Welltower2025财年三季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第三季度（具体日期未明确提及）
主持人说明：
介绍会议目的为讨论Welltower 2025年第三季度业绩及多项战略交易公告；提醒参会者问答环节提问方式及注意事项。
管理层发言摘要：
Shankh Mitra（首席执行官）：Q3业绩创纪录，入住率、利润率和净营业收入均超预期；强调公司进入“分水岭时期”，重点推进资本配置优化（如出售门诊物业、收购英国Barchester和HC1组合）和人才战略；宣布启动“ Welltower 3.0”战略，定位为“以运营和技术为优先的平台”，聚焦老年住房业务数字化转型。
二、财务业绩分析
核心财务数据
Q3业绩：归属于普通股股东的净收入每股稀释后0.41美元；归一化运营资金（FFO）每股稀释后1.34美元，同比增长20.7%；总投资组合同店净营业收入（NOI）同比增长14.5%。
全年指引：归一化FFO每股稀释后5.24-5.30美元，中点5.27美元；总投资组合同店NOI增长预计13.2%-14.5%，其中老年住房运营组合增长20.5%-22%。
资产负债表与现金流：期末现金及受限现金70亿美元，净债务与调整后EBITDA比率2.36倍（历史最低）；全年已完成232亿美元投资活动，包括140亿美元收购和90亿美元资产处置。
关键驱动因素
收入增长：老年住房运营组合表现强劲，入住率同比提升390个基点，单位收入（Rev4）增长5.1%，英国投资组合入住率提升550个基点推动收入增长10.4%。
利润率提升：同店运营利润率上升260个基点，因单位收入增长持续超过单位支出增长（收入增长9.6% vs 支出增长5.25%）。
资本收益：出售门诊医疗投资组合预计产生19亿美元总收益，其中4亿美元将在Q4确认。
三、业务运营情况
分业务线表现
老年住房运营：连续12个季度同店NOI增长超20%，为核心增长引擎；收购Barchester（52亿英镑）和HC1（12亿英镑）组合，新增46,000余个单元，英国市场布局显著加强。
资产处置：出售1800万平方英尺门诊医疗物业，交易价72亿美元，保留12亿美元优先股（8%票面利率）及25%收益分成权；退出门诊物业管理业务，160余名员工转至Remedy Medical Properties。
市场拓展
区域布局：美国、英国、加拿大市场同步推进，91%收购交易为场外交易，聚焦区域密度提升；英国市场获政府支持，计划将Welltower业务系统（WBS）引入当地老年住房行业。
研发投入与成果
技术生态重组：启动“ Welltower 3.0”，任命Jeff Stott为首席技术官（CTO），Logan Grisell为首席创新官，Tucker Joseph为首席信息官，打造技术四人组推动数字化转型。
业务系统升级：通过WBS优化运营流程，如将客户响应时间从2天缩短至“个位数分钟”，入住周转时间从37天压缩至11天。
运营效率
管理架构调整：任命Russ Simon为运营执行副总裁，统筹资产管理、资本规划和体验解决方案；退出非核心业务以集中资源，老年住房业务管理强度提升。
四、未来展望及规划
短期目标（2025-2026年）
财务目标：完成剩余70亿美元收购交易，预计年化净债务与调整后EBITDA比率提升约1倍；2026年实现出售门诊物业剩余15亿美元收益确认。
战略重点：推进Welltower 3.0落地，完成技术平台整合；HC1和Barchester组合运营整合，目标通过WBS实现低两位数无杠杆内部收益率（IRR）。
中长期战略（2026年后）
业务定位：转型为“运营公司+房地产外壳”，以客户和现场员工体验为核心，通过技术降低系统延迟、释放网络效应。
激励机制改革：推出“Ridea 6.0”结构，将管理层、运营商、一线员工利益与股东绑定——管理层薪酬全部通过股票实现，运营商财富与公司股票挂钩，每年向10个最佳社区现场员工授予1000万美元股票。
市场布局：深化英国市场渗透，复制美国WBS成功经验；聚焦老年住房细分领域，通过区域密度和运营效率构建护城河。
五、问答环节要点
Welltower 3.0战略动因
问：公司业绩已领先行业，为何启动战略转型？
答：并非为“证明什么”，而是通过消除代理问题、对齐激励机制，实现“复杂自适应系统”中延迟降低与网络效应最大化；参考Netflix从DVD租赁转型流媒体的案例，主动颠覆以应对行业缓慢变化。
资本配置逻辑
问：为何选择出售资产而非发行股票融资收购？
答：基于“机会成本”考量，股权资本成本高于资产出售资本成本，长期增长价值优先于短期FFO增值；出售门诊物业保留优先股和收益分成权，平衡短期收益与长期上行空间。
增长引擎与风险控制
问：如何看待未来现金流增长及风险？
答：增长引擎为老年住房运营组合持续的入住率提升和定价能力，叠加Barchester等收购项目的增值潜力；风险控制通过低杠杆资产负债表（净债务比率2.36倍）和WBS系统优化运营效率实现。
英国市场机会
问：WBS在英国是否可复制？
答：英国老年住房市场存在“运营 sophistication 不足”的结构性机会，政府支持技术引入；Barchester等收购资产将直接应用WBS流程，目标实现与美国同等的效率提升。
六、总结发言
管理层重申Welltower 3.0战略核心：以“运营和技术优先”替代传统资本驱动模式，通过业务系统（WBS）和激励机制改革，打造“客户与员工体验为中心”的生态系统。
强调长期价值创造逻辑：通过降低系统延迟释放网络效应，在老年住房这一“技术匮乏但市场规模庞大”的B2C行业中建立差异化优势；短期交易（如资产处置、收购）服务于长期战略，聚焦“增长持续时间”而非短期收益。
文化与人才战略：认为“业务本质是人的驱动”，通过“受托基因”和“延迟满足基因”凝聚团队，吸引跨行业人才（如从Extra Space Storage引入CTO），推动组织从“资本配置者”向“运营创新者”转型。