沃纳多房地产基金2025财年二季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第二季度
主持人说明：
介绍会议目的，强调非GAAP指标使用及前瞻性声明免责条款。
管理层发言摘要：
Steven Roth（CEO）：对近期枪击事件表示哀悼，强调公司业务强劲，股价表现领先同业（过去12个月上涨42%）。
战略定位：90%业务集中于曼哈顿黄金地段A级写字楼市场，预计未来几年租金将显著增长。
二、财务业绩分析
核心财务数据
Q2可比FFO：每股0.56美元（超分析师预期0.53美元，同比持平）；
现金余额：13.6亿美元，流动性达29亿美元（含未使用信贷额度）；
净债务/EBITDA：从8.6倍降至7.2倍；
纽约写字楼入住率：86.7%（上季度84.4%）。
关键驱动因素
租赁收入增长抵消零售优先股偿还导致的利息收入下降；
资产出售及Penn区租赁活动推动现金流改善。
三、业务运营情况
核心业务表现
上半年曼哈顿写字楼租赁220万平方英尺，平均起始租金97美元/平方英尺；
Penn区表现亮眼：PEN1入住率91%，PEN2达62%，威瑞森签约2.3万平方英尺总部；
旧金山55 California大楼租赁回暖，市场复苏迹象明显。
资产优化
芝加哥Mart和旧金山55 California或择机出售；
34街零售改造计划启动，目标恢复顶级商业地位。
开发项目
350 Park Avenue重建进展：设计方案完成，预计秋季获最终审批；
Penn15地块规划中，拟建高端写字楼。
四、未来展望及规划
短期目标（2025-2026）
纽约写字楼入住率提升至90%以上；
继续降低杠杆率，保持流动性优势。
中长期战略
Penn区作为核心增长引擎，预计NOI潜力达4亿美元；
聚焦曼哈顿A级写字楼稀缺性带来的租金上涨机会。
五、问答环节要点
租赁策略
问：PEN2租赁进度及租金预期？
答：坚持优质租户筛选，当前平均签约租金超100美元/平方英尺，长期对标西部150美元水平。
资本配置
问：出售非核心资产后的资金用途？
答：优先偿还债务，同时评估开发机会，保持财务灵活性。
市场趋势
问：租户需求是否转向短期？
答：观察到决策周期缩短，但Penn区仍吸引长期总部租赁（如威瑞森）。
六、总结发言
管理层强调：Penn区价值释放与资产负债表改善是当前重点；
对曼哈顿写字楼市场长期供需失衡带来的租金增长充满信心；
重申"优质资产+时间"的核心投资逻辑。