沃纳多房地产基金2025财年四季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第四季度
主持人说明：
介绍会议目的为讨论沃纳多房地产基金2025年第四季度收益情况；提及会议正在录音，演示后将进行问答环节；提示可在公司网站获取收益报告、10K表格及补充财务信息。
管理层发言摘要：
史蒂文·罗斯（董事会主席兼首席执行官）：强调公司业务状况良好，曼哈顿办公市场处于20年来最佳房东市场初期，基本面强劲；重点提及宾州区转型成果、优质资产组合（如第五大道和时代广场零售资产、大型标识业务）及开发项目（350公园大道、623第五大道等）；指出公司租赁表现行业领先，资产负债表稳健。
二、财务业绩分析
核心财务数据
2025年全年可比FFO：每股2.32美元（同比略有上升）；
2025年第四季度可比FFO：每股0.55美元（2024年第四季度为0.61美元）；
整体同店GAAP NOI：增长5%；
同店现金NOI：下降8.3%；
流动性：23.9亿美元（含9.78亿美元现金及14.1亿美元未提取信贷额度）；
净债务与EBITDA比率：从年初8.6倍改善至7.7倍。
关键驱动因素
第四季度FFO下降主要因净利息支出增加及上一年度330 W. 34th St.租赁终止收入影响，部分被租金开始（扣除租约到期）、纽约大学主租赁带来的更高FFO及标识业务更高NOI抵消；
现金NOI下降受近期租赁免租期及宾州1号地面租赁现金租金调整影响。
三、业务运营情况
分业务线表现
办公租赁： 2025年共租赁460万平方英尺（曼哈顿370万平方英尺、旧金山44.6万平方英尺、芝加哥39.4万平方英尺），为曼哈顿十多年来最高租赁量；曼哈顿平均起始租金98美元/平方英尺，市场标记差距增长10.4%，现金增长7.8%，平均租赁期限超11年；第四季度完成25笔纽约办公交易（96万平方英尺），平均起始租金95美元/平方英尺，市场标记差距增长8.1%，现金增长7.2%，平均租赁期限10年。
重点项目租赁： 宾州2号已租赁140万平方英尺，入住率80%，平均起始租金109美元/平方英尺，平均租赁期限17年，预计增量现金收益率从10.2%提高至11.6%；宾州1号全年租赁42万平方英尺，平均起始租金97美元/平方英尺，自重建以来累计租赁超170万平方英尺。
市场拓展
曼哈顿办公市场需求强劲，金融科技及多数行业租户需求旺盛，优质建筑大块空间短缺；旧金山555加利福尼亚街入住率95%，租金超160美元/平方英尺；零售资产需求加速增长，第五大道上段和时代广场零售市场逐步改善。
开发项目进展
350公园大道（185万平方英尺新建项目）：预计2025年4月启动施工，Citadel为主要租户，公司与肯·格里芬合作，股权比例20%-36%；
623第五大道：以2.18亿美元收购（每平方英尺569美元），计划打造成高端精品办公室，预计2027年底交付，预算总成本每平方英尺1175美元，目标回报率超10%；
54街3号开发场地：以1.41亿美元收购，拥有23.25万平方英尺合法建筑面积，考虑酒店、办公或住宅用途；
34街和第八大道：计划开发475单元租赁住宅大楼，预计2025年秋季破土动工；
日落码头94号：与HPT、黑石合作的电影工作室设施已开业，六个摄影棚全部租出。
运营效率
拥有内部全资垂直整合清洁和安保公司；
美洲大道1290号新增设施（玻璃亭、五铁高尔夫设施、新餐厅）提升租户体验；
优化资产负债表，近35亿美元债务期限延长至2031年，完成5亿美元7年期无担保债券发行（利率5.75%）。
四、未来展望及规划
短期目标（2026年）
预计可比FFO与2025年持平，主要因非核心资产出售及350公园大道、宾州34街与第七大道零售物业重新开发导致收入下线；
第一季度受GAAP租金逐步增加、债券发行利息支出上升及标识业务季节性因素影响；
纽约办公室入住率预计继续上升。
中长期战略
持续聚焦曼哈顿办公市场，利用优质资产稀缺性提升租金及入住率；
推进重点开发项目（350公园大道、623第五大道等），打造高端办公及零售空间；
优化资产负债表，维持高流动性，计划通过资产出售及股票回购提升股东回报；
预计2027年因宾州1号和宾州2号租赁收入上线实现显著收益增长。
五、问答环节要点
350公园大道项目
问：项目结构与2022年披露相比有何变化？收益率预期及Citadel空间需求如何？
答：协议结构调整为股权比例20%-36%（原固定比例），经济条款无实质变化；Citadel空间需求较最初交易有所增加，租金基于永久融资成本溢价（有上下限），项目将成为城市最佳建筑，东侧空间预计获最高租金。
租赁渠道与市场动态
问：当前租赁渠道情况及租户对话重点？
答：渠道强劲，超100万平方英尺租约处于谈判阶段；重点提供宾州1号、宾州2号、美洲大道1290号大块优质空间，满足租户即时扩张需求；金融服务、律师事务所、科技租户扩张活跃，纽约市场全面复苏。
股票回购与资产处置
问：是否考虑通过处置资产回购股票？
答：股票被严重低估，计划出售部分非核心资产获取资本用于回购；当前股票是除623第五大道外最佳投资，若股价与资产价值脱节持续，将更激进回购。
现金与GAAP NOI差异
问：现金NOI何时转正？
答：2026年下半年开始转变，逐季度改善，主要因免租期结束，现金收入将逐步反映GAAP水平。
零售市场表现
问：第五大道上段零售租金及合资企业情况？
答：第五大道上段和时代广场零售市场显著改善，但尚未恢复至四五年前最高水平；657第五大道元宇宙店租约处于长期化进程中。
入住率与收入确认
问：租赁入住率与经济入住率差异及2亿美元未确认收入转化时间？
答：纽约办公室租赁入住率91.2%，2亿美元为已签署但未确认的GAAP收入（非年化），将在未来1-2年随租户入住或达到确认标准逐步转化；2027年FFO增长预计约0.40美元（非保证指引）。
六、总结发言
管理层对曼哈顿办公市场前景充满信心，认为当前处于20年来最佳房东市场初期，基本面强劲，租金上涨且需求旺盛；
公司将继续推进重点开发项目（350公园大道、623第五大道等），优化资产负债表，维持高流动性；
计划通过资产出售、股票回购及提升租赁业绩增强股东回报，预计2027年实现显著收益增长；
强调团队在租赁、开发、财务及运营方面的行业领先能力，业务活动水平为一年前两倍，未来将持续聚焦高质量发展。