Xenia Hotels2025财年三季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年10月31日
主持人说明：
介绍会议目的为讨论2025年第三季度业绩，包括业绩表现、运营趋势、资本支出、资产负债表及前景展望，随后开放问答环节；强调前瞻性陈述风险及非GAAP指标使用，提醒会议存档将在官网保留90天。
管理层发言摘要：
Marcel Verbas（董事长兼首席执行官）：Q3业绩总体符合预期，住宿行业面临休闲需求挑战，但公司受益于高端投资组合定位及斯科茨代尔君悦度假村增长；团体需求持续强劲，2026年团体客房收入已确认强劲；Q3净亏损1370万美元，调整后EBITDAre 4220万美元，同店RevPAR基本持平。
二、财务业绩分析
核心财务数据
营收与利润：Q3净亏损1370万美元，调整后EBITDAre 4220万美元，调整后每股FFO 0.23美元（同比降8%）；同店总收入增长3.8%，酒店EBITDA 4700万美元（同比增0.7%）。
RevPAR表现：Q3同店RevPAR 164.50美元（同比持平），入住率降100基点，ADR增1.6%；剔除休斯顿资产后同店RevPAR增2.9%，前9个月同店RevPAR增3.7%。
资产负债与现金流：Q3末总债务14亿美元（25%浮动利率，75%固定利率），加权平均利率5.63%，杠杆率5倍；现金1.88亿美元，未动用循环信贷5亿美元，总流动性6.88亿美元。
关键驱动因素
RevPAR变动：休斯顿市场因去年飓风灾后需求比较拖累业绩，团体需求季节性影响Q3贡献减弱；斯科茨代尔君悦度假村增长显著，带动部分市场RevPAR两位数增长。
成本与费用：酒店管理层在收入疲软下控制费用，部门费用在RevPAR降2.6%时增1.5%，销售营销费用增2%延续放缓趋势。
三、业务运营情况
分业务线表现
优势市场：斯科茨代尔君悦RevPAR增超270%，亚特兰大、圣克拉拉、伯明翰、萨凡纳等市场实现两位数RevPAR增长；团体业务为主要增长驱动力，宴会餐饮收入受组合变化略有下降。
挑战市场：休斯顿酒店因飓风灾后需求比较表现疲软，新奥尔良、达拉斯、费城等市场受会议中心活动减少及休闲需求疲软影响。
资本支出与项目进展
2025年CAPEX：预计9000万美元（原指引中点增1000万），因额外资本项目及纳什维尔W酒店餐饮业务重组；全年CAPEX仍比年初计划少5000万美元。
重点项目：斯科茨代尔君悦度假村翻新全面完成；纳什维尔W酒店与何塞·安德烈斯集团合作重组餐饮业务，投资900万美元，预计稳定后新增300-500万美元EBITDA。
运营效率
费用控制：在通胀环境下，行政一般费用增1.5%，物业运营费用增2.6%，公用事业费用增0.5%，整体费用控制良好。
资产优化：Q3回购1230万美元普通股（全年至今8380万美元，回购6.6%流通股），剩余回购授权1.341亿美元。
四、未来展望及规划
短期目标（2025年）
财务预期：全年RevPAR增长4%（中点），调整后EBITDAre 2.54亿美元；Q4同店RevPAR预计增长4.5%（剔除斯科茨代尔后增长5%），团体预订11-12月增长12%。
战略重点：完成剩余客房升级及基础设施项目，推进纳什维尔W酒店餐饮场所翻新（2026年Q2完成）。
中长期战略（2026年及以后）
市场趋势：预计团体需求持续强劲，商务散客稳步改善，休闲需求趋于稳定；2026年团体预订pace增长中 teens（剔除斯科茨代尔后 low teens）。
增长驱动：斯科茨代尔君悦度假村持续增长（全年酒店EBITDA从2025年约2000万美元增至2026年约3000万美元），纳什维尔W酒店餐饮重组后EBITDA有望超2000万美元。
五、问答环节要点
财务政策
股息：当前派息率低于60-70% FAD的长期目标，正利用COVID后NOLs，全年股息年化收益率超4.5%。
回购与处置：股票回购仍具吸引力，暂不积极收购；可能微调投资组合，未来12-18个月或有1-2项资产处置。
业务与市场
团体业务：2026年预订增长中数量贡献为主，价格增长优于过去1-2年，协会业务占比回升，企业与协会业务均强劲。
外部影响：政府停摆影响有限（公司对政府业务依赖低），休斯顿市场Q4拖累消散并有望增长。
项目预期：纳什维尔W酒店餐饮重组需数年稳定，预计额外带来300-500万美元EBITDA，目标稳定后EBITDA超2000万美元。
六、总结发言
管理层感谢参会者，强调公司投资组合优势及2026年良好开端，对未来发展有信心；提醒关注万圣节祝福。