Whitestone REIT2025财年三季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年10月30日
主持人说明：
介绍会议目的为讨论2025年第三季度业绩，提醒会议包含前瞻性声明及时间敏感信息，相关财务数据已提交SEC并可在公司网站查阅。
管理层发言摘要：
首席执行官戴夫·霍尔曼：重点强调第三季度亮点，包括94.2%的出租率（环比提升30个基点）、4.8%的同店净营业收入增长、格林街TAP评分提高5分（同行领先），以及信贷额度条款优化；宣布将参加12月达拉斯REIT World会议并组织物业参观。
总裁兼首席运营官克里斯汀·马斯汤德雷亚：介绍物业重建进展（La Mirada、Lyons Square、Teravita等项目）、租户结构变化（健康、健身等领域扩张）及资产循环策略；强调通过跟踪消费者行为和人口趋势优化运营。
二、财务业绩分析
核心财务数据
出租率：94.2%（环比+30个基点，接近历史最高）；
同店净营业收入（NOI）增长：4.8%（德克萨斯州和亚利桑那州各租户类型贡献增长）；
平均基本租金：25.59美元（同比+8.2%，较四年前同期+26%，复合年增长率5.9%）；
每股核心运营资金（FFO）：0.26美元；
收入增长：6%（本季度）；
债务指标：固定债务加权平均利率4.8%，加权平均期限4.3年，预计第四季度年化债务与EBITDA RE比率为中高6倍左右。
关键驱动因素
营收增长：德克萨斯州和亚利桑那州市场需求强劲，租户类型多元化（零售、健康、健身等）及租约价差持续高位（连续14个季度超17%）；
成本控制：总员工人数同比-6%，一般及管理费用（G&A）持续优化，房地产税通过抗议和诉讼争取下调；
资产循环：处置休斯顿Sugar Park Plaza（过去三年NOI增长22%），计划年底前完成1-2项处置及多项收购，三年累计收购与处置规模约1.5亿美元。
三、业务运营情况
分业务线表现
租赁业务：本季度签署总租赁价值2910万美元，新租约价差22.5%，续租价差18.6%，直线租赁价差19.3%；租户结构向健康、健身、外卖服务等需求增长领域倾斜；
物业重建：La Mirada外立面翻新接近完成，Lyons Square改造75%（引入Sunwing杂货店扩张），Teravita启动外立面工程（引入Pickler和Ace Hardware）；2024年收购的Scottsdale Commons已创建新垫地并签署租户。
市场拓展
区域市场：德克萨斯州和亚利桑那州受益于人口增长（休斯顿都会区15年增200万人，菲尼克斯增100万人）和商业友好环境，租赁需求持续旺盛；
资产优化：通过垫地开发（如达拉斯Lakeside引入Central National Bank）和屋顶匹克球项目（Boulevard）提升非创收空间价值。
运营效率
租户周转：小型租户为主，租约期限短，已签署租约快速落地（无大量“已签未开业”项目），出租率按“已入住”统计（区别于同行“已租赁”口径）；
资产循环：收购聚焦高增长社区物业，出售低增长资产，实现正资本化率套利（收购高资本化率/高租金物业，出售低资本化率/低租金物业）。
四、未来展望及规划
短期目标（2025年）
财务预期：同店NOI增长目标3.5%-4.5%，每股核心FFO 1.03-1.07美元；
运营重点：第四季度租赁旺季冲刺（历史最强季度），完成1-2项资产处置及多项收购，推进La Mirada、Lyons Square等重建项目年底前收尾。
中长期战略（2026年及以后）
增长目标：5%-7%的核心FFO每股增长；
投资方向：持续资产循环（三年累计1.5亿美元规模），聚焦德克萨斯州和亚利桑那州高人口增长区域，通过物业改造（预计2000-3000万美元资本支出）和垫地开发提升NOI（目标贡献1%同店增长）；
行业趋势应对：跟踪代际消费变化、人口迁移及技术应用，优化租户组合以适应健康、外卖等需求增长领域。
五、问答环节要点
租赁价差与租金到期
问：2026年租金到期是否影响租赁价差？
答：租户基础多元化（1500个租户），无特殊因素影响，预计价差维持17%以上水平（与近年一致）。
出租率变化
问：大型与小型物业出租率分化原因？
答：主动收回小型空间以引入更高收入租户，大型空间因城市审批等因素交付周期较长，全年出租率按“已入住”统计（区别于同行“已租赁”口径）。
杠杆率与资产处置
问：第四季度杠杆率降至中高6倍的驱动因素？
答：运营改善（第四季度NOI季节性强劲）及资产处置回款，Pillarstone合资企业预计12月分配4000万美元（未计入当前杠杆率预期）。
房地产税与资本支出
问：第三季度房地产税应计额增长原因？
答：德克萨斯州ARB估值流程导致季节性上升，正通过诉讼抗议下调，成本大部分转嫁给租户。
收购与处置策略
问：2025年收购/处置规模是否超4000万美元预期？
答：预计略超，聚焦高增长区域物业，收购资本化率与历史一致（强调“首日”及“第300天”回报率）。
六、总结发言
管理层对第三季度业绩表示满意，强调94.2%出租率、4.8%同店NOI增长及资产循环策略的有效性；
重申2025年同店NOI增长3.5%-4.5%及长期5%-7%核心FFO每股增长目标，计划通过物业重建、垫地开发及租户优化实现持续增长；
邀请投资者参加12月REIT World会议，强调通过实地考察了解运营实力，并重申现金流稳定性及差异化业务模式（小型租户、灵活租约、区域聚焦）的竞争优势。