Veris Residential2025财年三季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第三季度
主持人说明： 介绍会议目的为讨论Veris Residential公司2025年第三季度业绩，提醒前瞻性陈述风险，并介绍参会管理层成员。
管理层发言摘要：
Mahbod Nia（首席执行官）：强调本季度实现3.9%混合净租金增长，显著优于全国市场；非战略性资产出售达5.42亿美元，超出最初3亿至5亿美元目标，将目标上调至6.5亿美元；自年初净债务与EBITDA比率降低15%至10倍，预计2026年底降至8倍以下；上调核心FFO指引至每股0.67-0.68美元，较2024年增长12.5%。
二、财务业绩分析
核心财务数据
每股收益：本季度0.20美元；
核心FFO：本季度每股0.20美元，全年指引上调至0.67-0.68美元（同比增长12-13%）；
资产负债表关键指标：截至9月30日，经调整净债务与EBITDA比率为10倍（自年初下降14.5%），流动性2.74亿美元，加权平均票面利率4.8%，加权平均到期年限2.6年；
资产出售：本季度完成四项非战略性资产出售，总金额3.87亿美元（平均资本化率5.1%），全年已完成或签订5.42亿美元资产交易。
关键驱动因素
收益增长：资产出售带来一次性收益、税收上诉退款；
费用控制：技术投资和投资组合优化降低可控费用，今年迄今可控费用增长1.9%；
去杠杆：通过资产出售偿还3.94亿美元债务，包括提前偿还5600万美元高息债务，修订循环信贷额度降低融资成本。
三、业务运营情况
分业务线表现
投资组合：同店混合净租金增长3.9%（新租约3.6%，续租4.3%），今年前九个月同店混合净租金增长3.5%；每套房平均收入4255美元，较同行溢价超40%；
入住率：剔除Liberty Towers为95.8%，整体入住率94.7%，续租率61%（较去年提高570个基点）；泽西城滨水区表现突出，新租约租金增长6%，9月新租约租金增长4.6%（高于子市场平均2.9%）。
市场拓展
区域市场：东北市场表现强劲，纽约市租金增长4.8%（全国领先），泽西城等曼哈顿周边子市场因供应有限需求旺盛；全国市场部分区域因新供应涌入需求减弱，9月租金同比仅增长30个基点，为2022年11月以来最大单月跌幅；
租户结构：主要吸引富裕年轻城市专业人士，平均家庭收入超48万美元，学生租户占比仅2%，55%新入住者来自州外。
研发投入与成果
暂无信息
运营效率
成本控制：通过技术投资（Prism项目）提升运营效率，今年迄今总费用增长3.4%，G&A费用预计全年节省超100万美元；
可持续发展：GRESB评分提升1分至90分，保持五星级评级，获美洲地区住宅公司“区域上市行业领导者”和“顶级表现者”称号。
四、未来展望及规划
短期目标（2025-2026年）
资产出售：将非战略性资产出售目标从5亿美元上调至6.5亿美元，Harborsite 8号和9号预计2026年初完成交易；
财务预期：核心FFO全年指引上调至0.67-0.68美元（同比增长12-13%），同店NOI指引维持2%-2.8%；
去杠杆：目标2026年底将净债务与EBITDA比率降至8倍以下，Harborsite交易完成后预计降至9倍。
中长期战略
融资策略：探索更广泛融资方案以降低资本成本，利用去杠杆提升信用评级；
市场定位：聚焦东北市场（尤其是纽约都会区），依托供应有限和需求强劲的优势持续提升租金；
资本配置：优先去杠杆，未来或考虑股票回购等增值策略。
五、问答环节要点
财务指引与运营
问：同店NOI能否达到指引范围？答：第三季度NOI受去年低费用基数和今年房产税增加影响为异常值，预计第四季度费用增长放缓，全年将处于2%-2.8%指引范围内；
问：第四季度租金增长和到期租约情况？答：第四季度到期租约占比低，续租率约4-5%，目前入住率稳定（剔除Liberty Towers为95.8%），收入可见性高。
去杠杆与资本配置
问：2026年底杠杆率降至8倍后的计划？答：优先执行当前资产出售计划，未来或根据市场情况调整，持续评估股东价值最大化方案；
问：股票回购计划框架？答：目前优先去杠杆以缓解估值折价，未来或在杠杆率达标后考虑1亿美元回购计划。
资产出售与市场动态
问：资产出售价格是否超预期？答：价格符合预期，平均资本化率5.1%，与NAV一致，出售资产以释放价值；
问：买方群体特征？答：小型资产买方群体较广泛，大型资产买方以增值和机会型资本为主，核心加资本开始重新参与市场。
六、总结发言
管理层对团队贡献表示感谢，强调本季度实现强劲运营业绩和战略进展；
重申未来重点：执行资产出售计划以完成6.5亿美元目标，持续去杠杆至8倍以下，依托东北市场优势和运营效率提升实现长期增长。