沃纳多房地产基金2025财年三季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第三季度（具体日期未明确提及）
主持人说明：
介绍会议目的为发布第三季度业绩，说明会议录制及问答环节规则。
管理层发言摘要：
史蒂文·罗斯（董事长兼CEO）：强调纽约市写字楼市场处于近20年最佳繁荣期，曼哈顿中城核心优质建筑空置率降至6.2%，公司租赁活动、资产负债表表现领先行业；重点提及宾州区（Penn District）转型成果、623第五大道收购项目及旧金山市场复苏。
迈克尔·弗兰科（总裁兼CFO）：第三季度可比FFO每股0.57美元，同比增长9.6%，超出分析师预期；纽约办公室入住率提升至88.4%，现金流及流动性改善，净债务与EBITDA比率降至7.3倍。
二、财务业绩分析
核心财务数据
FFO表现： 第三季度可比FFO每股0.57美元，较去年同期的0.52美元增长9.6%，超出分析师共识0.02美元。
NOI情况： 纽约业务同店GAAP NOI增长9.1%，现金NOI下降7.4%（受免租期及宾州1号地面租约调整影响）；signage业务NOI增长显著。
入住率： 纽约办公室入住率从上个季度86.7%升至88.4%，宾州区整体入住率达78%，预计年底超80%。
资产负债表指标： 净债务与EBITDA比率7.3倍（年初为8.6倍）；现金余额11.5亿美元，未提取信贷额度14.4亿美元，即时流动性26亿美元。
关键驱动因素
FFO增长主要来自百老汇770号与纽约大学的主租约及signage业务收入增加，部分被资产出售和资本化利息抵消。
租赁市场从租户市场转向房东市场，需求强劲推动租金上涨（第三季度纽约办公室新租约平均起始租金103美元/平方英尺，按市值计价GAAP口径+15.7%）。
三、业务运营情况
分业务线表现
写字楼租赁： 2025年前九个月总租赁面积370万平方英尺，其中曼哈顿写字楼280万平方英尺，平均起始租金99美元/平方英尺（剔除纽约大学租约后）；第三季度完成21笔纽约写字楼交易，总面积59.4万平方英尺，平均租金103美元/平方英尺，平均租期超12年。
重点项目租赁： 宾州2号本季度租赁32.5万平方英尺（平均租金112美元/平方英尺），项目整体入住率78%；宾州1号自重建以来累计租赁160万平方英尺（平均租金94美元/平方英尺）。
Signage业务： 2025年收入预计创历史新高，拥有时代广场及宾州区优质signage集群，利润率行业领先。
市场拓展
纽约市场： 曼哈顿中城核心优质建筑空置率6.2%，全年租赁活动有望突破4000万平方英尺（2019年以来首次）；子市场需求全面复苏，转租空间快速减少。
旧金山市场： 555加利福尼亚建筑群租赁表现强劲，本季度签署22.4万平方英尺租约，平均租金达三位数，按市值计价15%，市场逐步复苏。
研发投入与成果
项目开发： 350公园大道新建项目（180万平方英尺）获市议会一致批准，2026年3月启动拆除；623第五大道收购项目（75%空置）计划投资1200美元/平方英尺改造，2027年底交付，目标无杠杆成本收益率9%+。
运营效率
资本运作： 年内通过资产出售、融资及纽约大学交易实现净收益15亿美元，偿还债务9亿美元，现金增加5亿美元；再融资市场活跃，CMBS利差及无担保债券收益率显著改善。
四、未来展望及规划
短期目标（2026年）
财务预期： 可比FFO预计与2025年基本持平，主要受非核心资产出售（预计2.5亿-3亿美元+）及34街/7街零售重建影响。
租赁目标： 纽约办公室入住率预计升至90%+，宾州区年底前突破80%，2027年实现“低90%”历史水平。
中长期战略（2027年及以后）
收益拐点： 将2027年定为“转折年”，宾州1号、宾州2号租约全面上线后推动显著收益增长，预计未来2年新增收入超2亿美元。
租金增长： 预计未来4-5年核心区域租金累计增长超20-25%，优质建筑供应稀缺及需求强劲驱动租金持续上涨。
项目规划： 623第五大道2027年底交付后目标成为“精品写字楼标杆”；宾州15号地块启动开发提案，探索住宅及商业综合用途。
五、问答环节要点
租赁策略与租金预期
宾州2号剩余20%空间以“单层为主”，租金持续上调（当前平均112美元/平方英尺），租户