三季度总收入6690万美元，同比增长10%；截至9月30日的九个月总收入1.948亿美元，同比增长9%，预计2025年总收入超2.5亿美元。
归一化FFO：第三季度每稀释股0.25美元，同比增长4%，环比增长9%；去年同期为0.24美元，第二季度为0.23美元。
同物业指标：第三季度同物业租赁及相关收入增长9%，同物业NOI增长12%（370万美元）；今年迄今为止同物业租赁及相关收入增长8%，同物业NOI增长10%（920万美元）；同物业运营费用率降至39.7%（去年为41.1%）。
资产负债与现金流：季度末总债务6.73亿美元（99%为固定利率，加权平均利率4.83%），永久优先股权益3.22亿美元，总市值约23亿美元；现金及现金等价物3400万美元，无担保循环信贷额度可用2.6亿美元（总潜在额度5亿美元）。
关键驱动因素
营收增长主要来自租赁住房入住率提升（租赁及相关收入增长11%）、manufactured homes销售增长（季度总销售额910万美元，同比增长5%，含合资企业销售额后增长14%）及社区收购。
成本上升主要因收购带来的工资成本、房地产税、除雪和水及污水处理费用增加，包含66万美元一次性法律和专业费用。
三、业务运营情况
分业务线表现
租赁业务：第三季度将227套新房转为租赁住房，今年迄今为止已转换523套；目前有400套住房在现场（100套可入住，300套安装中，200套已订购），预计2025年底新增700-800套租赁住房；租赁住房入住率94.1%（去年94.4%）。
销售业务：第三季度manufactured homes销售收益130万美元（占总销售额14%），今年迄今为止销售收益320万美元（占总销售额12%）；季度末有3600万美元库存正在积极销售和出租。
市场拓展
收购活动：今年迄今为止收购5个社区（587个用地），总购买价4180万美元，包括马里兰州2个社区（191个用地，79%入住率，1460万美元）及季度末后佐治亚州1个社区（130个用地，32%入住率，260万美元）。
区域战略：南部州（佐治亚、南卡罗来纳、阿拉巴马）收入增长显著，佐治亚州增长469%，南卡罗来纳州37%，阿拉巴马州23%；Marcellus和Utica页岩地区拥有78个社区、4000英亩土地及12,300个住宅用地，石油和天然气权利租赁兴趣增加。
运营效率
资本管理：通过普通股ATM计划发行290,000股普通股（净收益460万美元），通过优先股ATM计划发行3,000股优先股（净收益59,000美元）；偿还10笔抵押贷款（6100万美元），并进行再融资；发行8020万美元5.85%系列B债券（2030年到期，净收益7510万美元）。
四、未来展望及规划
短期目标（2025年及近期）
实现5%年度租金增长，预计产生1100万美元新收入。
安装并出租800套新租赁住房，预计产生额外1000万美元收入及销售利润增长。
完成已收购社区的改进和填充，如佐治亚州Albany Dunes社区（130个用地，目标每年新增30套租赁住房）。
中长期战略
有机增长：填充3500个空置地块、600个扩张地块及329个合资企业用地；开发或销售2300英亩空置土地；出售3600万美元库存住房和地块。
行业机遇：利用manufactured housing成本优势（每单元25万美元，低于传统建筑和公寓），满足全国住房短缺需求；关注立法举措带来的居民融资和公司长期低成本资本机会。
五、问答环节要点
收购物业相关
佐治亚州Albany Dunes社区：130个用地，入住率32%，收购价260万美元（每用地约20,000美元）；计划通过改进基础设施、引入租赁住房实现增值，目标租金1000-1200美元/月，预计年新增30套；该物业已完全获得授权，无审批延误预期。
收购成本差异：Albany Dunes因入住率低、收入有限导致单价低，而新泽西州Cedar Grove等100%入住率社区单价达92,000美元/用地，策略为寻找低入住率高潜力资产。
资本配置与融资
股票回购：将回购规模从2500万美元增至1亿美元，计划通过出售资产、发行优先股及利用政府支持实体借款（目标债务占资产45-50%）筹集资金。
石油和天然气权利：在Marcellus和Utica页岩地区拥有4000英亩土地，能源需求增长（数据中心、工厂等）带动租赁兴趣增加，预计未来数月有更多租赁签约，但具体规模难评估。
运营策略
G&A费用下降：主要因季节性和费用时间安排，预计第四季度恢复正常水平。
租赁住房供应：目前有400套住房在现场（100套可入住），200套已订购；长期计划通过出售15年旧租赁住房（目标500套/年，售价约60,000美元/套）减少新增800套租赁住房（成本75,000美元/套）的现金需求。
六、总结发言
管理层强调公司通过执行长期业务计划，依托3500个空置地块填充、2300英亩土地开发、租赁住房扩张（目标800套/年）及5%租金增长（目标1100万美元新收入）等有机增长机会，有望持续提升每股FFO；
认为manufactured housing在解决全国住房短缺中具有独特优势，将继续专注于满足优质经济适用房需求，同时通过严谨资本管理和战略收购实现股东价值增长。