回复@歇斯底里的帅: 2018-2020年，基本上所有房企的拿地价格都不理想。以重奢商办项目较多的新鸿基及恒隆为例：
新鸿基在2019年以422亿地王竞得西九龙地块，一块地价接近恒隆市值了。
恒隆则在2018年以107亿拿下杭州武林百井坊巷地块。此后，恒隆再没有拿过新项目，不仅如此，前两年还以股代息且降低了派息。
比较幸运的是，颐提港二期太古只占比35%，在底部补仓了15%，且太古内地项目均是与国央企合作，融资利率低，才有还不错的投资收益。剩余6个项目的均是周期底部拿地且以购物中心项目为主，收益率比较理想。
太古的项目遍布香港、内地、东南亚、迈阿密等地，更容易从全球的视野判断哪个地区的资产价格更具吸引力。比如本轮周期，太古就大幅降低了迈阿密的资产配置，加仓内地商业项目。2018年—2020年，太古高位卖出300+亿的香港写字楼则把净负债率降到6.5%。
此轮周期过后，房企的经营态势会发生巨大的分化。只有$太古地产(01972)$ 在周期底部大幅加了仓，内地零售项目面积翻了一倍。那么在未来招商上，作为品牌方，当然会更愿意与有大量新项目开业的太古合作了，LV集团及开云集团纷纷宣布与与太古建立合作伙伴关系也就不难理解了。
当头部品牌纷纷加强与太古的合作时，太古在竞争中就会具备较强的竞争优势，再加上太古街区式商业的独到之处，长期成长空间就打开了。三里屯太古里北区及兴业太古汇的成功升级就是太古招商能力的体现。$太古股份公司A(00019)$ $太古股份公司B(00087)$//@歇斯底里的帅:回复@歇斯底里的帅:$太古地产(01972)$ 新投资的7个项目，为啥颐提港项目收益率最低？因为颐提港项目是2018年拿的地，地拿贵了，其他6个项目都是在周期底部拿的，其他房企都没钱了，太古拿地的条件自然好了很多。
在2018-2021年的景气周期，所有房企拿地的价格都偏高，绝大部分房企都是在资金宽裕的情况下拿地，竞争激烈，内在回报率必然低。所幸周期底部太古补了仓，才有了如今还说得过去的收益率。
太古的永续性及成长性远好于同业的原因在于，底层资产质量太好了。比如这次卖出迈阿密写字楼地块，不仅降低了未来的资本开支，并且回笼了60亿资金。令我感到有些意外的是，迈阿密购物中心也卖了，其他房企眼中的优质项目，太古照样卖出做资产循环，因为其他项目一样优质。这种高流动性及低负债率给了太古更多底部参与优质项目的机会。
比如这次周期底部的逆势扩张，太古提出1000亿投资计划时，不少人惊掉了下巴，实际太古并不缺这笔钱。太古2018—2020年卖香港写字楼回笼313亿港币；2023年底以54亿卖出港岛东中心12个楼层；今年卖出迈阿密写字楼地块及零售中心合计60亿港币，二期高端公寓可回笼资金20亿美元。另外，太古在建的住宅及商办项目的可售货值高达500+亿港币，加起来都超过1000亿了。也就是说，太古投资完1000亿之后，照样可以保持低负债率。
这就是太古低估的原因。市场低估了太古地产派息增长的能力，太古过去十几年股息复合增长率5%，新项目贡献的现金流又支撑了未来10年的股息增长。实际上，伴随着经济的企稳复苏，太古长期的业绩及派息增长应该不低于GDP增速+通胀率，派息长期复合增长5%应该是一个可以实现的目标。$太古股份公司A(00019)$ $太古股份公司B(00087)$