回复@程序员老庄: 主要还是负债率及投资成本太高，恒隆的项目天花板太低。比如杭州恒隆，不算银泰部分，3年后年租金收入按10亿算不低了吧，EBITDA5亿，财务费按4%利率算，剩下现金流也就剩1亿左右，这还是面对杭大招商顺利下的估算，实际情况未必有这么理想，总投资是190亿。
你再算算恒隆的住宅销售，一年卖几套，利润都覆盖不了成本。无锡恒隆好像是调整了规划，卖的好一些，但资金面改善有限，比如沈阳及武汉还有写字楼及公寓没盖呢，还有资本支出，这些项目的盈利前景非常不乐观。
地产股投资与其他行业不同，不能只看整体的数据，要分项目看，是否有滞重库存。恒隆投资几百亿的几个滞重项目，迟迟创造不了效益，又不能分红，又不能资本循环，即使前些年销售额高增长的时期，分红有增加吗？
但你看$太古地产(01972)$ 的项目，就完全不同了，太古的项目下限很高。我还是以某大V经常提的投资230亿的颐提港二期为例：
颐提港二期贷款100亿，财务费3亿出头（国央企合作利率低），EBITDA系数0.63，一期租金收入6亿，二期比一期多了20多万方高品质办公楼，商场比一期坪效高且可以提升一期坪效，租金收入至少是10亿量级吧。我们即使按一期的6亿租金算，EBITDA3.8亿，现金流仍然是正数。即，不管用多么悲观的预期，太古最差的项目现金流也是正的，更何况太古的招商及运营能力是行业顶尖的存在。//@程序员老庄:回复@歇斯底里的帅:恒隆集团静态股息率大概率长期维持不变，太古地产未来十年大概率每年股息复合增长5%，这个判断是如何得出的。我认为，恒隆的大规模投资阶段已经过去，正在转向精细化运营，未来十年正是收获的年份。过去十年虽然恒隆股息率没变，但是花了大几百亿投资了好几个核心城市核心地段的商场和写字楼。